房地產市場稅收政策調控的傳導機制分析

摘要：系統研究我國房地產稅的主要特點及主要內容，運用經濟學的供給——需求理論分析了稅收政策調控對房地產市場的傳導效應。研究表明，目前房地產稅收調控政策主要集中于流轉環節和開發環節，征收的稅費主要是作用于房產供給者（包括投資、投機性購房者），對需求方的保有環節則調控力度不大。由于稅收轉嫁的傳導作用，使稅收成本最終轉嫁到購房者身上，加劇了房地產市場供需矛盾。為此，提出了相應的對策建議。

關鍵詞：房地產市場，稅收政策調控，稅收轉嫁，傳導機制分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）06-0003-08 收稿日期：2015-06-02

為了努力實現房地產市場供需基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康穩定發展，國家出臺了一系列房地產稅收調控政策。從一些城市稅收調控的情況來看，在短期內取得了一定效果，一些地方房價出現波動，上漲幅度有所減緩，但是經過一段時期后，許多地方房價上漲幅度又開始上升，房價居高不下，房地產市場供需矛盾依然突出，我國房地產市場的稅收調控并沒有達到預期效果。為此，本文試圖運用經濟學的供給——需求理論分析稅收政策調控對房地產市場的傳導效應，從中探明原因。

1 我國現行房地產稅的特點

我國目前的房地產稅制是在1994年分稅制改革后形成的，一個明顯的特點是房地產流通環節稅種較多、稅負重，而在房地產保有環節課稅較少，且稅收優惠范圍大。在房地產開發環節有土地使用稅（費）、企業所得稅、契稅、耕地占用稅等，稅收直接承擔者是房地產供給方；在房地產流轉環節主要有營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，稅收直接承擔者也是房地產供給方；房地產保有環節的稅收有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅（外資）等，稅收的直接承擔者是房地產需求方。

2 稅收調控政策的背景及其主要內容

自20世紀90年代中后期以來，隨著我國經濟實現平穩著陸，以及亞洲金融危機影響的逐漸消退，我國宏觀經濟保持著快速的增長。2001年至2012年，我國GDP增速除了2012年為7.8%，其他年份都處于8.3%以上，2007年甚至達到14.2%。我國宏觀經濟的快速發展為房地產市場提供了較好的發展機會，根據國家統計局的數據，2003年至2014年以來，我國房地產投資增長速度一直在較高位運行，房地產的快速發展促使房價不斷上漲，房價的增長率逐年增加，一些城市的房價收入比遠遠超過國際水平，市場上的供需不均衡狀態給予房地產價格進一步上漲的動力。

從2005年以來，針對房地產市場投資規模過大、供求不均衡和房地產價格上漲過快等問題，國家出臺了一些房地產稅收調控政策（見表1），提出運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。

從表1中可以發現，我國的房地產稅收政策調整主要集中于流轉環節和開發環節，保有環節僅對個別稅種進行了調整，并且稅費調整主要是針對房產開發商和投資投機性購房者。

3 稅收調控政策的傳導機制分析

房地產市場是由房地產開發商、房地產投資者和投機者等買方和購房者（包括投資和投機性購房者）賣方組成的，房地產市場也遵循供給——需求規律。因此，本文運用經濟學中的供給——需求理論對稅收調控房地產市場的傳導機制進行分析。

3.1 稅收調控供給方對房地產市場的影響

房地產市場土地資源稀缺，隨著城市化進程的推進，房地產市場不均衡狀態表現得更加明顯，當對房地產賣方進行征稅時，將會直接提高賣方的總體成本，賣方為了保持稅收變化前的利潤，只好將稅收加在房價中，將所負擔的稅收轉移給購房者，因此，稅收調整前的市場均衡情況將被打破。在流轉環節對個人征收所得稅，短期內對抑制房地產市場的投資投機性需求也許能起到一定的效果，但是由于稅收會通過加在房價中隨著房產出售而轉移，因此，不能根本解決房地產市場存在的供需矛盾和房價攀高問題，使稅收調控失效；當對房地產開發企業征收重稅時，將增加企業的開發成本，一定程度上會抑制房產的供給量，房地產市場上會出現供不應求的局面，將促使房價上升，另外稅負轉移的作用會進一步激發房價的上漲。

如圖1所示，設和分別為稅收變化前的供給曲線和需求曲線，其交點對應的均衡價格為。稅費提高后，假設需求曲線不變，供給曲線斜率一定的情況下，供給曲線會向左上方移動至，形成新的均衡價格為，則新的市場均衡中表現為均衡價格提高，房地產供給量由Q0減少到Q1，供不應求，將促使房價上升。

3.2 稅收調控需求方對房地產市場的影響

如果對房地產需求方進行稅收調控，即對房地產保有環節進行征稅，例如保有環節的房地產稅，一般不易發生稅收的轉嫁。當對房產需求方征稅，增加房產持有者的稅收時，房地產市場價格不會因為對需求方增加稅收而上漲，但房地產持有環節稅負的變化會直接影響房產持有者的持有成本。如果保有環節稅收增長，擁有多套房子的持有者持有成本會增加，他們將會考慮出售一部分房產，從而會減少投資投機以及房產閑置現象。

