有擔保物權加入的一房多賣問題的新思考

熊浩羚

近些年，由于房地產行業的迅速壯大中國市場的商品房買賣交易日漸頻繁，與之相伴便出現了一系列亟待解決的，有關商品房買賣交易中出現的小產權房爭議、商品房買賣轉按揭等一系列問題。其中尤以一房多賣問題最突出，因而自2003年以來，由于商品房買賣日漸火爆，學界對于一房多賣問題處理辦法的討論始終莫衷一是。

一、現行法律對“一房多賣”的處理規范

隨著近些年司法實踐的推進，中國對于一房多賣的處理方法已初見端倪，特別是最高人民法院（以下簡稱最高法）做出了有關動產物權變動的司法解釋后更對房屋等不動產物權歸屬問題提供了指導。根據現行法及相關法學原理一房多賣問題的所有權歸屬的基本規則如下：（一）已辦理房屋過戶登記手續的，房產歸登記的買受人所有。根據物權法第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這說明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，登記具有強大的公示公信力，基于登記的此項特征經過登記的房屋當然發生物權變動，只要不能證明登記確有錯誤，則該登記可對抗一切第三人，因而不論受讓人是第幾受讓人，只要其完成了權利的公示便可當然取得所有權。（二）買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，歸已經辦理商品房預告登記手續的買受人所有。物權法第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處理該不動產的，不發生物權效力。”不動產預告登記雖然不能完全等同于房屋所有權登記，但由于其是在所有權變動登記期間的一項公示手段，因而應賦予其相應的效力，同時預登記的辦理也是房屋買賣合同履行的體現，為保護交易安全及效率，同等條件下已履行合同的效力當然優先于未履行合同的效力。（三）既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。首先，在現實生活中往往存在占有改定的情形，即受讓人為充分利用房屋，往往在登記正式變動之前便開始占有使用，在一房多賣的情況下，多個受讓人的合法權益其實都在不同程度上受到了侵害，因而應當采取侵害最少人的利益的原則以保證交易的公平。其次，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔”。這一條的規定，實際上使受讓人承擔了風險，風險轉移的法學原理便在于交付的效力，若不成交付在該法律關系中具有相當的意義，則該條解釋則不能在法理層面站住腳，因而我們看到了最高法對于交付的效力實際采取了支持的態度。因而，雖然我國現行法規定了商品房物權變動以登記為準，但并未否定交付本身的效力，故既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。（四）均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續，又未合法占有爭議房屋的，歸先行支付房屋價款的買受人所有。（五）如果上述情況均未發生，歸簽約在先的買受人所有。同時為了保證在一房多賣中先合同人的相關財產利益，最高法出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在該解釋第八條中明確規定：“具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

在這種處理辦法當中，我們不難發現，最高法試圖在多個當事人中尋求利益平衡。首先，出于維護交易安全的考慮，通過優先保護后合同的方式，排除了購房者負擔合同締約風險的責任；其次，通過對于賦予先購房者追償請求權，并享有向售房者索要購房款一倍以內罰款的方式，保護其利益。這樣一種處理方式可以說，較為合理地分配了合同風險，保證了市場交易秩序的正常進行。

二、“一房多賣”的司法困境

然而，隨著市場交易的日漸頻繁，也出現了一些難以解決的問題。諸如，在重慶市南岸區發生的這樣一起案件：“A從銀行辦理按揭貸款，向開發商買了一套房產，付清30萬首付后交清5個月的按揭貸款，將房子轉賣給B，B在銀行辦理轉按揭貸款，并向A支付清30萬首付及前5個月的貸款費用，A向房產登記機關申請為B辦理過戶登記，在過戶登記期間，A將該房產轉賣給C，C一次性向A交清房款并拿到了房子的鑰匙開始裝修，A攜C和B的房款潛逃。”

