優惠拿地抵押評估風險分析與價值評估

朱松杰

【摘要】近兩年，部分地方政府為促進當地經濟發展，鼓勵城市建設及基礎設施配套的開發，往往以比較低的價格出讓城市商住用地。政策優惠拿地與市地價之間巨大差價給金融機構帶來較大風險隱患。本文從評估角度就以優惠價取得用地抵押評估所遇到的問題和風險加以分析，并對評估技術路線加以探討。

【關鍵詞】優惠拿地 抵押評估

一、研究背景

（一）政策背景

2014年12月9日，國務院發布了《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》，規定嚴禁對企業違規減免或緩征行政事業性收費和政府性基金、以優惠價格或零地價出讓土地；嚴禁低價轉讓國有資產、國有企業股權以及礦產等國有資源。該《通知》出臺徹底斬斷了今后地方隨意讓渡稅費和減免土地出讓金的可能性。在此之前，各地紛紛為招商引資出臺了地方政策，迄今為止已有大量低價地流入市場。

本文旨在通過分析政策優惠取得的地塊在抵押時遇到的問題和風險，從估價角度對優惠拿地地塊在土地抵押評估價值進行合理判斷，為優惠拿地抵押評估探求一條合適的技術路線。

（二）市場背景與特點

1.土地二級市場不透明。土地屬于無形資產，在區域市場短期內類似交易案例稀少，且往往隨同房產一同交易，不易顯化，容易被主觀因素主導。

2.在一些地方報告電子備案未真正落地，土地估價缺乏有效監管。根據相關規定，土地評估報告實行網上電子備案。一些地區未開始實施估價報告電子備案，土地估價報告缺乏有效監管，估價報告參數調整不規范，估價結果偏主觀性。

3.部分金融機構風控意識較為薄弱。由于信貸風險的潛伏期較長，有些銀行出于利潤考慮，降低了抵押物風險防范標準，從而使抵押土地高評現象時有發生。

上述因素為部分地區土地抵押市場提供了不規范操作的可能性，也為評估機構對政策優惠低價獲得土地在抵押評估時抬高地價創造了條件。

二、政府政策優惠供地

（一）優惠供地的意義

招商引資能吸引項目和資金在本地落戶，增加地方稅源和財政收入，促進就業和提高人均收入。政府以優惠拿地供地的意義在于引進資本參與本地基礎配套設施開發，增加就業和地方財政稅收收入。

（二）優惠供地的方式

根據相關制度規定，國家對經營性土地出讓強制要求實施招拍掛制度。優惠供地的主要方式有：一是地方政府通過規避國家土地政策，讓投資企業以明顯低于公正的市場價格拿到土地；二是地方政府與企業簽訂投資協議，約定投資企業的投資規模，并承諾在企業投資達到相應的投資規模后，地方政府保證企業的最低用地價格；三是企業先通過招拍掛方式以正常的價格取得土地使用權，政府在企業投資達到協議中約定的規模后，通過地方稅收返還、配套費返還或其他財政補貼的方式，將土地價差返還給企業；四是對土地招拍掛價格與承諾地價之間的差價由地方財政直接支付給土地部門。

（三）優惠供地的抵押風險

優惠供地也給銀行金融系統安全埋下隱患。筆者在抵押貸款評估中遇到一些出讓成交價與基準地價存在巨大差價的現象，土地取得成本往往只有三四千萬，但在地價評估后貸款金額竟然高達數億元人民幣。銀行在拍賣處置中銀行很有可能面臨損失。

三、優惠取得土地地價評估案例分析

（一）傳統技術路線測算分析

通過具體項目的測算，筆者發現采用傳統技術路線估價傾向于正常市場地價，將原本低于正常地價的優惠地塊在抵押時拉高。

1.運用基準地價系數修正法分析。經基準地價系數修正法測算，在采用區段價進行期日修正、容積率修正以及個別因素修正，測算出的結果為市場正常地價，高于土地取得成本。基準地價法測算結果大幅溢價，方法選用合理性值得商榷。

2.運用假設開發法分析。若采用假設開發法，開發利潤率難以確定，其有可能綁帶基礎設施投資，真實的利潤不易剝離。若采用平均開發利潤率測算，得到地價同樣為市場地價，失去參考價值。

（二）銀行變現風險分析

抵押貸款評估，應考慮變現風險。抵押物是抵押權人的第二還款來源，應考慮未來處置變現中可能產生的損失。

筆者認為，在開發商取得土地至樓盤開始預銷售前的這一期間，是風險可能爆發的時間段。風險觸發時的地塊狀態存在兩種可能性。一種可能，政府與開發商約定的由開發商承擔的配套未完成。由于地塊周邊環境未發生改變，地塊市場價值有可能趨于土地取得成本。第二種可能，周邊配套建設已經完成，地塊也產生一定幅度的增值，地價有可能達到市場地價水平。

第一種狀態下，地塊未發生增值或者增值幅度很小。而傳統方法測算的結果偏高。在周邊未完成配套時，地塊的流拍可能性較大，銀行面臨本息損失風險。

第二種狀態下地塊已增值。在目前稅負體系中，包含有營業稅、土地增值稅在內的稅費。優惠拿地地塊拍賣計算增值稅，由于扣除基數不同，可能會面臨高許多的土地增值稅。拍賣金額扣除稅費剩余部分很可能不足以抵償銀行貸款。

綜上，將優惠拿地地塊按正常市價評估存在風險隱患。

四、優惠取得土地估價技術路線建議

針對傳統估價技術路線在優惠拿地地塊抵押評估上的缺陷，筆者建議根據抵押評估時的謹慎性原則適當選用估價方法，比如成本逼近法。而在批量優惠拿地供地的地區可以在同一供需圈選取類似優惠拿地地塊作為比較案例，采用市場比較法測算。

五、思考

目前房地產行業周期性波動、二三線城市房地產銷售下滑，優惠拿地地塊如何評估，為銀行金融機構控制防范風險的問題擺在了許多土地評估機構面前。筆者認為評估機構在處理此類問題時應堅持原則，避免利益誘惑，合規評估，具體問題具體分析，才能將未來有可能面臨的風險降至最低。

參考文獻

[1]《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》，國發〔2014〕62號，2014年12月09日.

[2]《地方政府招商引資中土地優惠問題分析》.http：//www.mof.gov.cn/mofhome/hubei/lanmudaohang/dcyj/201311/t20131129_10187 27.html.