智能建筑全生命周期造價管理研究

趙甜甜，左 佳，彭 鈺

(四川倍立建筑工程技術咨詢有限公司，四川成都 610041)

智能建筑全生命周期造價管理研究

趙甜甜，左 佳，彭 鈺

(四川倍立建筑工程技術咨詢有限公司，四川成都 610041)

文章主要介紹了全生命周期成本分析和全生命周期成本管理理論在智能建筑項目全生命周期各個階段的具體應用方法，并結合案例演示了該理論在決策與設計階段的運用，對全生命周期造價理論在智能建筑中的應用具有一定的參考價值。

全生命周期造價管理理論； 智能建筑； 案例分析

伴隨著物質生活水平的不斷提高，人們對建筑環境的要求也日漸提高，而智能建筑憑借其高效、舒適、安全、節能、環保的特點迎合了此等要求。近年來，智能建筑作為不少房地產開發商爭相追逐的賣點而逐漸涌入市場，但由于不少開發商對智能建筑的認識仍然停留在較初級的階段，僅僅將資源和精力放在爭相比拼技術及硬件的“高、新、全”， 造成智能建筑質量水平檔次參差不齊且不少智能建筑超出現實需求，形成資源浪費。據統計，已建成智能建筑中辦公自動化系統的平均壽命為1～3 a，通信自動化系統3～5 a，樓宇自控系統不過5～10 a。究其原因是多數房地產開發商沒有將全生命周期造價管理理論運用到智能建筑項目中，造成其后期運營效益回報往往不能追回初期投資[1]，本文主要就全生命周期造價管理理論在智能建筑中的應用進行相關解析。

1 全生命周期造價管理的含義

1.1 全生命周期造價管理的概念

全生命周期造價管理(Whole Lifecycle Cost Management)是從項目的全生命周期出發來分析和控制項目的造價，使項目盡可能達到生命周期成本(Life Cycle Cost, LCC)最低的目標，一個新建項目的全生命周期不僅包括項目的建設階段，還包括項目的運營維護階段以及拆除翻新階段。換言之，全生命周期造價管理的核心思想是綜合考慮一個項目的建設期成本和項目運營期的成本，即以最小的全生命周期成本去完成項目的建設和運營[2]。這種理論的內涵可以用圖1表示。

圖1 全生命周期造價管理內涵示意

1.2 全生命周期造價管理的特點

綜合國內外的相關研究文獻[3]，可以歸納出，項目的整個生命周期是全生命周期造價管理研究的范圍，全生命周期由項目的決策階段、設計階段、施工招投標階段、施工階段、竣工驗收階段、運營維護階段以及拆除翻新階段構成，使建設項目整個生命周期的總造價最小化是全生命周期造價管理的目標。全生命周期造價管理包括生命周期成本分析和生命周期成本管理兩個方面的內容[4]。全生命周期成本分析不僅分析成本高低，而且衡量效益好壞以及績效高低。全生命周期成本管理則包括對設計成本、咨詢成本、施工成本、運營維護成本、拆除翻新成本以及對環境的影響，廢棄物的處理和材料重復利用的綜合考慮和權衡。

2 全生命周期造價管理在智能建筑項目各階段的應用

作為信息時代的必然產物，智能建筑將建筑、通信、計算機網絡以及監控等各方面的先進技術捏合成一個優化的整體。采用的各種先進技術在帶給人們高效、舒適、便捷的生活體驗的同時也無疑將增加了項目建設初期的投資，如后期不能有效控制成本，將難免降低建設投資收益率，若從全生命周期的系統角度出發，智能建筑的各個階段都存在成本分析和成本管理的雙重任務，成本分析是成本管理的前提和要求，而成本管理是成本分析的目的和方向。

2.1 決策與設計階段

項目投資決策是對不同設計方案進行技術經濟比較、選擇及決定的過程。而設計階段是決定項目價值形成的關鍵階段，它對建設項目建設工期、建設質量、建設成本以及建成后的經濟效益和使用效益，起著決定性的作用。據統計，在決策階段，對項目投資的影響可以達到95%～100%；在初步設計階段，對項目投資的影響比重約為75%～95%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%～35%(圖2)[4]。因此項目決策和設計階段的造價管理是全生命周期造價管理的重點。

