淺析國有企業的物業管理如何在發展中增強核心競爭力

王曉峰 顧皓丹

摘 要：國有物業管理行業或國企后勤部門走市場化道路是發展的必然趨勢，主輔分離是形勢發展的需要，從大中型國有企業后勤改制實踐運作來看也不乏體制改革的成功范例，北京國宏物業管理公司、北京科住物業管理有限公司改制成效明顯已成為國有企業物業管理行業的領軍企業，中油陽光物業管理有限公司已進入發展的快車道，當前還有諸多國有企業后勤部門和物業管理企業仍在探索尋找體制改革的發展方向。

關鍵詞：國有物業管理企業;企業改革;發展方向

1 國有物業企業發展現狀及趨勢

物業服務的市場競爭力面臨著巨大挑戰： 國際物業服務管理企業以其成熟先進經營管理理念進入國內，并以高端物業為起點逐步開始擴張占據物管市場半壁江山;國內物業服務管理企業發展迅速，并均提出以顧客滿意，提升服務品質為服務理念，形成高度同質化的品牌形象和定位在業內開發與規劃差異化的物業服務品牌已經成為趨勢。如，香港新鴻基物業率先提出“超卓”物業服務品牌，中海物業也開發了自己的高端物業品牌“深藍模式” 國內品牌物管企業行業內逐漸向國際接軌，市場不斷被細分，競爭會更加嚴酷。 國有物業企業要么逐漸被所屬主業單位作為負擔和包袱分離出去，劃撥部分費用維持日常開支，要么通過體制改革增強物業管理企業的綜合實力，逐步市場化與國內品牌物管企業展開競爭，向市場要利潤，謀發展。筆者現結合中核華建資產重組和中石化中原油田社會化服務板塊運作的一些實際情況，談談國有大型企業的物業管理的發展思路，為國有物業管理企業制定改制后的發展規劃提供參考。

2 中核工業建設集團公司資產重組狀況

中核工業建設集團公司考察國內外物業管理行業后，在經充分論證后制定核電后勤“專業化、集約化、標準化”的發展戰略思想，2013年下半年集團公司著手對非主營業務、非經營性資產進行整合，為了有利于整合內部資源，更好地發揮核工業建設公司服務業的整體優勢，有效地降低管理服務成本，綜合論證后，中核工業建設集團公司采取了整體重組的作法，于11月份成立 中核華建資產管理有限公司（簡稱“中核華建”），注冊資金3.2億元人民幣，公司性質為中國核工業建設集團公司（簡稱“中國核建”）的全資子公司，下設五個全資子公司、三個分公司和四個分中心。主要目標是要整合創建非主營業務、非經營性資產的戰略性發展平臺，主要負責中國核建國有資產的開發、經營和管理;負責中國核建老舊生活小區的房屋改造;負責中國核建行政后勤保障和物業服務。

但是國有企業重組共性終極目標，則是要以效益說話，用市場詮釋，不管是整體重組，還是單個實體的分別改制，企業職工最關心的仍然是企業重組后的生存和發展問題。因為重組的根本目的不僅僅是為了減輕原主體企業的負擔，更是為了給重組后的企業帶來更好的發展機遇，提供更廣闊的生存空間。所以，中核華建在制定重組方案的時候，已經開始著手考慮企業重組后的發展規劃，并且使一些具體的運作做法盡可能有利于企業今后的發展。目前，中核華建的各項工作正在有條不紊地進行。

3 國有企業重組后發展規劃方向、體制設計及保障

3.1 打造物業資產管理品牌，實現管理的標準化、規范化

以用戶為中心，找準服務定位，瞄準國際一流水準，打造物業品牌，依據“集約化經營，專業化管理，一體化協調發展”戰略部署，成立隸屬于集團公司的全資子公司，市場定位是用于服務集團公司分布在全國各地項目的物業服務公司，國有物業管理企業要在持之以恒的創名牌過程中促進企業整體水平的提高，這樣，企業才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發展。通過走市場化道路，使得物業公司三至五年內實現跨越式發展，公司實力的增長促使物業公司進一步改制，物業管理公司資產和人員才能不依附于集團公司而獨立生存，成為真正意義上的市場主體，發展連鎖經營進一步打造成國際品牌資產管理公司，要把打造品牌作為提高企業核心競爭力的關鍵步驟，逐步發展成為上市公司，才能有資格與中國獲得市場先機的部分品牌物業企業從市場分取蛋糕。

