北京保障性住房資金需求量化研究

葛紅玲，張 雪

(北京工商大學 經濟學院，北京 100048)

北京保障性住房資金需求量化研究

葛紅玲，張 雪

(北京工商大學 經濟學院，北京 100048)

保障性住房建設需要巨大的資金支持，但這項工程到底需要多少資金投入，由于測算依據和方法存在爭議，目前尚無準確的量化數據。本文考慮長期、短期保障房動態需求因素的差異，短期將家庭戶規模與保障房面積大小相對應，測算“十二五”期間保障房資金需求量；長期將人口增長、通貨膨脹等因素納入量化模型，運用“月供-收入法”細化保障對象數量，采取“政府補貼差值”法測算保障房資金需求凈值，得到北京未來30年保障房建設資金需求的量化數值。根據本文測算結果，北京保障房建設存在巨大的資金缺口。

保障對象；保障房；購房支付能力

大力推進保障性住房①保障性住房，在中國是指為中低收入家庭提供的限定了建造標準和銷售價格或租金標準的住房，主要包括經濟適用房、兩限房、公共租賃房、廉租住房及定向安置房等。本文研究對象泛指所有保障類住房，不做具體類別的區分，并簡稱為保障房。建設是國家改善民生采取的重大舉措，這必然需要巨額的資金投入，而測算保障房建設的資金需求量卻是一項非常復雜的工程，涉及保障房戶型，保障家庭人口規模，保障對象數量，保障房建設、使用成本以及保障房回流資金的測算等問題，需要選擇最能符合中國現實情況并分別滿足長期、短期測算要求的方法與角度。

本文以北京為例，量化分析了“十二五”期間及未來30年全市保障房建設的資金需求。短期通過將家庭戶規模與保障房面積大小相對應，測算“十二五”期間保障房資金需求量；長期則在考慮人口增長以及通貨膨脹等因素的情況下，一方面精細化了“月供-收入法”，以此來更準確地量化保障對象的數量，另一方面選取“政府補貼差值”的算法，將保障房建設、使用所需的資金與測算期流入資金的差值作為保障房資金需求，動態量化分析了未來30年北京市保障房建設的資金需求,進而為財政預算及拓寬融資渠道提供數據支持。

一、北京“十二五”期間保障房建設的資金需求

北京市“十二五”規劃綱要指出，“十二五”時期建設、收購各類保障房100萬套，其中，公開配租配售50萬套，首都功能核心區人口疏解、棚戶區改造等定向安置住房50萬套[1]。學者分別從直接和間接角度對這一期間的資金需求進行測算[2-3]。國務院發展研究中心任興洲(2011)按每套住房50m2、每平方米2 600元的成本計算，“十二五”期間全國開工建設的3600萬套保障房，共需要資金4.7萬億元，如果沿用這種標準來算，北京市“十二五”期間的100萬套保障房需要1300億元。顯然，這是一種粗略的估算，沒有考慮通脹因素、土地收儲和整理成本以及地區差異。胡海峰和孫飛(2011)根據北京市保障房投資占房地產開發總投資的比重，間接測算“十二五”期間保障房的資金需求，通過擬合自回歸滑動平均模型(ARMA)預測出房地產開發總投資，再根據2000—2009年兩者比重的年平均增速，計算出“十二五”期間各年這一比值，進而計算得出“十二五”期間保障房的資金需求為4470.99億元。這種方法簡單直觀，易于計算，但是，由于保障房政策性較強，與完全市場化的商品房投資不具有直接可比性，這種計算方法不能體現保障房的本質，計算結果準確性值得質疑。

總之，現有文獻對保障房資金需求的測算還比較粗糙，標準不一致，測算結果差異較大，難以科學準確地給出保障房建設的真實資金需求。保障房資金需求量實際上取決于兩個因素，一是保障房的建筑面積總和，二是單位建筑面積成本，將兩者相乘便可得到保障房的資金需求總量。如此看來，關鍵的問題在于，保障房建筑總面積到底是多少？單位建筑面積的成本該如何計算？北京“十二五”規劃只給出了保障房的套數目標，即100萬套，而每套保障房面積大小卻會因家庭戶人口多少而不同，如一個一口之家和一個四口之家不會分配到同樣大小的住房，在實際執行中，北京保障房的申請與分配均按照“人均”原則，以經濟適用房的申請標準為例，要求人均住房面積在10m2以下[4]，其他類型保障房也都類似?？梢?，北京市100萬套保障房總建筑面積是測算的難點。