圖2 決策和設計階段對投資影響程度分析

通過決策和設計階段的全生命周期成本分析，最終可以形成可行性研究報告、投資估算、項目的經濟性評價、設計概算、施工圖預算等造價管理成果。此階段全生命周期成本管理的主要任務是綜合考慮可行性研究報告的咨詢成本、設計成本以及項目建議書階段的項目對環境的影響，廢棄物的處理和材料重復利用等成本。

2.2 招投標與施工階段

在傳統模式下，房地產開發商往往不考慮項目運營階段的成本高低，僅僅通過篩選出最低價格的方式選擇承包商，也鼓勵供應商按照最低價格提供材料和設備，而在全生命周期成本管理的環境中，應當徹底改變這種理念。為了減少使用階段的運營維護成本，應當更加強調長期的經濟效益。選擇承包商的標準應當更加側重于考察承包商的整體實力和績效表現，而不是局限于初期投資的價格比較，這樣選定的承包商才能不僅著眼于施工階段，而且顧及到全生命周期成本分析對于設計階段和使用階段的影響。同樣地，應當綜合評價供應商提供的材料設備的性能和價格。

在施工階段，全生命周期成本分析主要體現在三個方面[5]。

(1)全生命周期成本與承包商的施工方法有關，因為施工方法將影響到項目現金流的時間分布以及付款的時間價值。

(2)在有些情況下，業主允許承包商采購材料和設備，盡管這些材料和設備符合技術說明書的要求，但仍會對全生命周期成本產生這樣或那樣的影響。

(3)如果一個項目具有較好的可建造性，投入使用之后，這個項目通常是有效率的，比較經濟的。如果業主同時聘請了專業的項目管理公司，且能保證項目經理較早地介入項目，他就可以充分發揮自身的專業優勢，檢查設計方案的可建造性，為施工以及設備的制造和安裝創造良好的條件。

通過施工招投標和施工階段的全生命周期成本分析，最終確定承包商和供應商，形成建設工程施工合同和供應合同。此階段全生命周期成本管理的主要任務是綜合考慮招標成本、咨詢成本、施工成本以及項目投入使用后運營成本。

2.3 運營維護階段與拆除翻新階段

在運營維護和拆除階段，全生命周期成本分析對于設施的運行維護管理發揮著重要的作用。運營維護的費用不是固定不變的，而是隨著機電設備的老化及降效呈非線性增長趨勢[6]。因此需要每隔一段時間進行一次復查。在運營階段，需要考慮設備維修、能源節約、環境保護等問題。如果項目用途發生了變化，為了滿足新的使用要求，同時獲得經濟的全生命周期成本，必須認真做好各項變更控制工作。當項目接近使用年限時，如果不更換部件，運行費用必然提高，如果更換部件，則需要一筆新的費用支出。這時必須權衡利弊，慎重決策。同時，還要在分析過程中充分考慮附加的非經濟效益。

該階段的全生命周期成本管理主要考慮包括機電設備運營能耗成本、物業管理費[7]。選擇一家合適的物業管理公司來實現高效的物業交接，維持高水平服務的同時降低運營成本，并提供及時準確的物業會計報告，無疑能為項目增值。

3 案例分析

本文的案例為成都市某外商投資建設的甲級辦公樓項目，項目建筑面積約為72 000 m2，框架剪力墻結構，建筑高度91 m，容積率9.56。該項目管理模式采用項目管理服務(Project Management Agent, PMA)模式， 即專業的項目咨詢公司接受業主委托，采用科學的管理思想、方法、手段，向業主提供咨詢服務。針對該寫字樓項目，業主委托了一家專業從事工料測量(Quantity Surveying)和項目管理(Project Management)服務的境外顧問公司(Consultant Firm)。該工料測量顧問公司派出一個由多位英國皇家特許工料測量師(Royal Chartered Surveyor)組成的項目團隊。

先進的管理模式，使得顧問公司對項目進行全方位、全過程的管理成為可能。在工程項目決策階段，幫助業主編制可行性研究報告并提供初步造價咨詢，進行可行性分析、項目策劃和做出項目估算；在工程設計階段，制定造價規劃，協助各工程顧問，包括建筑師、結構工程師、室內設計師、機電工程師等，達成一個實用而均衡的設計，有效的造價規劃使整個項目不會超過項目預算，并且將未來建筑物的運營維護費用考慮在內，并能估計整個工程的長遠發展而使計劃更為有效；在項目的施工招投標和施工階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工合同管理等服務，代表業主進行質量、安全、進度、成本、合同、信息的的管理和控制。

