售樓處的轉(zhuǎn)型及可持續(xù)利用策略

楊寧

大連都市發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司

售樓處的轉(zhuǎn)型及可持續(xù)利用策略

楊寧

大連都市發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司

伴隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,售樓處作為一種介于展示建筑與商業(yè)建筑之間的新建筑類型應(yīng)運(yùn)而生，用以完成商品房銷售的目的。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和購(gòu)買者對(duì)樓房品質(zhì)的更高訴求，售樓處的建筑形式也由最初的臨時(shí)性建筑逐步轉(zhuǎn)為結(jié)合居住區(qū)會(huì)所、配套商業(yè)等功能的可持續(xù)利用建筑。本文具體分析了我國(guó)售樓處建筑的發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，結(jié)合實(shí)例探討售樓處的功能轉(zhuǎn)換與可持續(xù)利用策略。

售樓處;功能轉(zhuǎn)換;可持續(xù)利用

1 研究背景

20世紀(jì)80年代，隨著我國(guó)住房分配制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，住宅建設(shè)進(jìn)入了空前活躍的時(shí)期。由于我國(guó)采用商品房預(yù)售模式，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)并不能看到產(chǎn)品全貌，因此需要售樓處作為媒介提供一個(gè)產(chǎn)品展示空間及商品房交易場(chǎng)所。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，售樓處的形象及功能定位都在不斷發(fā)展變化。對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō)，售樓處是產(chǎn)品樓盤甚至是企業(yè)形象的展示窗口，精心設(shè)計(jì)的售樓處可以增加消費(fèi)者的信任，促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，高品質(zhì)的售樓處及愉悅的體驗(yàn)是對(duì)樓盤品質(zhì)的第一印象，直接影響著購(gòu)買決定。以往的售樓處都是臨時(shí)性建設(shè)，在樓盤售完后便拆除，造成了大量的資源浪費(fèi)。近年來(lái)從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，在設(shè)計(jì)中更多地考慮了售樓處的可持續(xù)利用性，即在設(shè)計(jì)之初就將銷售功能與其他功能結(jié)合考慮，在完成銷售功能后經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單改造就能通過(guò)轉(zhuǎn)型開始新的使用功能。所以本文的重點(diǎn)放在研究售樓處建筑的轉(zhuǎn)型及可持續(xù)利用設(shè)計(jì)上，通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)的理論與設(shè)計(jì)方法，研究售樓處建筑可持續(xù)發(fā)展的思路與策略。

2 存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)

由于中國(guó)采取的是大規(guī)模住宅小區(qū)開發(fā)模式及商品房預(yù)售制度，形成了售樓處這一中國(guó)特有的建筑類型。售樓處按照使用壽命分類，可以分為臨時(shí)性售樓處和永久性售樓處；按照建設(shè)方式分類，可以分為舊建筑改造為售樓處，租借己有建筑作為售樓處、利用前期的社區(qū)配套用房作為售樓處、全新建的售樓處等。

售樓處銷售功能的暫時(shí)性決定了其使用周期的短暫性，然而其展示功能的重要性又要求售樓處具有一定的品質(zhì)及格調(diào)，需加大設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)上的投入，這兩者之間的矛盾使越來(lái)越多的開發(fā)商和建筑師關(guān)注到售樓處的后期轉(zhuǎn)型及可持續(xù)利用的研究中。

建造可持續(xù)利用的售樓處是當(dāng)代售樓處設(shè)計(jì)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，這需要建筑師在設(shè)計(jì)前期通盤考慮樓盤的整體策劃定位，結(jié)合售樓處自身的建筑要求及區(qū)位特點(diǎn)，做好充分的調(diào)研及規(guī)劃，確定建筑后期的使用功能及室內(nèi)空間的變化模式，將售樓處轉(zhuǎn)型前后的建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)等統(tǒng)籌考慮，達(dá)到可持續(xù)利用的目的，節(jié)省開發(fā)成本及建設(shè)時(shí)間。

3 售樓處的可持續(xù)利用策略

如今，建造可持續(xù)利用的售樓處已經(jīng)得到越來(lái)越多的社會(huì)認(rèn)同。售樓處是為項(xiàng)目營(yíng)銷、宣傳及展示而建造的，其核心功能是接待、展示及洽談。售樓處具有的多重功能屬性決定了其與商業(yè)建筑、會(huì)所建筑、及展示建筑等均有一定的功能交叉，為后期售樓處的轉(zhuǎn)型提供了先天條件。目前從常見的售樓處后期轉(zhuǎn)換類型來(lái)說(shuō)，可以轉(zhuǎn)換為配套商業(yè)、可售住宅、會(huì)所及公共建筑等幾個(gè)類型。