3.2 整合企業和社會資源，打造龍頭產業，全面發展

國有物管企業加強政策支撐和法律保障，依法維護企業權益，利用國家和地方政策，整合企業和社會資源，盤活地產資源，積極推進物管企業自住房建設的市場化運作，與國土資源部門，市政規劃部門結合，投資建設具備國際水準的集商務，寫字樓，商業一體化樓盤與集團公司在各地項目所處地域的城市規劃進行互動，形成集設計開發，咨詢服務、投資咨詢、租賃經營，物業服務一體化的龍頭產業，走商業物管的路子，健全相關企業員工保障體系，帶動低中檔國有物業企業的發展，減少國有資產流失，減輕主業單位負擔，讓主業單位輕裝上陣，進一步消化國有企業富余人員，維護社會穩定，推動地方政府經濟發展。

針對短期內還無法跟進的低端物管企業，繼續保留社區服務中心，投入資金完善設施、統籌規劃，用來打造物管企業的文化產業成為國有物管企業文化中心和培訓基地，輸出高素質專業人才成為物管企業人才的蓄水池和智囊庫。均衡資源配置，建全物管企業員工養老保障體系，發揮物管企業文化造血功能。

4 國有物業企業發展方向

4.1 將物業管理演變成資產服務，拓展物業服務內容

國有物管企業從內部模擬市場化競爭到逐步實現與商業物管對接，逐步實現國有物管企業的品牌化，國際化。推動國有物管企業從傳統型的物業管理企業向“港式”物管模式轉換，從而延長物業管理企業的服務周期，從房產項目立項初始設計階段向囊括包括設計規劃、建設施工、竣工驗收、接管入住、后期運營等涉及項目前期開發、中期建設、后期運營等全部階段延伸、拓寬服務范圍。

長遠的眼光來看，物業的空置率、租金水平、二手房成交價

格是最能說明物業管理能力的數據，就物業管理服務的階段而言，物業壽命的長短，物業的增值保值，核心不在于一棟建筑的外立面多好看，或者開發規模有多大，或者開發商的資金實力有多雄厚，而全在于物業管理的專業化運作能力。在強調資產安全的今天，物業管理的含義已演變為“資產服務”，物管企業視建筑如生命，在數十年如一日的精心養護中，使物業履舊如新，不斷實現項目價值提升。

4.2 物業管理運營新模式促進物管增值

據調查顯示，隨著人們居住質量和生活要求的不斷提高，傳統的物業管理模式已經無法滿足高端物業業主的需求。傳統型的物業管理企業其主導業務通常只包括承接某房產項目與物業管理相關的客戶服務、維修保養、設備設施運行與維護、保安保潔、園藝綠化等全權委托管理。多年來，業主與物管之間發生的矛盾數不勝數：小區治安不好，噪音大、衛生環境差、停車難、經常停水停電等關于物業的投訴屢見不鮮。

前仲量聯行亞太區資產管理總監，前萬科集團物業服務副總裁、現宏泰物業總經理許國鴻先生認為，有經驗有規模的物業管理顧問企業，除可以接管項目實施全權委托形式的物業管理運營及指導形式的物業顧問服務以外，其服務內容還包括市場研究及開發顧問、物業投資估值、物業評估、租售代理等。在中國房地產下半場將逐步進入一個向管理要紅利的新時代，物業管理服務對于房地產特別是高端物業的保值增值作用將更加凸顯。

5 國有物管企業在市場競爭中加強核心競爭力

5.1 建立人力資源評價體系，完善人力資源激勵機制，人盡其才，人盡其用。聘用職業經理人進行管理。

國有物業管理企業承擔主輔分離時富余人員的責任，已是無法更改的事實，既然物業管理企業接受了這些人員，企業就應盡快建立健全培訓體系，給他們提供相應的系統的理論和實際操作的強化培訓，讓員工得到快速的提升，增強服務理念，真正懂得物業管理服務的目的和理念，樹立正確的物業管理服務思想，使人才源源不斷地充實到各個項目提高服務質量和水平。從而可以形成企業自己的內部人才機制，組織員工進行跨部門培訓，讓所有人都有機會勝任多種工作。在出現突發的人才缺乏的情況時，可以在短時間內實現內部調整，這種內部調劑方法保證了人員的靈活配置，更不失為一種高效的省錢方法。既節約了人力資源成本，又發揮了企業人才造血功能。在企業內部按照崗位職責培養出來的人才，在各個方面都會更加符合行業的要求。

