信息不對稱對房地產市場的影響及解決策略

任峻 王燕 謝松

[摘要]隨著經濟的發展、社會的進步，在房地產市場中，信息不對稱對消費者的影響越來越深遠，已嚴重制約整個市場的健康發展。本文從信息不對稱理論的基本概念出發，重點論述了信息不對稱在房地產市場中的表現形式及其影響，提出了建立完善的社會信用評價機制、網絡在線交易系統和誠信的信息市場體系的解決措施，對房地產市場的健康發展具有一定的借鑒意義。

[關鍵詞]信息不對稱;房地產市場;解決策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.111

在20世紀70年代，信息不對稱現象便受到美國三位經濟學家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運行效率產生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經濟提供了一個新的視角，增進了人們對市場行為與市場參與者的經濟關系等問題的理解，為社會經濟的發展產生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學院為了表彰他們在“使用不對稱信息進行市場分析”領域所做出的重要貢獻而授予諾貝爾經濟學獎。

1信息不對稱概述

信息不對稱是指由于外在環境的復雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發生在交易契約簽訂之前，容易引發“逆向選擇”;差異發生在交易契約簽訂之后，容易引發“道德風險”。

逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關信息，獲得額外利益，客觀上導致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費者傳達真實的信息;二是通過廣告、報紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質量擔保，給消費者信念;四是建立咨詢機制，給消費者更多的機會獲取信息。

道德風險是指占有信息優勢的一方為自身利益而故意隱藏相關信息，對另一方造成損害，增加交易的風險性和交易成本的行為，其本質上屬于代理問題。在房地產市場中，開發商與消費者簽訂合同后，消費者不知道且沒有約束條款限制開發商的操作過程、缺乏有效的市場監督機制是造成道德風險的主要原因。要避免道德風險的發生，需要在合同設計中，讓代理人承擔一部分不確定性風險并承擔相應補償責任。其解決方法有四種。一是設計激勵機制，使開發商不利用自己的信息優勢改變合同;二是實施保險制度，有效轉移風險;三是建立長期合同機制，讓開發商付出更多的機會成本;四是完善行業信譽體系，控制對方和克制自己的市場行為。

可見，信息不對稱必定導致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經濟學家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補傳統的經濟學理論的漏洞的基礎上推動了現代經濟學理論的新發展，標志著經濟學開始由以假設為基礎的推導理論模型向基于現實經濟的理論解釋位移，促使行為經濟學的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經濟利益較量，為洞察市場經濟的運行拓寬了理論視角，將對博弈論的發展起著重要的推動作用，也為轉型經濟中的發展中國家進行體制設計和政策選擇提供了具有啟發性的思路。

2信息不對稱在房地產市場的表現形式

信息不對稱在各個行業都廣泛存在，如服務、制造、銷售等，但在房地產行業中表現尤為突出，主要體現在房地產交易、合同訂立、房屋質量、物業管理等多方面。

2.1房地產交易中的信息不對稱

房地產交易主要針對房屋建筑，涉及的內容可以概括為內部信息和外部信息兩方面。開發商掌握的外部信息主要包括市場環境、房屋的開發價值和潛在價值、環境位置、交通狀況及周邊環境等，甚至房地產行業的發展趨勢及風險大小。內部信息主要包括構成房屋的材料、結構、施工質量、物業管理等。作為普通消費者，僅知道開發商公布的外部信息和部分房地產行情內容，開發商有信息的絕對優勢，形成了嚴重的信息不對稱，損害了消費者的利益。

2.2合同訂立中的信息不對稱

根據合同法的規定，合同訂立是指當事人雙方經充分協商并達成一致，但房地產市場中，開發商單方面制定合同文本，消費者只有簽字權，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發商制定合同條款時在符合法律法規的前提下，盡可能地保護自身的利益，對消費者造成不利情景。一般消費者對于合同的相關知識了解甚少，不能有效通過合同維護自身的正當合法權益，而且當維護權益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。

2.3房屋質量方面的信息不對稱

在房地產市場交易中，消費者得到最終的實物。對于構成實物的實體結構、內部構造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發商為了節約成本對于材料經常以次充好、偷工減料等，消費者只能看到表觀而不能看到內部，許多質量問題只有在一定時間后才能發現。

2.4物業管理方面的信息不對稱

現階段的物業管理模式主要有兩種：專業物業管理公司和房地產開發商的人員，而我國大多數屬于后者。物業管理需要有較高的管理水平，好的服務質量，要有公平客觀的服務意識，能為消費者解決切實問題。但房地產開發商經常由自己專門的物業部門來進行物業管理，遇到事情追究責任時，物業管理公司和房地產開發商互相推責，權責難以限定，物業管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費者沒有選擇物業公司的權利，沒有雙向的選擇機制，缺少有效監管與制度，消費者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關部門需要不斷完善制度，大力推動物業管理行業的發展，使其正規化、科學化、標準化、廣泛化。

3信息不對稱對房地產市場的影響

信息不對稱對房地產市場的影響是深遠的、重大的。在房地產市場中消費者明顯處于信息劣勢地位，而開發商作為代理人，掌握著產品開發的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優勢。開發商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優勢及一切資源來損害消費者的權益。根據資料分析，我國房地產市場仍處于發展階段，在制度不夠完善、監管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風險、交易率低下等問題已嚴重阻礙行業的發展，長此以往必將影響經濟的大趨勢。

