應建立商品房和保障房互通機制

摘要：進一步完善住房保障體系，建立商品房和保障房互通機制，是新形勢下促進杭州房地產市場平穩健康發展的一項基礎性、關鍵性工作。結合目前杭州市住房保障體系具體情況，借鑒其他城市在商品房和保障房上互通的實踐，提出建立杭州市商品房和保障房互通機制的可行性建議。

關鍵詞：保障房體系，商品房，互通機制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）06-0019-22 收稿日期：2015-03-09

1 研究背景

2015年1月20日，全國棚戶區改造經驗交流會上，住建部陳政高部長提出，應大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置，商品住房較多的城市應出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。房地產庫存高企的城市，再蓋新樓進行整體安置已無必要。

2015年3月2日，陳政高部長專題聽取浙江省房地產市場運行情況匯報時明確提出，保持市場穩定，要打通保障房和商品房的通道，要采取政府收購、企業收購等方式，把市場收購來的商品房作為公租房、拆遷安置房的房源。

2015年3月25日，國土資源部、住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國土資發〔2015〕37號），要求多渠道籌措保障性住房源，進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

2 杭州市住房保障體系概況

目前，杭州市住房保障體系主要由公共租賃住房（含廉租住房）、經濟適用住房、拆遷安置房構成。以2014年的準入條件為例，公共租賃住房（含廉租住房）已覆蓋家庭人均可支配收入在上年度城鎮居民人均可支配收入100%以下的城市低收入、中等偏下收入無房家庭，新就業大學畢業生及創業人員、外來務工人員等無房群體；經濟適用住房已覆蓋家庭人均可支配收入在上年度城鎮居民人均可支配收入80%以下且家庭住房面積低于48平方米的城市中低收入住房困難家庭。

據統計，截至2014年底，杭州市主城區通過多層次住房保障體系已累計保障住房困難家庭20萬余戶，按城鎮常住人口計算，市區住房保障覆蓋率達29%。其中，廉租住房累計保障1.1383萬戶家庭；經濟適用住房累計保障8.0373萬戶家庭；公共租賃住房累計保障1.5417萬戶家庭；危舊房改善累計保障3.5萬戶家庭；拆遷安置累計保障6萬余戶家庭。公共租賃住房方面，杭州市“十二五”住房保障規劃明確市、區兩級公共租賃住房總建筑面積（保有量）達到300萬平方米以上。經濟適用住房方面，杭州市“十二五”住房保障規劃明確主城區建設并公開銷售150萬平方米。

3 一些城市商品房和保障房互通的實踐情況

筆者對沈陽、貴陽、長沙、鄂爾多斯、福州等城市進行了調研。上述城市的實踐方式基本分為收購商品房作為拆遷安置房以及收購（收租）商品房作為公共租賃房兩種。

收購商品房作為拆遷安置房，以長沙、鄂爾多斯、福州為代表。其中，長沙操作模式為預訂商品房作為棚改項目安置房，鄂爾多斯操作模式為買斷商品房作為棚改項目安置房，福州兩種操作模式均施行（見表1）。

收購（收租）商品房作為公共租賃房，以沈陽、貴陽為代表。其中，沈陽操作模式為收購商品房作為公租房，貴陽的操作模式為收租商品房作為公租房（見表2）。

4 建立杭州市商品房和保障房互通機制的相關建議

結合杭州市實際，借鑒其他城市實踐經驗，筆者認為促進杭州市房地產市場健康發展，建立商品房和保障房互通機制，應以貨幣化為導向，加大貨幣化保障力度。

4.1 加大征遷貨幣化安置力度

加大征遷貨幣化安置力度是指在原有政策基礎上，通過提高安置標準等方式，提升被征收人選擇貨幣化安置后通過市場解決住房的購買力。

4.1.1 提高貨幣化安置標準

國有土地征遷中，被征收人選擇貨幣補償的，征收部門在對被征收人住宅房屋按照評估價格給予補償的基礎上，再按評估價格的20%給予其貨幣補貼。被征收人在領取貨幣補償款之日起12個月內購買住宅的，根據購房納稅憑證，再按照被征收房屋評估價格的22%給予獎勵；集體土地征遷中，嚴格執行貨幣化安置單價根據被征遷房屋所在地周邊普通商品房評估比準價格等因素評估確定的原則，并在原有貨幣化安置標準基礎上適當提高一定比例。

