微觀尺度下商品房價格的影響因素

盧新海等

摘要：從房地產價格的相關理論出發，以調查篩選的19個微觀因子為著手點，以中部經濟欠發達地區的小城市——咸寧市為例，選取實地調查數據構建了咸寧市商品房價格影響因素模型。利用多元線性回歸分析方法研究了咸寧市商品房價格的驅動機制，得出物業管理水平、景觀環境和生活配套是影響咸寧市商品房價格的主要因素。要保證咸寧市房地產市場的持續穩定健康發展，必須合理引導住房主體需求，加大保障房建設力度，同時根據區位特點合理定價，抑制商品房價格的過快增長。

關鍵詞：商品房價格，微觀機制，多元線性回歸，咸寧市

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）07-0003-10 收稿日期：2015-05-20

1引言

房地產價格是對市場狀況最基本、最直接的反映，但由于受到各種因素的影響，總是處在不停的波動變化之中。房地產業作為我國經濟發展中新的增長點，一方面促進了經濟的快速發展，同時在房地產投資熱、消費熱的盛行之下，房價節節攀升，已經成為市場經濟健康可持續發展的一個隱患，房價問題在當前的經濟形勢下仍是一個不容忽視的社會經濟問題。

國內外學術界對房價影響因素作了較多的定量研究和實例研究，但大部分研究都傾向于從宏觀尺度來分析影響商品房價格變化的因素，且國外關于商品房價格影響因素的研究要早于我國。Iacoviello（2005）對美國近30年的房地產相關數據進行了研究，發現房價會隨著貨幣供應量的增加而上漲；Goodhart and Hofmann（2008）研究了英國、德國等17個工業化國家的房地產數據也得出了相同的結論，同時認為GDP、CPI和利率對房價的變動有顯著影響；Case和Shiller（1990）選取美國四大城市在1976-1986年間的有關數據進行分析，認為房價與成年人口比例、人均收入呈正相關關系。Pollakowski（1990）對美國的蒙哥馬利郡進行了實證研究，發現商品住宅價格與土地供應量的相關性很大。Malpezzi（2002）通過分析美國133個城市在1979-1996年的有關數據，認為政府的嚴格管制才是房價持續走高的真正原因。國內的很多學者也從宏觀角度出發，得出了與國外學者類似的結論。李立、李永輝（2002）認為國家的經濟政策，居民的收入水平和經濟發展的景氣度等多種要素共同決定著房價。孫懷通、張偉紅（2006）將我國房價的不斷上漲歸因于市場體系的不完善和房地產制度的不健全。曹清峰（2014）從短期和長期兩個維度詮釋了房價的影響因素，認為短期的房價波動主要是受投機、市場預期等因素的影響，而長期的房價波動主要與住房需求有關，其中居民年齡結構是長期住房需求的主要影響因子。

國內外從微觀層面著手對房價的驅動機制進行研究的比較少，且國外的研究相較于國內更為深入。Kiel和Zabel（2008）采用3L方法對房屋進行估價，認為對房價起決定性作用的主要是房屋所處的地理位置。Jim和Chen（2009）采用Hedonic回歸模型對香港私人住宅價格進行研究，發現自然風景是造成香港私人住宅“天價”的主要原因。國內方面，由于住宅市場體系的不完善，獲取住宅交易數據和量化住宅特征的難度較大，所以從微觀尺度出發進行研究的文獻非常少，且研究采用的時空序列普遍較短。溫海珍（2003）通過調查杭州市4063個掛牌交易樣本，建立了住宅特征價格模型分析了影響住宅價格的特征因素。劉恒慧和曾忠平量化分析了武漢東湖風景區對周邊住宅價格的影響，表明東湖對周邊住宅價格有顯著正向影響，住宅價格的單價隨距東湖距離的加大而逐漸降低。