項目的初期定位為國際“5A”級智能寫字樓，其公共建筑的本質使得項目的后期運營成本不容小視，故而機電系統尤其智能化系統在建設初期的選用關系較大。經過工料測量師對不同建筑方案全生命周期的成本分析，最后確定的機電系統包括：乘客電梯采用多部目前最高配置的S7000型瑞士迅達客梯，該型號電梯采用無齒輪拽引機，節能環保；大堂扶梯采用帶乘客紅外檢測功能的迅達電梯，無人使用時慢速運行，有人時正常運行；中央空調采用“特靈”牌水環熱泵中央空調系統，高效節能。智能化系統包括：通訊自動化系統(CAS)中數據網絡采用10 000M(萬兆)主干光纖，水平1 000M，寬帶100M到桌面，三層交換機采用美國安奈特系列產品；綜合布線系統采用美國康普品牌的整體大廈集成布線系統,每5建筑平方米1個信息點。樓宇自動化系統(BAS)中采用Honeywell品牌控制平臺，機電設備遠程智能管理和控制系統。此外更是配備了電子巡更系統，電視監控系統，一卡通門禁系統及對講系統，全電子停車場管理系統等保安自動化系統(SAS)。最后進行了系統一體化集成。除此之外，在保證外立面效果的前提下，采用了價格不菲的規格為6 mm+12 mm+6 mm 的LOW-E低輻射中空玻璃幕墻。

最后機電系統、智能化系統和外墻維護材料的確定，是與工料測量師嚴謹科學的全生命周期成本分析和全生命周期成本管理分不開的。尤其在設計階段，工料測量師經過對設計方案和材料選擇進行能耗模擬，測算比較各項目方案在全生命周期內的成本，指導其他顧問不斷完善設計。以下就在設計階段，工料測量師就兩個不同的方案組合如何進行成本分析闡述如下：

在初步設計階段，設計就機電系統和智能化系統的選擇做出兩個主要方案，方案的特點如表1所示。

表1 設計階段方案比較

經工料測量師對兩個方案進行估算，得出以下比較數據，如圖3所示。

圖3 各方案全生命周期成本比較分析

從圖3的估算數據得出：方案一的建設期成本C1=37 930萬元，運營期成本C2=64 080萬元，所以其全生命周期成本LCC1=C1+C2=102 010萬元；方案二的建設期成本C1=44 729萬元，運營期成本C2=50 650萬元所以其全生命周期成本LCC2=C1+C2=95 379萬元。雖然在建設期成本項，方案一比方案二節約投資約6 800萬元，但方案一的后期運營成本(按50年估算)比方案二多13 430萬元，也就是說方案二比方案一的全生命周期成本要節約6 630萬元，具有可觀的經濟效益。故最后經業主同意，采用方案二，即上述機電和智能化系統配置。從配置清單可以看出，所采用的機電設備大都節能環保，降低了建筑能耗和環境污染。

4 結論

通過上述案例分析可以看出，全生命周期造價管理在實際案例中的運用不但提高了投資收益率，而且降低了建筑能耗和環境污染。而效益的取得離不開實施該指導思想的兩個重要方面即全生命周期成本分析和全生命周期成本管理。全生命周期成本分析主要應用在對項目全生命周期成本起關鍵作用的決策和設計階段，而全生命周期成本管理的重點則放在施工招標階段以及后期的運營階段。二者相輔相成，構成全生命周期造價管理的兩翼。

[1] 顏凌云，劉淵.樓宇智能化工程造價與施工管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2014：55-80

[2] 董士波.建設項目全生命周期成本管理[M].北京：中國電力出版社，2009：12-18

[3] 周和生，尹貽林.政府投資項目全生命周期項目管理[M].天津：天津大學出版社，2010：88-128

[4] GB 50339-2013 智能建筑工程質量驗收規范[S]

[5] 周和生，尹貽林.建設工程全過程造價管理[M].天津：天津大學出版社，2008：1-17

[6] 孟憲海. 全壽命周期成本分析在工程項目中的應用[J].建筑經濟，2007，(10)：65-66

[7] 馮松山. 房地產項目全壽命周期成本管理研究[D].山東大學，2007

趙甜甜(1984～)，男，碩士，工程師，研究方向為工程項目管理。

F283

A

[定稿日期]2014-08-12