防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

陸艷紅

作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力，消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行意義非凡，而房地產(chǎn)作為投資的重要組成部分，極大地推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有融資金額較大、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)和所涉范圍較廣的特點(diǎn)，是資金密集型行業(yè)，因此也具有一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以，該文將從房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況出發(fā)，對(duì)目前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對(duì)此提出幾點(diǎn)防范建議。

目前對(duì)于仍然火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)所引起的諸如部分房?jī)r(jià)過(guò)高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張迅速的問(wèn)題，都會(huì)迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有可能所造成的損失降到最低，我們應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)于快速。有關(guān)研究表示，近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率和全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率都維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時(shí)，雖然這期間金融危機(jī)等對(duì)此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國(guó)房地產(chǎn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售量上升較快。相似地，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況一路唱紅，近十年來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量穩(wěn)中有漲，在美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷(xiāo)售量幅度相對(duì)較高，之后由于受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率才呈現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)較大的漲幅，目前雖然全國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)輕微下行的趨勢(shì)，但總體來(lái)說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來(lái)還是有相對(duì)較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國(guó)人傳統(tǒng)觀念來(lái)說(shuō)，遷徙人口有著較為強(qiáng)烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重較大，使得儲(chǔ)蓄率和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率維持在一個(gè)較高的水平，這二者又反過(guò)來(lái)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)率，使其成為了眾多投資者的熱門(mén)投資對(duì)象，我國(guó)閑置資金較多，相比于高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然促使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大幅上升。

房?jī)r(jià)地價(jià)高位運(yùn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格不斷攀升，主要是因?yàn)槲覈?guó)地價(jià)的上漲，由于我國(guó)土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣(mài)地均是由價(jià)高者得，房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致地價(jià)被推得較高。在地價(jià)高位運(yùn)行的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在快速上漲，自2004年開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度就已經(jīng)開(kāi)始加快，除了受次貸危機(jī)影響之外，我國(guó)近十年來(lái)經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢(shì)頭。

2.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。研究指出，近十年來(lái)我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)年增長(zhǎng)率已經(jīng)超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長(zhǎng)率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價(jià)格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗膬r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了它的真實(shí)價(jià)值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價(jià)值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會(huì)遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，在泡沫還沒(méi)有破裂之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)，進(jìn)而開(kāi)發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機(jī)者倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋以賺取利潤(rùn)差價(jià)的現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進(jìn)入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點(diǎn)，按照國(guó)外十年一個(gè)繁榮周期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算的話，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價(jià)格下跌和金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也并非偶然，首先是我國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)30年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，必然同時(shí)降低家庭收入的增長(zhǎng)速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴(kuò)張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于轉(zhuǎn)型升級(jí)而言意義非凡，只有住宅價(jià)格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，促使資金順利流向其他行業(yè)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了資金和利潤(rùn)支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅征收等，將會(huì)有效地遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行有效約束，所以房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就更容易發(fā)生。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房地產(chǎn)貸款過(guò)于集中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是同步增長(zhǎng)的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國(guó)央行并沒(méi)有有效的手段來(lái)制約信貸，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長(zhǎng)，將勢(shì)必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，比如參與投資性買(mǎi)房等，將會(huì)直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備土地的資金是來(lái)源于銀行貸款，但是由于沒(méi)有考慮到市場(chǎng)的實(shí)際需求，盲目進(jìn)行儲(chǔ)備土地收購(gòu)，導(dǎo)致最后難以?xún)斶€貸款而引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用稅收政策、信貸政策等來(lái)抑制投資性的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對(duì)于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費(fèi)者，在當(dāng)其申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套住房等，對(duì)其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進(jìn)行投機(jī)炒房，而對(duì)于已經(jīng)用用兩套住房的多購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對(duì)于那些在短時(shí)間內(nèi)頻繁倒買(mǎi)倒賣(mài)房屋的消費(fèi)者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個(gè)人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開(kāi)征房屋空置稅、物業(yè)稅等來(lái)提高投機(jī)者的各項(xiàng)成本，解決房屋空置率問(wèn)題，在有效降低具有真正購(gòu)房需求的消費(fèi)者的購(gòu)房成本的同時(shí)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險(xiǎn)資金即金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)的所繳保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險(xiǎn)被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限制擴(kuò)散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對(duì)于不良資產(chǎn)的處理，可將國(guó)家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專(zhuān)門(mén)的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對(duì)相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來(lái)的不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、管理和處置。

銀行方面加強(qiáng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范。首先是完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導(dǎo)，其他稅收、審計(jì)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)積極配合，共建多層次的個(gè)人信用調(diào)查體系，當(dāng)然銀行可以選擇和個(gè)人信用評(píng)估公司相合作以便對(duì)消費(fèi)者作出客觀的信用評(píng)價(jià)，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴(yán)格落實(shí)資本金管理制度，政府方面更應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)信用領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)。其次是嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時(shí)能合理設(shè)定抵押品的下限，并對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行跟蹤，一旦抵押品降價(jià)使得擔(dān)保不足，銀行可以及時(shí)對(duì)此做好風(fēng)險(xiǎn)處理。

綜上，對(duì)目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)領(lǐng)域，我們一定要加強(qiáng)防范意識(shí)并及時(shí)采取有關(guān)防范措施，以減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，保障房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）