可見，以往有關商品房價格變化影響因素的研究主要集中在全國或是經濟比較發達的大中等城市，而對中部經濟欠發達地區的小城市的研究則較為稀缺。且當前國內研究僅單方面從宏觀角度考慮房價的影響因素，認為微觀因子對房價的影響程度很小甚至可以忽略不計，其研究角度單一，研究結果缺乏說服力。本研究以咸寧市為例，分析其房地產價格變動軌跡及變化特征，突破了以往的研究區域。此外，從微觀角度出發，遴選影響咸寧市商品房價格變化的19個指標，利用SPSS統計分析軟件對引起咸寧市商品房價格變化的微觀驅動因子進行定量研究，使研究結果更具說服力，這不僅豐富了房地產市場的研究內容，同時對政府未來關于房地產行業的有關調控政策提出建議措施，確保咸寧市房地產業的健康可持續發展。

2 咸寧市商品房價格現狀分析

2.1 研究區域概況

咸寧市是武漢城市圈的重要組成部分，是湖北的南大門，有著獨特的區位優勢。全市面積9861平方公里，總人口290.63萬人，城區人口約28萬人。自然環境優美，湖泊眾多、淦河環繞，森林覆蓋率高，主要物產、文化氛圍與武漢有較大差異，有作為武漢后花園的資源稟賦。近年來，武漢城區急劇擴張、人口劇增，加上新經濟帶的出現，為后花園的建設提供了市場機遇。咸寧市人均可支配收入保持穩步增長，房地產市場表現出巨大的發展潛力，居民對住宅的需求不斷提高。但近年來咸寧市準備購房的普通消費者大多感到房價上漲帶來的壓力，房價與承受能力的矛盾顯得更為突出，中低收入居民更是望房興嘆，研究咸寧市商品房價格的影響因素具有重要的現實意義。

2.2 咸寧市商品房價格變動軌跡

房地產價格與一般商品價格相比，有其特有的運行規律，房地產價格會因各種因素的變動發生較大的波動。從圖1所反映的咸寧市房價收入比來看，咸寧市商品房價格及商品住宅價格相對比較合理，咸寧市房地產業也日益成為其支柱產業，投資潛力無限。通過對咸寧市房地產市場進行實地調研，發現咸寧市城市化進程明顯加快，隨著政府招商引資力度的加大，各地知名開發商紛紛進駐本地，為商品房的銷售營造了良好的環境。

可以看出，2002-2013年間咸寧市房地產價格變化特點，一是商品房售價的上升趨勢較為顯著，與商品住宅售價的變化基本同步。二是該年段內商品房價格出現了幾次明顯的波峰與波谷變化，2008年以前出現猛增現象，年均增長率達到45%以上；2008到2009年，受金融危機的沖擊，咸寧市房價開始企穩，波動不大；其后，國家救市政策的頒布及咸寧市旅游產業的發展，促使咸寧市房價開始反彈，銷售量進入急漲階段。但從圖1和表1中可以看出，咸寧市人均可支配收入的發展速度較商品房價格相對平穩，年平均增長率為16.15%，期間最大漲幅為25.46%。

隨著住房制度的完善以及咸寧市房地產市場的發展，咸寧市商品房的市場化程度也逐步提高。表1顯示了咸寧市歷年商品房、商品住宅實際銷售面積的變化特點。一是從總體上來看，商品房及商品住宅的銷售面積呈逐年上升趨勢，與商品房價格的變動軌跡基本吻合。二是商品房銷售面積出現了幾次明顯的波動，2005年以前的銷售面積增長率在1.86%左右波動；2005年后開始加速增長，到2007年其年均增長率達57.4%；2007年至2009年期間，增長速度逐漸趨緩；2009年后各年銷售量開始穩步回升，年均增長率達到為31.2%。三是商品房與商品住宅的銷售面積變化率基本保持同步。

3 實證研究

3.1 變量說明

影響房價的因素有很多，如何對其進行量化，是擺在房地產研究人員面前的一個問題。從房地產商品來看，開發商一般根據房屋所處的地理位置、樓層、朝向等各種品質特征對房屋進行大致的評估，以此決定房屋的具體銷售價格。Butler在1982年將影響房價的特征歸納為建筑特征、鄰里特征和區位特征，分類描述住宅品質特征因素對價格的影響。