因此，本文在測算保障房總建筑面積時，采取家庭戶規模大小與保障房面積大小對應原則，假設100萬個被保障家庭的家庭戶規模結構與北京市整體情況相同，據此計算出每種戶型的保障房數量，然后，根據各保障房不同戶型的建筑面積均值，計算出100萬套保障房的建筑面積總和。在測算單位建筑面積成本時，土地成本根據北京市國土資源局公布的《北京市國家級監測范圍地價動態監測結果》的土地價格除以容積率，得到單位保障房建筑面積的土地成本*容積率指一個小區地上總建筑面積與用地面積的比率，因此建筑的單位面積土地成本等于土地單位面積價格除以容積率。，建安成本為中國建設工程造價信息網公布的數據，使計算結果更具實際價值。最后，為消除單一事件的影響，本階段全部時間序列數據采取2011—2013年三年平均值。

(一)100萬套保障房總建筑面積的測算

首先，確定各類戶型保障房單套建筑面積。由于“十二五”規劃并未對各類保障房建成數量做出具體規劃，因此，本文以《北京市保障性住房規劃建筑設計指導性圖集》*《北京市保障性住房規劃建筑設計指導性圖集》由北京市建筑設計研究院聯合清華大學建筑學院編制，是國內大中型城市針對保障房的指導性圖集，具有創新性和引領作用。中各類保障房典型單元各戶型的建筑面積為標準，并對各類保障房按戶型進行平均，例如，廉租房中戶型E和戶型F均是零居室，建筑面積分別為33.51m2和35.04m2，公租房中戶型D為零居室，建筑面積是32.52m2，經濟適用房及兩限房沒有零居室戶型，因此可以計算零居室的平均建筑面積為33.69m2。其他戶型以同樣方法計算，得出一居室42.6m2、兩居室為60.425 6m2。

其次，計算各戶型保障房的數量。北京市統計年鑒將家庭戶劃分為一人戶、兩人戶、三人戶、四人戶和五人及以上戶，根據大規模家庭戶家庭分得大戶型住房原則，零居室建筑面積適合單身年輕人，假設一人戶分得零居室，一居室比較適合沒有子女的夫婦，假設二人戶分得一居室，由于保障房戶型限制沒有做進一步細分，假設三人及以上戶家庭均分得兩居室。2011—2013年《北京市統計年鑒》一人戶比例的平均值為22.1%，二人戶是30.6%，三人戶是31%，四人戶是9.57%，五人及以上戶是6.73%。假設100萬個被保障家庭的家庭戶規模結構與北京市整體情況相同，因此，零居室和一居室比例可由一人戶和二人戶比例直接得到，分別是22.1%和30.6%，兩居室比例由三人及以上戶家庭比例加和得到，結果是47.3%，計算結果如表1所示。

由此可以得出，北京市“十二五”規劃的100萬套保障房建筑面積總計4 906.45萬m2。

表1 “十二五”期間100萬套保障房建筑面積測算

(二)100萬套保障房的總資金需求

保障房單位建筑面積成本包括土地成本及建安成本。在計算土地成本時，雖然部分城市公(廉)租房土地由政府劃撥，但是根據2013年《中國房地產年鑒》，北京市2012年公租房土地供應共計160公頃，全部是以出讓形式供應，不存在劃撥土地。因此，本文假設“十二五”期間北京市全部保障房均具有土地成本。根據北京市國土資源局2012—2014年公布的《北京市國家級監測范圍地價動態監測結果》，2011年北京市住宅用地價格平均是13 609元/m2，由于2012年北京市國土資源局沒有公布地價的具體數值，本文用地價指數進行推算，2011年、2012年住宅用地地價指數為376和379，推算出2012年住宅用地平均價格是13 717.58元/m2，2013年住宅用地平均價格是14 263.5元/m2，綜上，2011—2013年住宅用地平均價格為13 863.36元/m2。再根據《城市規劃法規體系》對不同高度住宅的容積率*容積率是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。的規定，取其平均值1.65*《城市規劃法規體系》規定，6層以下多層住宅容積率為0.8～1.2，11層小高層住宅為1.5～2.0， 18層高層為1.8～2.5，本文取其平均值1.65，作為保障房的容積率。作為本文保障房的容積率。因此，每平米保障房的土地成本為8 402.04元/m2。建安成本可由中國建設工程造價信息網公布的數據來計算，北京市2011—2013年三年平均建安成本為1 768.17元/m2。由此可以推算出北京市保障房建筑面積成本為10 170.20元/m2。

