基于BIM技術的設施管理SWOT分析

金偉強 李明照

(吉林建筑大學管理學院，長春 130118)

基于BIM技術的設施管理SWOT分析

金偉強 李明照

(吉林建筑大學管理學院，長春 130118)

結合國內BIM和設施管理發展的現狀，利用SWOT分析法探索和研究基于BIM模型的設施管理，并對最終實現BIM技術為設施管理服務提出建議。

BIM技術；設施管理；SWOT；建議

現在BIM技術在建筑產業已經得到廣泛地認可[1]，其有助于推動建筑行業的發展，但BIM技術對設施管理影響具有不確定性。因而本文對基于BIM技術的設施管理進行SWOT分析，探討對于發展基于BIM技術的設施管理的可行性。

1 研究的背景及目的

隨著數字地球和智慧城市的發展，BIM技術必將對建筑全生命周期的各階段產生巨大影響。同時現代商業建筑的快速發展，使得傳統設施管理已經無法滿足建筑后期運維的需要。基于以上兩個原因，本文從BIM技術的角度出發，利用SWOT分析法，立足我國當前所面臨的環境，分析傳統設施管理所面臨的現狀，探討和研究基于BIM技術下的設施管理在我國的發展前景。

2 BIM技術的定義

BIM 思想源于美國喬治亞理工大學建筑與計算機學院的查克伊士曼博士，隨后Jerry Laiserin[2]、Charles Eastman[3]及McGraw-Hill 建筑信息公司[4]等都對其概念進行了定義。BIM是建筑全生命周期中項目各方協同工作、共享資源、分享信息一種工作模式[5]。BIM的出現正在改變項目參與各方的協作模式[6]。

3 傳統設施管理發展的現狀

傳統的設施管理建立在物業管理的基礎之上，區別于物業的“四保”——保安、保潔、保綠、保修，提出了“以人為本”，將管理的對象從“物”提升到“人”，通過考慮人在建筑物中的關系，調整空間和環境，為“人”創造一個舒適的生活和工作空間[7]。

這是傳統設施管理的定義，也是我們設施管理所需要達到的目標。但現代商業建筑的發展，使得傳統設施管理已經難以滿足人們對于設施管理的期望，問題主要來自于信息：

3.1 信息存儲和使用效率低下

在大數據時代，信息資料的不足是建筑師、工程師、建造師以及業主在整個建設過程中首先要面對的一個問題[8]。傳統的設施管理嚴重依賴于大量設施管理人員以及部分其他部門的貢獻，缺乏信息技術的手段。過去設計圖、施工圖、竣工圖等幾乎所有的建筑信息資料以張紙的方式存儲于檔案室中，當出現問題或有需要的時候調用這些信息的難度就十分大，而且效率低。

3.2 信息損失嚴重

信息的積累在建筑全生命周期中建筑并不是一直上升的過程，特別是在每一階段交接的過程中總會存在大量的數據缺失，據NIST報告，由于信息的缺損已經導致了158億美元的損失。

圖1 建筑信息各階段損失

3.3 預見性差

對于隱蔽工程或者大型、復雜、專業性要求高的設備是設施管理人員無法直接觀測到設備運行過程中所出現的問題，并及時作出調整，只能在問題出現以后進行處理。這樣效率低、費用高，還影響建筑運行，特別對于商業建筑，這將會造成巨大的損失。

3.4 成本增加

方案的調整和問題事后的處理都會造成成本的增加。除此之外，為監督和測量建筑物時時的運行狀況，調整項目的具體安排，需要大量設施管理人員分布在建筑物內進行檢查和記錄，增加了設施管理的勞務成本[9]。

3.5 配置效率低

由于無法很好地對整個建筑進行實時的監控，對于設備的調控很難做到及時、有效。仲量聯行在《2012年中國房地產企業報告》中指出決定企業現在和未來房地產戰略的最大影響因素中“成本壓力/處置過剩空間/整合空間”這一項將從2012年的47%，在未來三年內達到53%[10]，由此可見提高空間的使用效率可以為企業降低成本，提高效益。傳統的設施管理通過合理的安排可以提高空間的使用效率，但無法很難達到或者超越思科2.0的工位空間使用效率。

3.6 未來發展不足

商業建筑模式已經發展成形式特殊化，結構復雜化，設備多樣化，由二維來表現三維的圖紙表達技術不能滿足現代建筑解讀要求，特別是商業建筑蘊含的豐富信息量，傳統設施管理利用圖紙等二維技術已經無法滿足設施管理行業發展需求。隨著物質水平的提高和技術的發展，我們更加關注生活的質量，有研究表明：生活、工作環境會影響糖尿病、心臟病等并的發病幾率。這些方面都是傳統的設施管理難以分析和研究的領域。