3.1房地產市場中逆向選擇影響

開發商與消費者對于房屋建筑質量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產市場中，房屋的質量參差不齊，價格與質量呈線性關系，好質量相對房價較高。開發商掌握著工程實體資料，清楚知道房屋的質量狀況，而消費者僅知道市場上房屋交易的平均質量，對于有質量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質量水平所對應的價格，消費者傳統消費心理希望物美價廉，大多數消費者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進行購買，結果消費者會購買市場上房屋質量低劣的產品，而高質量的產品被空置，失去交易機會，造成“劣勝優汰”的現象。但是，房地產開發商為了銷售房屋產品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質及房價，以滿足消費者的需求。這種通過改善房屋質量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質產品，必將影響房地產行業的健康發展。

3.2房地產市場道德風險影響

信息不對稱同樣會造成道德風險的發生，在市場上消費者了解到的信息都是開發商為了宣傳該商品的正面信息。開發商為了贏得市場和消費者認同，在房屋的廣告宣傳中通常夸大實際的外在環境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實質性信息，房屋內部構造、材料使用情況、潛在質量問題等都隱藏起來，給消費者一個美好的藍圖。由于信息不對稱，消費者無法知道隱藏的信息，一般根據知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費心理。在簽約后，開發商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設計、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費者利益，造成墻體開裂、漏水等質量問題，使消費者權益受到嚴重損害。

3.3對房地產經濟影響

房地產市場中信息不對稱不僅對消費者利益造成損失，還對社會經濟影響較大。房地產市場每年使用資金上萬億，開發商注重對高品質、高檔房屋的建設開發，缺少與收入水平相適應的房屋開發。開發商為賺取利潤，高檔房屋開發數量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發量較少，高檔房的供給量遠大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關系結構不對稱，大量消費者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進行流通，開發商資金的使用風險也增大，因此，消費者的消費需求不能有效釋放，影響著市場經濟中擴大內需的發展。

總之，信息不對稱對開發商、消費者、社會經濟都有影響，開發商面對“逆向選擇”，好質量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產市場而言，信息的不對稱造成房地產市場經濟的低迷，交易率低下，阻礙擴大內需經濟需求轉型，影響著房地產行業的健康發展，影響著國民經濟的發展。

4房地產市場中信息不對稱問題的解決對策

4.1建立完善的社會信用評價機制

信用是聯結不同經濟主體之間平等關系的紐帶，為所有進入市場的主體建立信用記錄，是當前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關者的誠信數據，為自身做出正確決策、維護正當權益奠定良好基礎。建立信用記錄，關鍵是借助社會公共資源，依靠網絡技術平臺，以法律法規、部門規章及相關制度為準繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實力（經營、資本、管理、技術）為綜合評價指標，建立高增值的守信獎勵機制和高力度的失信懲罰機制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統予以公示，并根據情節輕重，進行法制教育，采取行政、經濟、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發商探索出一套符合誠信原則、促進公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產行業的健康發展、持續發展仍有不小的距離。因此，建立房地產業“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴大守信者信用額度，可以有效解決房地產營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。

4.2建立透明的網絡在線交易系統

信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，政府應在市場體系中發揮強有力的作用。與建立信用的社會評價機制的方法不同，政府規制具有強制性。目前，政府采取的房屋建筑質量規范、物業管理條例、通用的合同文本、房地產中介和房地產經紀人的職業資格認定制度等，對緩解房地產市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結合現實交易情況來看，如果政府對房產交易環節進行政策調整，建立商品房網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機構等，可以改變房產交易中消費者的劣勢地位，有效促進行業的健康發展。

建立商品房網絡在線交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發商掌握的傳統銷售模式，為雙方平等交易創造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發商、銷售代理商視為銷售秘訣，通過認購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創下了多個銷售當天即清盤的業界“奇跡”。房地產開發者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資性行為越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關系的緊張。建立網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費者掌握更多的房產信息，消除消費者在房產交易中不平等的地位。從總體上來說，網上公示樓盤信息，觸動了房產交易中的利益格局，使消費者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產市場信息不對稱的狀況。

除此之外，培育誠信中介機構，建立信息對稱的機制，將改變交易中消費者的劣勢地位，有利于消費市場的信息和諧。目前房地產市場上，房地產中介機構或房地產經紀人，對解決信息不對稱現象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業人員素質低、誠信度差，將極大削弱其應有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽好的、公正的、專職的經紀人從事中介工作，以獲得開發商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實現信息對稱。

4.3建立誠信的信息市場體系

對房地產開發商來說，要敢于把自己的“私有信息”變為“共享信息”，主動消除因信息不對稱給消費者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業操守，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業廣告，應力求妥當可信，樸實無華。同時，房地產企業也要努力增加自身的信息含量，仔細研究消費人群的偏好，最大限度地獲得消費信息，以最快的速度建設消費者滿意的商品房，將信息經濟作為盤活整個市場的原動力。對消費者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當消費者掌握了真實的商品信息時，才可能獲得房產交易中的平等地位。但需要特別指出，開發商和消費者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產“信息對稱”銷售是不可能出現的，開發商與消費者信息不對稱的狀況始終會存在。

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