綜上來看，北京“十二五”期間100萬套保障房建筑總面積為4 906.45萬m2，每平方建筑面積成為為10 170.20元，若完成“十二五”規劃中100萬套保障房的任務，共需要建設資金4 989.96億元。

二、北京市保障房長期資金需求測算

保障房建設是一項長期工程，根據上文測算，僅“十二五”期間北京市保障房建設資金需求就高達5 000億左右，那么，未來更長時期北京保障房建設及使用的資金量有多大，這同樣需要科學測算，從而為做好長期資金規劃提供依據。本文測算的基本思路是，從居民潛在住房需求出發，先測算未來30年北京市需要住房保障的人口數量，然后，計算人均的保障房資金需求，將兩者相乘可以得到北京市未來30年保障房的資金需求。

由于無論是出售型保障房還是出租型保障房，運營時，都會有資金的流入，即買房者的房款及租房者的租金，并且從長期來看，這部分流入的資金量很大，不能忽略，而且保障對象本身具備一定的住房支付能力，保障房長期資金的真實需要是由政府提供的、保障對象無力支付的那部分保障房建設、使用資金。因此，本文測算的長期保障房資金需求是指保障房建設、使用需要的資金量與測算期內房屋因出租或出售流入資金量的差值，這也是與短期測算最大的區別。由于短期房屋流入的資金量較小，測算價值不大，因此，前文測算的是建設100萬套保障房需要的資金量，忽略流入的資金。

按照上述思路測算未來保障房資金需求量同樣取決于兩個因素，一是保障對象的數量，另一個是每個保障對象的資金需求，前者是指對保障房有潛在需求的人口數量，后者是指保障房的建設及使用資金與測算期流入資金的差值，將兩個因素相乘，便是本文所測算的保障房長期資金需求。保障對象數量的計算原則是人均最高月住房支出不足以支付人均最低月供的人，稱之為保障對象。其中，最高月住房支出是指調整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額，最低月供是指以按揭方式購買最低標準住房。按央行2012年7月6日調整的基準利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供，最低標準住房是人均使用面積15m2的住房*本文在選擇最低標準住房面積時，采取保障性住房對申請對象的現有住房限制，而不是全市人均住房面積。經濟適用房、限價房、廉租房及公租房的供應對象必須是人均現有住房使用面積分別低于10m2、15m2、7.5m2及15m2。。另外，由于長期可變因素較多，考慮人口自然增長，本文用未來30年保障對象數量的中位數進行測算，這樣更能夠體現長期保障房的真正需求情況。

在測算保障對象的資金需求時，按保障房產權性質分為兩種情況，即出售型保障房和租賃型保障房。當保障對象享受的是出售型保障房時，假設該類保障對象以按揭方式購買住房，因此，資金需求是住房建設、使用成本及其貸款的利息費用減去測算期間的購房支付能力。當保障對象享受的是租賃型保障房時，該類保障對象只需要支付租金，因此，資金需求是住房建設、使用成本減去其測算期間的租金支出。其中，住房建設、使用成本包括土地成本、建安成本、開發稅收成本、住房持有成本及通信成本，購房支付能力包括現有儲蓄額及未來收入的結余。同樣由于測算時期較長，本文考慮通貨膨脹的因素，在計算住房持有成本、通信成本、未來收入結余以及租金支出時，將居民消費價格指數(CPI)的增長率作為以上指標的增長率。在分別計算出出售型及租賃型保障房的資金需求后，按兩種保障房的數量加權平均，可以計算出北京市未來30年保障房的資金需求量。