4 基于BIM技術的設施管理SWOT分析

4.1 “Strengths”分析

BIM不同于傳統工程項目設計、施工、運營三方割離，其意義在于整合項目全生命周期的數據信息，形成統一、系統的模塊。《BIM Handbook》就專門提出傳統的DBB模式已經無法滿足BIM技術發展的需要，相對而言DB模式就有較大的優勢。DB模式是設計、施工一體化，減少了如圖1所示一種數據損失的可能性。基于BIM技術的設施管理，其最基本的特征是建筑信息化，利用信息化技術，通過BIM三維模型將收集、整合工程項目全生命周期的信息，并利用設施管理軟件系統管理；基于BIM模式的設施管理以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作，其關鍵是以最新的技術——BIM技術，為設施管理服務。優勢主要表現在以下幾方面：

4.1.1 效率性

首先，BIM技術可以導出準確且詳細的建筑設施信息為設施管理服務，方式主要有以下幾種：

(1)BIM & EcoDomus

這種方法要求在BIM模型和FM之間建立雙向的鏈接協議，并通過EcoDomus整合圖紙資料中的項目信息，來實現為運維服務[8]。

(2)CMMS & BIM

這種方法是利用API技術將CMMS系統和BIM模型對接，導出整合于COBie系統的信息或者是CMMS系統的信息[8]。

(3)BIM & 云

這種方法是通過BIM與云技術結合，利用云平臺建立協議和權限，為每一個人提供他們需要的資料。

其次，結合電子芯片，建立BIM模型的通信協議，變前臺操作為后臺管理，可以大大降低設施管理人員的工作量，提高工作的準確度。

4.1.2 及時性

通過BIM技術，結合電子監控系統可以對建筑內的設備、安防等時時監控，及時發現隱患，并提前做出有效地處理。

4.1.3 效益性

基于BIM技術的設施管理首先可以提高空間的使用效率，并能減少庫存，提高存貨的流動率，同時通過優化設備的使用，減少建筑的整體能耗，節約成本，為企業創造效益。

4.1.4 綜合型

基于BIM技術的設施管理充分考慮人對于建筑設施的需求，并深入考慮設施環境對于人身心的影響，創造一個最佳的生活和工作環境。

4.2 “Weaknesses”分析

BIM和設施管理是近幾年才開始在國內發展，仍處于探索階段。BIM理論和技術發展的不成熟，對于將BIM技術應用于設施管理帶來巨大挑戰，主要表現在以下幾方面：

4.2.1 不確定性

圖2是美國斯坦福大學土木與環境工程系的Paul Teicholz博士給出的，1964年到2009年美國建筑行業和所有非農行業生產力指數曲線，從中我們可以看出信息技術的發展并沒有給建筑行業帶來生產力的提高。這也導致BIM技術最終能為建筑行業，能為設施管理帶來什么變革具有不確定性。

4.2.2 理論問題

目前，建筑行業僅把BIM技術當作建模工具，對于如何實現整合模型，提取信息，最終為設施管理的服務還處于研究和試驗階段。

4.2.3 實踐問題

國內設施管理部門基本建立于物業管理部門的基礎之上，服務層次相對較低，對于如何開展基于BIM技術下的設施管理缺少實踐經驗。

圖2 1964年到2009年美國建筑行業和所有非農行業生產力指數曲線

4.2.4 信息提取問題

前面提到利用BIM技術可以提高信息導出的效率。傳統設施管理信息的提取主要有以下幾種方式：

(1)EXCEL

通過EXCEL將建筑實體和設備按系統進行分類、整理，這是信息處理最直接、明了的一種方式，同時也是最繁瑣的方式。

(2)CMMS

對于小項目而言，這是一種最為方便的最為簡單、快捷的一種方法，但由于缺少數據結構，使得我們很難清楚地知道信息是否已經準確、完整的錄入，這種方式存在很大風險。

(3)COBie

其優勢在于COBie可以將所有建筑和設備的信息根據其命名規則都導入到各種的數據庫之中。其缺點是：無法將數據以類似CMMS的方式表現，即很多數據仍以圖紙形式存在。

4.2.5 人才問題

BIM模式下的設施管理將集成了BIM和設施管理的優點，但同樣對設施管理人才也提出了更高的要求。設施管理是一門包含了管理科學、建筑科學、行為科學和工程技術的綜合學科，同時是整合人、流程、技術和空間的綜合專業[11]。因而作為設施管理人才必須是跨學科跨專業的高素質管理人才，而加入BIM技術，使得設施管理人才的培養周期更為長久。