5.2 企業文化是國有物業企業發展的核心價值體系

建立完善企業文化建設，打造品牌物業產業。堅持秉承“以人為本”的理念，倡導“中和”思想和中道思維，營造“快樂工作，超值生活”的氛圍，讓員工感覺到企業的溫暖。以企業文化推動企業品牌建設。物業管理企業在初始階段，要做好產品推廣，一定要先把自己的產品（服務）做好，然后再向外推廣，品牌推廣的對象是我們的客戶和我們所處的行業。一家企業要想成為公眾性的品牌公司，首先要成為行業內的品牌企業;其次是企業整體的形象設計。這個形象識別系統必須做得非常專業，因為這關系到企業的外在形象;第三個方面，企業以及企業品牌發展到一定程度的時候，企業文化一定要呈現出來。好的企業文化是永恒的，也是企業品牌建設的最大推動力。

主流住宅客戶核心需求隨著客戶逐步成熟，他們對物業服務的需求會由基本功能需求的滿足，逐步上升為對情感需求的追求，用戶認同與物業間“純經濟利益”的服務與被服務的關系，但隨著情感需求的增強，更多的用戶期望在經濟利益關系中融合享受生活、關愛的人性化元素。

加強社區文化建設，提高物業管理服務水平。社區文化是國有物業管理的一大特色，也是社會主義精神文明建設的重要內容。通過開展積極向上的文化活動，引導良好風尚，陶冶人們的情操，提高人們的服務意識，發揮業主自治管理小區的作用，自覺同物業管理公司“共創和諧環境，營建溫馨家園”。因此，國有物業管理工作的重心應放在“提升體能服務、技能服務和智能服務整體水平上面，以更加細致周全、貼近生活的服務贏得業主的心，通過優質服務塑造形象、融合關系是物業管理的重要內容。加強社區文化建設，打造優美舒適的居住環境，營造豐富的文化氛圍，從人性化角度出發塑造，以超前性的文化視角，寧靜、祥和的文化氛圍為住戶提供蘊含深刻的文化、情感內涵的生活空間，方便周到的社區服務、豐富多彩的文化活動，拉近了社區居民與企業的距離，促進了企業的整體和諧，這是物業管理服務不懈追求的重要目標。

5.3 強化社區服務功能，解決居民生活中亟需解決的問題，

遵循“以需定建”的原則，注重完善小區硬件建設和軟實力的配套發展，對于居住區域內的道路，場地、綠地、小區景觀、健身設施等加強投入和維護，從引導社會風氣，提升文明程度，加強全天24小時安全監控、治安巡視

管理，建立完善社區服務網站，提供即時服務和預約式服務電子商務平臺，通過為小區業主提供便捷，細致的常規性服務、“一站式”家居服務以及社區文化教育服務，成立社團，社團、興趣班、學習教育、課外活動、形體訓練等，

優質價廉的衛生醫療保健、理療、按摩、健康咨詢、心理輔導等一系列服務從而提高物業管理整體服務水平。中原油田社會化服務板塊近一年來通過設置便民服務大廳，主導推進“一卡通”便民收費便是提升物業管理社會化服務水平的一項重要舉措。

加大棚戶區改造工程，把經濟保障用房的建設與智能化商業公寓建設相結合，使新建住宅小區設施齊全，功能完備，同時對原有老舊小區進行維修改造，加強硬件投資建設，主業單位支持、租賃經營與物業服務相結合，從而多方位保障新建小區與原有住宅小區社區服務的正常運營。

國有物業管理企業必須轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業主委托，受雇于業主，為業主收好、管好、用好物業管理服務費，同時服務好，維護好業主的物業，方可從中得到合理的報酬。物業公司內部要職責明確，確立崗位責任制，達到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業形象。

參考文獻：

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