(一)保障對象數量(N)測算

目前計算保障對象數量常用的方法有“房價-收入比”法[5-7]、“月供-收入比”法以及“剩余收入”法[8]?！胺績r-收入比*房價-收入比是指一套中等大小的房屋的平均銷售價格與家庭年平均總收入之比或是人均住房面積和單位面積住宅平均銷售價格的乘積與人均年可支配收入之比?！狈ㄓ嬎惚Ｕ蠈ο笾冈谝粋€標準的房價收入比下，將實際家庭(或人均)年可支配收入低于滿足標準房價收入比的年可支配收入的家庭(或個人)界定為保障對象，該方法雖然計算簡單，但是由于各國家及地區的發展水平不一致，無論是采取國際通用標準還是國內常用的標準，都不能體現某一地區保障房的需求水平，尤其在北京這樣一個房價過高的城市，采取一個平均的房價收入比進行測算是沒有實際意義的[9]。“月供-收入比*月供-收入比是指按揭方式購買一套該地區平均大小的住房家庭平均月供與家庭平均可支配收入的比值。”法認為那些月供-收入比高于銀行的規定的家庭是保障對象，由于在國內，目前按揭方式購買住房已經成為主流，該方法具有一定的實際意義[10]，但是中國對申請保障房的居民現有住房要求最高是15m2，也就是說保障房是保障那些無法購買人均15m2住宅(或更小)的人群，而并非是某地區的平均住宅面積?！笆Ｓ嗍杖?剩余收入=家庭收入-住房消費。”法認為，當家庭收入扣除住房消費后不能滿足社會可接受的最低非住房生活消費時，則認為該家庭是保障對象。

本文借鑒以往學者的研究方法，并針對其存在的問題進行改進，提出了 “最高月住房支出-最低月供”方法，首先分別計算人均最高月住房支出與人均最低月供，將最高月住房支出不足以支付最低月供的人界定為保障對象。其中，最高月住房支出是指調整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額，最低月供是指以按揭方式購買最低標準住房，按最新基準利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供，最低標準住房是人均使用面積15m2的住房。該方法有以下幾個優點：首先，規避了采取國際慣例或國內常用的房價-收入比與北京市實際情況不匹配的問題。其次，回避了將全部可支配收入均用于住房的嚴格假設。最后，具有住房購買困難的人群包含了有住房租賃困難的人群，因此所計算出的住房困難者包含了購買型保障房及租賃型保障房的供應對象，這與本文最后計算資金需求時，將購買型和租賃型保障房分開考慮相呼應。

1.計算最高月住房支出

最高月住房支出是指調整后的人均可支配收入扣除非居住消費性支出后的月平均余額?！侗本┦薪y計年鑒》將居民收入分為低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶及高收入戶五個層次，每個層次各占20%。各層次2011—2013年平均的人均可支配收入分別為16 645元、25 790元、32 208元、40 699元及67 058元。調整系數為1.2*根據南開大學曹振良教授的估算，中國在統計城鎮居民人均收入時,一些隱性收入等并沒有統計在內，實際收入要比統計收入高20%，因此，調整系數為1.2。，因此調整后的人均可支配收入為19 974元、30 948元、38 650元、48 839元及80 469元。居民消費性支出包括食品、衣著、居住、醫療保健、交通通信、教育文化娛樂服務及其他消費，各收入階層2011—2013年平均的非居住消費性支出分別是12 323元、17 014元、20 231元、24 397元及35 594元，這是除住房外維持基本生活水準所必須的支出，將其從調整后的可支配收入中扣除，得到各收入階層的最高年住房支出為7 650元、13 934元、18 418元、24 442元及44 875元，分別除以12，得出最高月住房支出分別為638元、1 161元、1 535元、2 037元及3 740元，計算結果如表2所示。