4.3 “Opportunity”分析

隨著商業建筑的快速發展，傳統設施管理已經處于瓶頸階段。BIM技術為建筑行業帶來信息化的變革，也將為設施管理注入新的生命力，主要表現在以下幾方面：

4.3.1 行業發展趨勢

如圖3所示，古邦云老師在《信息建筑師》的報告中提到建筑表達技術正迎來一次新的變革，即利用三維來建筑信息，同樣與現代計算機技術相結合，就誕生了一種新的建筑運行模式——BIM模式。同時傳統設施管理發展不足與現代商業建筑高需求的矛盾日益激烈[6]，運維階段作為建筑全生命周期的一部分也必將BIM模式的產生得到新的發展。

圖3 建筑業技術變革發展曲線

4.3.2 環境優勢

仲量聯行在2014年第二季度的報告中就專門提到了亞太地區辦公樓租金的持續走高，國內企業成本壓力逐漸增加[12]，空間的使用效率需要進一步提高，基于BIM技術下的設施管理可以進一步提升空間的利用率。

4.3.3 社會需求

物資文化水平的提高，使得人們對工作和生活環境提出了更高的要求。基于BIM技術下的設施管理利用現代化的信息技術手段，通過合理安排空間、調整流程，創造一個有益身心健康的工作和生活環境。

4.4 “Threats”分析

4.4.1 與傳統模式沖突

傳統的建筑一般采用DBB模式，項目各方是脫離的，這造成如圖一所示的信息丟失。基于BIM的設施管理是一種新型的運維模式，其成功的關鍵是：建設項目各方的協同工作。

4.4.2 行業發展初期的問題

作為新興行業，國內相應配套的其他產業服務以及規范制度和人才體系還未完善甚至仍未產生，因而在基于BIM的設施管理還不為人們所知曉和認可的階段挑戰原有的設施管理體系難度巨大。

4.4.3 與傳統行業利益鏈的沖突

在中國，建筑行業發展至今其產業鏈和利益鏈基本已經成型，全新行業的出現就會觸動現在既有的產業鏈和利益鏈。

5 SWOT組合分析

表1 基于BIM技術的設施管理SWOT組合分析

6 總結

基于BIM技術的設施管理從建筑信息化的角度出發，跳出傳統設施管理的局限，以人為本，對所有企業非核心業務進行合理的調配，綜合的管理，最大程度上滿足人類的需要。將BIM模式的引入設施管理將是建筑行業一次巨大的飛躍。

[1]趙清清，王建勇.探討國內BIM發展和不足.第四屆工程建設計算機應用創新論壇論文集, 2013.

[2]GUO H L，LI H，SKITMORE M．Life cycle management of construction projects based on Virtual Prototyping technology[J]．Journal of Management in Engineering， 2010，26(1):41-47．

[3]LAISERIN J．Comparing pommes and naranjas [EB/OL]．(2002)http：//www.Laiserin.com/.

[4]麥格勞-希爾建筑信息公司在中國發布首份關于BIM

的中文調研報告——建筑信息模型； SmartMarket Report-Building Information Modeling，2009.

[5]美國國家BIM標準第一版第一部分：National Institute of Building Sciences， United States National Building Information Modeling Standard，Version1-Part 1[R]．

[6]何清華，錢麗麗，段運峰，李永奎. BIM 在國內外應用的現狀及障礙研究[J]. 工程管理學報，2012, 26(1).

[7]《物業管理發展研究》課題組.設施管理：超越物業管理的新模式.廣東培正學院學報，2006(3).

[8]IFMA,BIM for facility Managers 出版社,Wiley 2013.04.

[9](美)戴維·G·科茨. 設施管理手冊[M]. 中信出版社，2001．

[10]徐勇戈,張珍.基于BIM的商業運營管理應用價值研究. 商業時代，2013.

[11]梅新育.2012年中國房地產企業報告,仲量聯行 2012(12).

[12](美)戴維·G·科茨. 設施管理手冊[M]. 中信出版社，2001．

[13]仲量聯行. 亞太區辦公樓指數報告，2014年第二季度.

Facility Management SWOT Analysis based on BIM Technology

Jin Weiqiang, Li Mingzhao

(JilinJianzhuUniversity,Changchun130118,China)

Based on the current situation of the domestic BIM technology and facility management, the article explores and studies facility management based on BIM model through SWOT analysis. It puts forward proposals for facility management services.

BIM; Facility Management; SWOT; Proposal

金偉強(1990-)，男，在讀研究生。主要從事國際工程管理、BIM和設施管理方面的研究工作。

F293·347：TU8

A

1674-7461(2015)01-0025-05