3.1 轉(zhuǎn)換為配套商業(yè)。售樓處從本質(zhì)上講是一種商業(yè)建筑，具備商業(yè)建筑的一般屬性。如都具有吸引眼球的外觀設(shè)計(jì)，具有標(biāo)識(shí)性的立面設(shè)計(jì)，具有熱鬧商業(yè)氛圍的空間設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)等。通常來(lái)講，售樓處都位于小區(qū)中核心便捷的位置，這些占據(jù)優(yōu)良地理位置的售樓處在轉(zhuǎn)型為商業(yè)配套設(shè)施后，在吸引人流、聚集人氣、便捷服務(wù)等方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，從而創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.2 轉(zhuǎn)換為可售住宅。售樓處轉(zhuǎn)化為可售住宅是一種經(jīng)濟(jì)利用最大化的方式。通常是在已建好的住宅中選擇一套處于小區(qū)入口或核心地段、交通便利的住宅，按售樓處的功能進(jìn)行內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，等樓盤銷售結(jié)束之后，對(duì)其進(jìn)行重新裝修并銷售。尤其是售樓處中樣板間的展示，直接為住宅的實(shí)際戶型，既具有尺度真實(shí)性也省去了后期改造的麻煩。由于售樓處對(duì)面積規(guī)模有一定要求，因此采用這種轉(zhuǎn)換模式的對(duì)象一般為面積較大的別墅。

3.3 轉(zhuǎn)換為會(huì)所。會(huì)所建筑作為一個(gè)社區(qū)的公共活動(dòng)空間，在住區(qū)項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)越來(lái)越重要的位置，已成為物業(yè)項(xiàng)目的基本配套設(shè)施之一。小區(qū)中的會(huì)所按功能設(shè)置分為綜合型會(huì)所和主題型會(huì)所。前者為絕大多數(shù)會(huì)所采取的方式，內(nèi)設(shè)功能分項(xiàng)較多，相對(duì)大而全。主題型會(huì)所則側(cè)重于功能設(shè)定中的某一項(xiàng)內(nèi)容或整個(gè)會(huì)所定位為一個(gè)主題。如健身會(huì)所就是以運(yùn)動(dòng)為主題設(shè)置健身房、乒乓球室、臺(tái)球室等運(yùn)動(dòng)功能房間。這兩種類型的會(huì)所與售樓處在空間使用上有很多共性，如都需要開敞的前廳、用于展示、休閑的大空間及洽談辦公等私密的小空間。天津萬(wàn)通新新家園會(huì)所是一個(gè)基于綠色設(shè)計(jì)方法的零能耗會(huì)所，其建筑形體是由數(shù)理模型理性推導(dǎo)得出，以求最大限度地利用基地形狀、場(chǎng)地光環(huán)境、風(fēng)環(huán)境，并通過(guò)調(diào)整建筑的體形系數(shù)提高其熱工性能。

3.4 轉(zhuǎn)換為其他公共建筑。售樓處的開放性、公共性決定了它與博物館、展覽館、美術(shù)館等公共建筑之間具有一定的共通性。如售樓處在流線組織上具有展覽建筑的性質(zhì)，其樓盤展示區(qū)域也與公共建筑中的陳列展示空間具有高度耦合性。綜上所述，售樓處后期轉(zhuǎn)型為公共建筑具有很強(qiáng)的可行性。位于大連市開發(fā)區(qū)的華潤(rùn)海中國(guó)美術(shù)館是一個(gè)百萬(wàn)平米大盤的銷售中心，設(shè)計(jì)采用不同標(biāo)高的屋頂平臺(tái)打造了一個(gè)室外公共活動(dòng)空間。開發(fā)商和建筑師希望這座銷售中心在完成它的銷售使命后仍能以新的角色給這片社區(qū)帶來(lái)生機(jī)和活力，因此將其打造為一個(gè)美術(shù)館為社區(qū)及周邊提供文化活動(dòng)場(chǎng)所。

4 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的建設(shè)浪潮之下，售樓處仍將在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在并朝著更加精細(xì)化、服務(wù)化、高技化的方向發(fā)展。建筑師在關(guān)注售樓處的個(gè)性化設(shè)計(jì)的同時(shí)，更因該考慮售樓處的未來(lái)，通過(guò)前瞻性設(shè)計(jì)手段，使其在轉(zhuǎn)型后實(shí)現(xiàn)具有經(jīng)濟(jì)性及實(shí)用性的可持續(xù)利用價(jià)值。在建筑師、開發(fā)商等各界人士的努力下，讓我們一起期待售樓處的華麗蛻變。

[1]康東陽(yáng).住區(qū)售樓處設(shè)計(jì)探討[D].西安建筑科技大學(xué),2008

[2]王麗麗.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的商品樓市設(shè)計(jì)初探[D].西安建筑科技大學(xué),2008