筆者認為，現行司法解釋很難解決本案中出現的這樣幾個問題：第一，懲罰性賠償的可能性問題。最高法司法解釋中所賦予的先合同人獲得一倍以內的懲罰性賠償是建立在一房多賣人存在的情況下，也就是說有強制執行的財產，而在本案中，由于一房多賣人攜款潛逃，使得該案中的索賠成為困難，若以此為裁判理由則明顯對于先購房人不公平；第二，物權變動的標準問題。在本案中，先合同人已經開始向銀行辦理轉按揭，即已經開始履行合同義務，此種履行是否具有物權法上的意義；第三，物權變動是否存在可對比的程度。在本案中先合同人已經辦理了轉按揭，并負擔了相應的房款，即已經開始履行合同義務；而后合同人已經向賣方人付清房款，并拿到鑰匙。可以說雙方均以履行了相應的合同義務，只是欠缺必要的形式要件，此時可否認定物權已經開始相對變動，如果可以，這種變動是否存在可以比較的程度上的差異。

在本案中涉及如下幾層法律關系的認定問題。第一，擔保物權與債權的關系問題。依照我國物權法第一百七十條的規定“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。”但是，由于商品房買賣不同于一般的物權變動，消費者的消費行為多為生活消費，且鑒于近幾年商品房價格高漲的事實，對于擔保物權是否當然由于商品房買賣合同的債權應當做深入探討。物權由于債權的一個重要理論基礎在于，公示公信的強大效力，如果擔保物權的設定不能滿足法律對于其設立生效或者對抗第三人所必備的要件，則不能將該擔保物權視為完全的擔保物權，而應使其與買賣合同中的債權居于同等地位，發生同等效力。第二，各債權之間的關系問題。在本案中，各個當事人都已部分履行合同，僅因合同相對方未履行過戶登記的行為而無法完成物權的轉讓。在此中條件下無論以何種形式都很難充分保障各債權人的利益。第三，確定擔保物權性質后的分配方式問題。由于擔保物權的物權屬性，必須對其進行充分優先的保護后，才可以對各債權人提供保障，因而單純依托現有的幾方所構成的法律關系，很難使各方利益都充分保全，因而應當通過司法程序以拍賣的方式獲得價款，再對價款予以分配、處理。

三、“一房多賣”問題解決的法律新思考

基于上述原因，我們提出如下的處理意見。第一，對房屋進行拍賣，并對所得價款進行分配。第二，對建立在房屋上的擔保物權進行審查，審查其是否具備物權法所規定的登記對抗要件，如果符合規定，則將其視為擔保物權，遵循物權由于債權的一般規則優先進行保護；若其存在瑕疵，則應將其視為一般債權與兩個合同上的債權一樣依據債的平等性同等受償。第三，若該擔保物權沒有瑕疵，首先應返還應經收到的部分價款，其次將拍賣所得對擔保物權人進行補償，最后將多余的拍賣所得和擔保物權人返還的部分向兩位合同人平等受償。第四，若該擔保物權存在瑕疵，首先應當令其返還已經收到的部分價款，其次將拍賣所得對擔保物權人、債權人按比例平等受償。

在這種處理方法中，我們更多考慮了在現有條件下的現實可操作性，未對一房多賣人予以追究，事實上根據我國刑法第二百二十四條第一款的規定：“有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的；（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。”其行為可能完全符合合同詐騙的構成要件，但鑒于民事行為的特殊性，對于是否應當追究其刑事責任應當再做討論。因為，我們希望通過在目前條件下較為充分地解決這一購房糾紛，因而只針對現有條件提出了相關意見。不過值得注意的是，長久以來我們對于合同的國語信任，忽視了債權與物權相比保護上的不充分性，加之我國不動產物權變動以登記為準，使得購房人很難充分獲得保障，對于一房多賣出現的問題，若想實質解決，更應從現行不動產管理制度入手，是否可以通過建立不動產買賣等級制度以保障合同人的財產權益，仍值得思考。

作者單位：西南政法大學經濟法學院

責任編輯：張 波