本文以咸寧市城區為調查對象，根據調查整理所得數據的易得性和回歸分析的需要，確定了影響咸寧市商品房價格的主要因素，如表2所示。

3.2 數據選取與回歸分析

3.2.1 數據選取

以咸寧市作為研究對象，利用SPSS統計模型分析住宅品質特征對商品房價格的作用機制，選取的數據主要來源于實地調查和匯總統計結果。咸安區作為咸寧市的老城區，其人口分布及產業經濟相對于溫泉區更為集中，房地產市場環境也更為成熟，對該區域的房地產市場進行調查分析更具代表性。2013年對咸寧市咸安區1000多個均勻分布的樣點進行調查研究，實際調查數據包含的信息主要有小區名稱、小區地址、房齡、房屋周邊環境及區位條件、物業管理、住宅建筑面積、所在樓層、總層數、樓盤檔次、實際成交均價等條件。根據建模要求以及代表性原則，對獲取的數據記錄進行初步的整理刪選，得到了咸寧市商品房交易記錄數據937條。樣本選擇均遵循隨機選擇原理并涉及咸寧市各個小區。選用樣本基本滿足驅動因素研究的必要要求，可以較為全面、準確地反映咸寧市商品房市場的實際狀況。

3.2.2 回歸模型

嚴格來講，自變量和因變量之間沒有確定性的函數關系，通過回歸分析可以設法消除各種誤差的影響，用一個數學表達形式來表示目標與變量之間的對應關系，且可通過最小二乘法（OLS）來解決回歸分析中曲線擬合的問題。本研究中選取的19個微觀變量符合多元回歸的基本條件，所以可以對其進行多元統計分析。設隨機變量Y與一般變量β1、β2、β3、…、βn的線性回歸模型為：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+…+βXn 式（1）

式中，β0、β1、β2、β3、…βn稱作回歸系數（regression coefficient），Y稱作因變量，X1、X2、X3、…Xn稱作自變量。

3.2.3 回歸分析

本研究選擇逐步回歸法引入模型的各解釋變量，當原引入的變量由于后面變量的引入而變得不再顯著時，要將其剔除。引入或者剔除變量的每一步都要通過F檢驗，反復進行，直到既無顯著變量選入方程也無不顯著變量從回歸方程中剔除為止。

運用SPSS軟件對樣本數據做逐步回歸分析，共得到15個擬合程度比較好的模型，但 模型1相較其他模型得到的驅動因素較少，有較高的優越性。根據表3數據可知模型1確定系數R2=0.993，即模型中的主要微觀因子能夠解釋商品房平均價格的99.3%，另外用模型1做出的P值是0，說明模型1中變量的差異極顯著，所以我們選取模型1來構建回歸方程。

根據Person相關分析得到的相關系數矩陣圖表（由于變量較多，所占篇幅較大，故此處未列出），發現咸寧市商品房均價主要和物業管理水平、生活配套綜合等10個因素的相關程度較高，且其影響從大到小依次為：物業管理（X8）、淦河景觀（X15）、周邊景觀（X6）、供求稀缺性（X18）、距離重點學區（X3）、生活配套綜合（X9）、房齡（X11）、視野景觀（X14）、距公園距離（X13）、是否城中村旁（X2）。按照表4中模型1的回歸系數B，可以得到商品房平均銷售價格的微觀影響因素模型如下：

Y=620.979+260.305X8+295.211X15+223.657X6+163.301X18-200.635X3+74.175X9-41.973X11-149.037X14-53.319X13-116.347X2 式（2）

該模型中各變量的T檢驗和整體F檢驗的sig值均小于0.10，說明該模型中這幾個變量的回歸系數通過了顯著性檢驗，模型整體可靠程度較高。在95%的置信水平下，10個變量系數的置信區間都不包括0，可以拒絕這幾個變量與商品房平均銷售價格之間的零相關假設。VIF值也均小于10，說明該模型中的變量不存在多重共線性。

4 回歸結果

以咸寧市商品房的特征價格和相關經濟變量數據為基礎，對影響咸寧市房價的微觀驅動因子進行回歸分析，發現物業管理水平對咸寧市房價的影響最為顯著，淦河景觀對咸寧市房價也有相當程度的影響；周邊景觀、供求稀缺性、距離終點學區、生活配套綜合、房齡、視野景觀、距公園距離、是否城中村旁對房價的影響依次減弱；而其他因素如是否房改房、樓盤檔次、是否小高層等因素對房價的影響非常有限。距重點學區的遠近對房價表現出負影響，這主要與咸寧市整體的教育機制有關，教育基礎設施建設滯后、教育質量差、農民價值觀難以轉變等一直是制約咸寧市發展的“瓶頸”。