表2 最高月住房支出 單位：元

2.計算最低月供

最低月供是指以按揭方式購買人均使用面積15m2的住房，按6.55%貸款利率，首付30%房款，貸款期限為30年的月供。根據北京市住房和城鄉建設委員會2014年4月發布的《北京市建設工程概算定額》第四次調整系數，房屋建筑與裝飾工程的調整系數為0.374 9，那么，人均使用面積15m2的住房建筑面積是20.623 5m2， 根據《中國統計年鑒》2011、2012年北京住宅商品房平均銷售價格分別為15 517.9元/m2及16 553.48元/m2，國家統計局沒有公布2013年數據。但是北京統計信息網公布2013年北京住宅銷售價格指數為112.2，可以推算出2013年北京市住宅銷售價格為18574.38元/m2。那么，2011—2013年北京住宅商品房平均銷售價格為16 881.92元/m2。因此，最低標準住房人均購買價格為34.82萬元*20.624m2×16 881.92元/m2=34.82萬元。。利用搜狐房貸計算器，采取等額本息還款法，五年及以上貸款利率為6.55%，貸款比例為70%，貸款期限30年，計算得到最低標準住房月供是1548.5元。計算結果如表3所示。

表3 最低標準住房月供

通過上文計算，最低月供是1 548.5元，這恰好接近中等收入戶的最高月住房支出1 534.86元，那么，根據最高月住房支出不足以支付最低月供的人口即為保障對象的原則，低收入戶與中低收入戶均為保障對象，即全市共有60%的人口是保障房的保障對象。2013年北京市城鎮人口為1 825.1萬人，那么2013年保障對象N0=1 647.6萬人。由于預測期較長，本文考慮了人口自然增長因素，2011—2013年北京市城鎮人口平均增長率為2.67%，假設保障對象與全市城鎮人口增速相同，因此，增長率r=2.67%，各年保障對象數量可由式(1)計算。

N=N0(1+r)t,t=1,2,3…

(1)

(二)保障房資金需求測算

目前，學者計算保障房資金需求主要有兩種觀點，一個是將保障房建設、使用所需的資金與測算期流入的資金(保障對象支付的資金)的差值作為保障房資金需求，另一種則是與前文短期的測算角度相同，認為保障房的建設成本就是保障房的資金需求[11]。由于測算時期較長，流入的資金量較大，不可以忽略，而且保障對象本身具備一定的住房支付能力，而真正需要關注的，需要由國家提供的只是保障對象無力支付的部分保障房建設、使用資金[12-13]，因此，本文采取第一種觀點，即保障房長期資金需求量是建設、使用資金減去測算期間流入資金的差值。由于出售型與租賃型保障房的資金流入構成不同，會造成兩類保障對象的資金需求不同，保障對象購買保障房時，資金需求是保障房建設、使用所需資金及其貸款所需支付的利息與購房支付能力的差值；保障對象租賃保障房時，其資金需求是保障房建設、使用所需資金與其所付租金的差值。保障對象的資金需求是以上兩者按出售型與租賃型保障房相對數量的加權平均值。綜上，下文分別測算保障房建設、使用所需資金量，保障對象購房支付能力，出售型保障對象的資金需求、租賃型保障對象的資金需求以及出售型與租賃型保障房相對數量。

1.計算保障房建設、使用所需資金量(C)

保障房建設、使用所需資金量的計算區間是從開發到使用，既包含了建設成本，也包括了使用成本。因此，保障房建設、使用所需資金量(C)包括土地成本(E)、建安成本(P)、開發稅收成本(T)、住房持有成本(H)和交通、通信成本(K)?？紤]人口增長因素及通貨膨脹因素，人口增長用2011—2013年北京市平均人口增長率r來表示，通貨膨脹因素用2011—2013年北京市平均居民消費價格指數(CPI)增長率π來表示，計算公式如式(2)所示:

(2)

其中，r=2.67%，π=3.65%，N0、H0、K0分別為2013年保障對象的數量、人均持有成本和交通、通信成本。

第一步，計算土地成本E。前文在測算“十二五”期間保障房單位建筑面積成本時，計算出保障房的土地單位建筑面積成本為8 402.04元。本節計算考慮人口增長問題，保障對象數量采取2013—2043年的中位數，保障對象為1 647.6萬人，人均住宅建筑建筑面積為20.623 5。因此，未來30年北京市保障房的土地成本是28 550.14億元*由于部分計算數據僅保留2位小數，本文計算結果存在輕微誤差。8 402.04元/m2×20.623 5m2/人×1 647.6萬人=28 550.14億元。。

