公允價值計量模式在投資性商業(yè)地產(chǎn)中的應用

沈艷

摘 要：公允價值的引入改變了準則中采用歷史成本計量占主導地位的現(xiàn)狀。其運用越來越規(guī)范。至今CAS 3實施已經(jīng)八年有余，我國僅有少數(shù)上市公司選擇公允價值計量模式，這一情況與西方截然相反。本文通過探討投資性房地產(chǎn)的公允價值是否適用于我國市場，公允價值的評估是否具有可靠性，以期對我國投資性房地產(chǎn)會計理論和實踐的發(fā)展有所裨益。

關(guān)鍵詞：公允價值計量；投資性房地產(chǎn)

CAS 3實施至今已有八年多時間，A股上市公司仍然只有極少數(shù)（4.6%）選擇采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，絕大多數(shù)都固守成本模式，放棄了新準則賦予的新選項。本文基于上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則的情況，分析了上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計量的現(xiàn)狀和動因。

一、公允價值計量模式應用現(xiàn)狀

1.應用公允價值的企業(yè)數(shù)量少

由于經(jīng)濟發(fā)展和資本市場環(huán)境的原因，國內(nèi)對于公允價值計量的經(jīng)濟后果相關(guān)研究起步較晚，根據(jù)何建國等（2014）關(guān)于公允價值計量運用于投資性房地產(chǎn)中的規(guī)模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，但使用公允價值模式計量的企業(yè)非常少。許多擁有投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場、公允價值能夠確定的企業(yè)也不釆用公允價值。有些同時在內(nèi)地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。

2.公允價值確定方法不統(tǒng)一

我國投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實際應用中，有的公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調(diào)查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。

二、企業(yè)較少采用公允價值計量模式的原因

1.公允價值模式會加劇公司資產(chǎn)與利潤的波動

公允價值計量模式下，企業(yè)在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產(chǎn)的公允價值對其賬面價值進行調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的不穩(wěn)定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業(yè)都希望向投資者傳遞一個企業(yè)平穩(wěn)增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。

2.公允價值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進行后續(xù)計量，企業(yè)只需要在初始成本的基礎(chǔ)上按期計提折舊或攤銷，且資產(chǎn)的賬面價格與計稅基礎(chǔ)一致，期末不需要為了納稅調(diào)整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續(xù)計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。此外企業(yè)為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業(yè)的評估機構(gòu)來評估投資性房地產(chǎn)的公允價值并出具評估報告。企業(yè)每年需要支付較高的評估費用，增加經(jīng)營成本。

3.公允價值操作指南的缺乏

我國會計準則盡管對公允價值的應用條件、確定方法有一定的規(guī)定，但準則對公允價值的實施和操作規(guī)定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規(guī)定應用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，但影響房地產(chǎn)價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據(jù)，導致在實際中企業(yè)確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調(diào)查報告。計量依據(jù)的不統(tǒng)一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議

1.改進我國投資性房地產(chǎn)會計準則

準則應該完善公允價值應用條件的相關(guān)規(guī)定，對于什么條件下可以采用應用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。

2.完善房地產(chǎn)評估制度

目前多數(shù)企業(yè)釆用評估價格作為確定公允價值的基礎(chǔ)，因此公允價值的完善離不開資產(chǎn)評估的發(fā)展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應引進第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)。但對于第三方評估機構(gòu)的設(shè)立、運營等應進行嚴格的監(jiān)管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關(guān)部門的認證方可開展業(yè)務(wù)。對于機構(gòu)評估人員的專業(yè)資格定期進行審查。

3.規(guī)范信患披露制度

我國投資性房地產(chǎn)準則對于披露的規(guī)定過于寬泛和簡單，導致上市公司對投資性房地產(chǎn)信息披露不規(guī)范、隨意性強，有些甚至未披露公允價值的確定方法。這種隨意的信息披露，使得投資者不能獲取完整的信息，使得監(jiān)管部門缺少了監(jiān)管的證據(jù)。準則必須進一步加強企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)相關(guān)的信息披露。公允價值模式下，必須披露公允價值的確定方法，聘請的評估機構(gòu)、評估方法、依據(jù)的假設(shè)、證據(jù)來源等。

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