第一，物業管理水平的提高客觀上造成了房價上漲。近年來，一些大型的知名品牌如碧桂園、福星城、航天花園等進駐咸寧，提高了人們的生活質量，物業管理市場環境也日趨成熟。物業管理是通過大量、具體和持續的管理及服務來影響房價的，隨著物業管理行業的良性發展，房價也自然會上浮。

第二，對景觀環境的追求成為房價上漲的助推劑。隨著人們生活水平的提高及環境意識的增強，景觀價值在房價中所占的比例越來越大，且居民對景觀的支付意愿受室內湖泊景觀視野通透度的影響，視野通透度越好，支付意愿越高，由此淦河景觀、周邊景觀、距公園距離對于咸寧市商品房價格的驅動效應也越來越明顯。

第三，生活品質不斷改善，對生活便捷度的追求也日益強化。隨著人們對生活品質追求步伐的加快，項目周邊人文環境優越、生活設施齊備、交通發達便捷高、城市區位優勢明顯的商品房在市場中越來越表現出強大的優勢，同時也表現出較大的稀缺性，居于特殊區位的商品房由于其供求緊張、需求旺盛而推動整體房價上揚。

第四，房齡對商品房價格有一定影響。2009年以前，咸寧市房價明顯偏低，這主要是由于過去的產品房齡較高，開發結構比較單一。2009年以后，咸寧市房地產市場以空前的速度發展起來，許多新建起來的高品質項目備受消費者的青睞。所有城市以及城市的某個片區的房價是隨著城市的進步而提升的，因此房齡也客觀地影響著房價。

5 對策建議

從咸寧市房地產運行軌跡及現狀中可以看出，咸寧市房地產價格雖然基本上符合咸寧市房地產市場運行狀況，但還是存在過熱的趨勢。隨著咸寧市經濟的發展和城鎮化水平的提高，商品房需求在未來5到10年內還會持續增長，咸寧市的房價也會因此有一個大的躍進，這就需要政府從影響其價格的因素出發，轉變依賴提升樓盤品質、加大物業管理水平和追求盲目消費的增長模式，制定出引導房地產市場平穩發展的政策措施，力保咸寧市房地產經濟的平穩有序。

第一，平衡各階層主體的住房需求。各部門應清楚地認識到當前的住房需求主體，要以經濟發展為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜。同時加大廉租房的建設力度，而不能單純追求高品質忽略中低層次居民的住房需求，保障住房建設應成為政府解決居民住房困難、遏制房價過快上漲的重要手段。

第二，結合咸寧市城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費。相關機構既要遵循城鎮建設規劃的整體思路，又要結合不同消費層次居民的需求開發房地產，合理配置城市空間。此外，政府部門還要遵循景觀區位原則做好有關片區的土地出讓計劃和商品房供給計劃，以淦河為分界標準，引導合理預留開發空間，達到引導居民對住房品質的合理追求，帶動經濟發展的良好效果。

第三，加強對物業管理公司和人員的資質考核，建立綜合全面的房地產市場。通過建立和完善物業管理行業的管理規定，有效打擊和抑制物業公司哄抬物價和擾亂市場的行為，這對于咸寧市房地產市場的有序和穩定將是一項十分緊迫的任務。

第四，加強房地產市場調控。經濟發展和人口結構階段性特點決定了咸寧市房地產業仍有廣闊的發展空間，咸寧市政府、各有關部門必須盡快制定出符合咸寧市經濟發展和房地產市場穩定的政策制度，使商品房價格回歸理性，以此來引導和促進房地產業持續健康發展。

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作者簡介：

盧新海，華中科技大學公共管理學院教授、博士生導師，主要研究方向為土地資源管理、城市管理。

許翠，華中科技大學公共管理學院碩士研究生，主要研究方向為房地產經濟與管理。

張路，華中科技大學公共管理學院博士研究生，主要研究方向為土地經濟學。

陳娟，天津市投資咨詢公司造價工程師、一級建造師，主要研究方向為工程造價咨詢。