第二步，計算建安成本P。根據中國工程建設造價信息網公布的數據顯示，2011—2013年北京市單位建筑面積平均建安成本為1 768.17元，與計算土地成本相同，保障對象人數采取2012—2042年的中位數，那么北京市未來30年保障房的建安成本為6 008.24*1 768.17元/m2×20.623 5m2/人×1 647.6萬人=6 008.24億元。億元。

第三步，計算開發稅收成本T。根據《北京市契稅管理規定》，契稅稅率為土地成交價格的3%，那么，28 550.14億元的土地成本需要交納的開發稅收成本即為856.5億元。

第四步，計算持有成本H。持有成本包括持有住房所需要支出的水電燃料費及其他、裝潢及維修支出和居住服務費。

(3)

2013年保障對象的水電燃料費及其他、裝潢及維修支出和居住服務費分別為807.33元、406.67元和101.67元，因此，2013年保障對象人均持有成本H0=1 315.67元，計算結果為低收入、中低收入與中等收入居民的加權平均數。

根據式(3)，住房持有成本是13 194億元。

第五步，計算通信成本K。通信成本為交通及通信成本。

(4)

根據北京市統計信息網公布的2013年數據，各收入階層的保障對象人均通信成本分別是1 745元、2 591元和3 301元，因此，保障對象2013年的通信成本K0=2 545.671，根據式(4)，通信成本是25 528.91億元。

將以上5步計算結果加總，未來30年北京市保障房建設、使用所需資金量為74 137.79億元。

2.保障對象購房支付能力(S)

保障對象的購房支付能力取決于現有儲蓄存款(A)、未來可支配收入(YT)及消費性支出(ST)，同樣考慮人口增長因素及通貨膨脹因素。計算公式為：

(5)

其中，r=2.67%，π=3.65%，N0、YT0、ST0分別為2013年保障對象的數量、人均可支配收入及人均消費性支出。

第一步，計算保障對象現有儲蓄存款A。儲蓄基本來自于可支配收入扣除消費性支出后的結余，因此，保障對象的人均儲蓄額與全市平均水平之比與兩者扣除消費性支出的人均可支配收入月之比相同,2011—2013年這一比值的平均值為0.55。2011—2013年北京市人均儲蓄額分別是112 039.49元、125 013.28元和130 116.54元，因此全市平均水平是122 389.77元，那么保障對象的人均儲蓄額則為67 309.79元，與計算土地成本類似，保障對象數量采取2013—2043年的中位數，即1 647.6萬人，因此，未來30年保障對象的儲蓄存款合計11 089.94億元。

第二步，計算可支配收入YT。

(6)

2013年保障對象的人均可支配收入為27 435元，根據式(6)，保障對象的可支配總收入YT=275 128.52億元。

第三步，計算消費性支出ST。

(7)

根據北京市統計信息網公布的2013年數據，各收入階層的保障對象人均消費性支出分別是15 236元、19 112元和24 349元，因此ST0=195 561，根據式(7)計算，ST=196 114.9億元。

將以上3步結果匯總計算，得到保障對象的購房支付能力是90 103.523億元，計算結果如表4所示。

表4 保障房保障對象購房支付能力

3.出售型保障對象資金需求(D1)

當保障對象購買保障房時，其資金需求是保障房建設、使用所需資金量及其貸款利息與其購房支付能力的差值。假設按揭形式是首付30%，貸款利率為6.55%，貸款期限是30年。前文已經計算出保障房建設、使用所需資金量為74 137.79億元，利用搜狐房貸計算器，采取等額本息還款法，計算出保障房建設、使用所需資金量及其貸款利息共計118 702.52億元。而且，前文已經計算出保障對象的購房支付能力為90 103.52億元，因此，出售型保障對象資金需求(D1)為28 599億元。

4.租賃型保障對象資金需求(D2)

當保障對象租賃保障房時，其資金需求是保障房建設、使用所需資金量與其支付租金的差值。

(8)

根據北京市統計信息網公布的數據，2013年保障對象的年平均租金支出(L0)是305元，考慮人口增長因素及通貨膨脹因素，根據式(8)，未來30年保障對象共支付租金(L)為3 058億元。