如圖2所示，設和分別為稅收變化前的供給曲線和需求曲線，其交點對應的均衡價格為。需求方稅費提高后，供給曲線不變，需求曲線斜率一定的情況下，需求減少促使需求曲線左移至，房地產價格由下降到，達到新的價格均衡狀態，形成新的均衡價格為，則新的市場均衡中表現為房地產需求量由Q0減少到Q1，房地產價格下跌。在這種情況下短期內會出現供過于求的狀況，房價會出現下降，長期來看供求基本平衡，房價會趨向于穩定。

4 房地產市場稅收政策調控的反思

通過對房地產市場稅收調控的內容、調控的傳導機制和實際效果的分析研究，房地產市場稅收調控并沒有達到預期的效果，筆者認為有如下幾方面值得我們反思。

4.1 目前的房地產稅種設置上容易發生稅收轉嫁

與西方國家不同，我國與房地產有關的稅費絕大部分集中在開發、流轉環節，而這些稅費都可能通過提高房地產出售價格或租賃價格而將稅收負擔轉嫁給最終消費者。因此，由于稅費轉嫁的存在，政府旨在調控房地產市場、穩定房地產價格的稅收調控政策難以達到預期效果。

4.2 房地產稅收調控比重分配不合理

由于我國稅收調控主要對“開發、流轉環節”征稅，輕“保有環節”征稅。開發環節稅收過重，加重了企業負擔，由于易于轉嫁，企業為了獲得利潤必將稅收轉嫁到最終購房者身上。政府對房地產市場的交易環節加大稅收征收力度，一方面雖然起到了加大購房投機成本、抑制投機需求的作用，但另一方面在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終必定會被轉嫁到最終的購房者身上，客觀上反而助長了房價的上漲。

4.3 房地產保有環節稅收調控有限

房地產保有環節僅對土地增值稅進行了調整，無法從根本上抑制投機投資性需求。在個人購買房產后，沒有轉讓交易前的這段時間，是零稅收成本占有住宅房地產，投機投資者會選擇保有房產五年后出售，從而避開全額征收的營業稅。在房地產交易環節存在較高稅收，在持有環節幾乎是零持有稅使得一部分人保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了房地產市場的供需矛盾。

4.4 房地產稅收存在重復征稅

比如，對納稅人的房產所占地塊，既從量課征土地使用稅，又從價計征房產稅等。耕地占用稅的主要政策目標是保護耕地，但實質上與土地出讓金重復，而且保護耕地另有一套完整的行政制度，耕地占用稅所起的作用十分有限。對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，承受方既要繳納印花稅，又要繳納契稅。

5 政策建議

5.1 繼續發揮稅收政策在調控房地產市場中的作用

稅收政策是房地產市場宏觀調控中最為重要的調控政策之一。與貨幣政策、土地政策等相比，稅收政策在房地產市場的宏觀調控中具有更多的優勢，實施貨幣政策也許會給其他行業帶來一定的負面影響，并且實施貨幣政策只能對房地產市場帶來短期的影響。由于土地的稀缺性，因此土地政策也具有一定的局限性。

5.2 制定合理的房地產稅收分配比例，減輕開發交易環節的稅收，提高持有房地產的稅收比重

最近幾年，由于城市化進程的加快和市場需求的增長，我國房地產市場總體發展趨勢上表現出較強的需求，如果在房地產的開發交易環節提高稅收的比重，增加的稅收很容易被供給方通過計入房價中而轉嫁給最終購買者，使稅收調控政策難以湊效。房地產保有環節的稅收是直接稅，稅收轉嫁比較困難。因此，提高保有環節的稅收是政府調控房地產市場一些問題的有效途徑之一。

通過對房地產保有環節征稅和將“批租制”改為年租制的舉措，使房地產稅占到地方稅收的50%以上，達到發達國家的水平，可有效解決土地財政問題。同時對房地產保有環節的稅收還能夠疏導住房購買需求，抑制房產囤積空置和房地產商的捂盤、惜售、囤地等炒作行為，對于抑制房價的上漲也會起到積極的作用。

5.3 建議對房地產持有環節稅收實行差別計價政策

從資源充分利用和抑制投機的角度，建議根據實際情況和不同城市的特點，對一些占用一定數量的大面積住房、空置住房和多套以上的住房征收較多的保有環節稅，而對一定面積的普通消費用房、改善性需求用房、保障性住房和經濟適用住房建議實施長期免稅。這樣會增加空置房、投資投機性購房者的持有成本，在一定程度上可以起到抑制市場非真實需求的目的，抑制過度住房消費，有利于稀缺的房地產資源的再分配。另外可以通過稅收調控，將持有環節的稅收支出一部分補貼到保障性住房和經濟適用住房的建設上，緩解供求矛盾。

5.4 開征一些不易發生稅收轉嫁的房地產稅種

在稅種的選擇上，應盡量避免使用營業稅、所得稅、契稅和印花稅等稅種，因為這些稅種抑制投機作用的發揮是在沒有考慮稅負轉嫁存在的情況下發揮作用的。為此，可以考慮選擇房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和城市房地產稅等稅種。

總之，政府有關部門應逐步推動房地產市場開發交易環節和保有環節的稅收改革，進一步完善房地產市場的調控政策，充分發揮稅收調控的經濟杠桿作用，與其他宏觀調控政策（如貨幣政策、土地出讓政策等）一起形成合力，調節房地產市場供需矛盾，促進房地產市場的長期健康穩定發展。

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作者簡介：

鄧建勛，博士、助理教授，研究方向為房地產開發與管理、綠色建筑與項目管理。