4.1.2 嚴控實物安置擴面優惠

嚴格控制國有土地和集體土地征遷中實物安置的優惠擴面幅度。國有土地征遷中，被征收人選擇產權調換的，征收雙方應嚴格按照被征收房屋評估價格和安置用房評估價格進行資金結算，確因自然間不可分割、被征收人改善住房條件等原因增加建筑面積需按照安置用房評估價格優惠結算的，優惠結算部分建筑面積最高不得超過30平方米。

4.1.3 逐步減少實物安置房建設

已落實安置房源并已簽訂協議在外過渡的，嚴格按照協議做好在外過渡、加快安置房項目建設、盡快落實安置等各項工作，其中安置房項目尚未開工建設的，可通過回購安置面積等方式，實行貨幣化安置；尚未實施的征遷項目，結合各地實際，逐步減少政府直接建設的比例，優化安置房源調配，在消化現有安置房庫存的基礎上，積極引導貨幣化安置。

4.2 不適宜直接實現商品房和保障房互通

4.2.1 不適宜直接實現商品房和公共租賃房互通

收購商品房作為公共租賃住房需要滿足以下幾個條件：一是市場價格水平較低，適合收購，否則財政負擔過重；二是市場上具備較多面積合適的中小戶型房源（公租房的套型控制在70平方米以內）；三是收購后不會造成已有公租房房源的空置。但從杭州市實際情況看，據統計2014年市區商品住房成交均價約為15000元/平方米，綜合權衡資金投入成本和租金收益，從財政負擔角度不適宜收購。另外，根據2014年市區庫存商品住房分布情況，分布于主城區的60平方米以下戶型僅100余套，60-80平方米以下戶型僅2000余套，市場房源情況與收購要求不匹配，且杭州市公租房保有量已超額完成“十二五”規劃的任務，尚有大量房源正在建設和分配過程中。

4.2.2 不適宜直接實現商品房和拆遷安置房互通

收購商品房作為拆遷安置房也需要滿足以下條件：一是市場價格水平合適，否則財政一次性支出壓力過大；二是保障被征收人住房選擇權，否則政策效果不明顯。結合杭州市情況分析，商品房收購成本太高，且直接收購商品房與原有實物建設安置模式在保障效果上相差不大，被征收人選擇權有限，因此不適宜直接實現商品房和拆遷安置房互通。

4.2.3 開展政府搭橋間接實現商品房和保障房互通

借鑒長沙經驗，同時結合杭州市實際，建議杭州市開展政府搭橋服務。所謂政府搭橋預訂商品房作為安置房服務是指政府根據征遷項目安置需求，通過競爭性談判、詢價等公開程序確定若干商品房項目，供被征收人以較市場售價優惠一定幅度的價格選擇購買的一項公共服務。政府搭橋預訂商品房作為安置房包括以下3種操作模式。

一是團購模式。團購模式是各區以單個征遷項目為單位或全區統籌，根據貨幣化安置被征收人安置需求，通過公開程序選定若干商品房項目，并與開發商約定較市場售價優惠一定幅度的價格，供被征收人選擇購買，并由被征收人與開發商結算購房價款。

二是訂購模式。訂購模式是指各區以單個征遷項目為單位或全區統籌，根據貨幣化安置被征收人安置需求，通過公開程序選定若干即將交付的商品房項目，通過支付訂金鎖定房源的方式以較市場售價優惠一定幅度的價格向開發商預訂一定數量房源，供被征收人選擇購買，并由被征收人與開發商結算購房價款。

三是房票模式。房票模式是指將貨幣化安置被征收人按規定可享受的貨幣補償款價值制作成相應的房票，被征收人在規定期限內憑房票通過市場自行選擇商品房購買，或選擇上述團購模式、訂購模式中的商品房，并由征收人與開發商以房票價值結算購房價款。

作者簡介：

李娜，浙江工業大學技術經濟及管理碩士，就職于杭州市房產交易產權登記管理中心，研究方向為商品房預售、房地產市場管理及商品房產權登記。