保障房建設、使用所需資金量前文已經計算出來，為74 137.79億元，因此，租賃型保障對象資金需求(D2)為71 079.79億元。

5.出售型與租賃型保障房相對數量

出售型保障房包含限價房及經濟適用房，目前這類保障房新開工的絕對數量遠高于租賃型保障房(公(廉)租房)，但是，“十二五”規劃中明確指出，要加大公租房建設力度，提高其在保障房中的比例，同時，統計數據也顯示出其新開工數量呈上升趨勢，2011—2013年出售型保障房開工面積平均增長率為-21.72%，遠低于公(廉)租房的0.11%*此處及以下數據均根據2012、2013年《北京市統計年鑒》及北京市統計信息網公布的數據整理計算。，因此，目前的兩類保障房開工面積的絕對數并不能體現未來趨勢。北京市2014年公租房建設比例占保障房的60%，因此本文采取2 ∶3作為出售型與租賃型保障房的比例。

北京市未來30年保障房資金需求是出售型與租賃型保障對象的資金需求按兩類保障房相對數量加權后的平均值。因此，這一資金需求(D)為54 087.47億元，D=40%D1+60%D2=54 087.47億元。

三、結論

“十二五”期間，北京市保障房竣工面積及建設資金壓力依然很大。根據前文測算，“十二五”規劃的100萬套保障房建筑面積共計4 906.45萬m2。截止2013年年底已竣工2345.6萬m2，不足全部的一半，可見，2014年和2015年的保障房建設任務艱巨。而完成100萬套保障房所需資金是4 989.96億元。截止2014年5月底，共完成投資額2 607.3億元，占全部建設資金51.8%，仍存在較大資金缺口，未來資金籌集工作任重道遠。

長期來看，北京市保障房建設資金存在巨大缺口。保障房的資金供給表現為其投資完成額，北京市保障房2010—2013年投資完成額分別為226.3億元、251.4億元、264.4億元及235.7億元，2011—2013年平均增長率為1.8%。若假設未來30年的投資完成額都將以這一速度(ε)增加，以2013年投資完成額(M0)為基點，可由式(9)計算，未來30年北京市保障房資金供給(M)為9 670.58億元。

(9)

這與保障房資金需求54 087.47億元存在44 416.89億元的巨大缺口。這說明拓寬保障房融資渠道勢在必行。目前，保障房建設資金主要來源是政府財政預算支出與土地出讓收益，而財政預算支出有限，土地出讓收益增長又呈放緩態勢，無法支持保障房長期且持續的建設計劃。因此，只有拓寬融資驅動，才能保證這一偉大工程的順利實現。

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(責任編輯：魏小奮)

Quantitative Analysis of the Demand of Funding for Building Indemnificatory Housing in Beijing

GE Hongling，ZHANG Xue

(School of Economics,Beijing Technology and Business University,Beijing 100048，China)

As an important livelihood project,indemnificatory housing needs a lot of funds.However,there is still no accurate quantitative data,because the measurement basis and method are controversial.In this paper,the different dynamic demand factors between long and short-term are considered.For the period of 12th five-year plan part,the specific amount is measured and calculated by taking both the family scale and the size of indemnificatory housing into consideration.And in regards to the next 30 years,the demand of money is dynamically quantified by considering population growth,inflation etc,the quantity of security objects is refined with the method of the “monthly installment payment-income”,and the perspective of “government subsidies difference” is selected to measure and calculate the net demand of funding of indemnificatory housing.Compared with the finished value of investment,there is still a large financing gap.

security object;indemnificatory housing;housing affordability

2015-04-06

國家社會科學基金項目“房地產市場穩定健康發展的金融體系重構研究”(10BJY110)；北京市教育委員會重點項目“共生理論視角下北京保障房投融資問題研究”(SZ201210011005)；首都流通業研究基地項目(JD-YB-11)

葛紅玲(1968—)，女，北京工商大學經濟學院教授，經濟學博士，研究方向為資本市場、房地產金融；張雪(1989—)，女，北京工商大學經濟學院碩士研究生。

F299.27

A

1008-2700(2015)06-0030-09