綠色住宅能多賣多少錢

摘要：綠色住宅是近年來國內(nèi)新興的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的住宅模式，因其具有節(jié)能環(huán)保、高舒適性等優(yōu)點受到很多購房者的青睞。基于北京市住宅交易市場近幾年的銷售數(shù)據(jù)，利用顯示性偏好法計算出北京市綠色住宅與其他特征完全相同的普通住宅相比溢價為1136元/m2；通過問卷調(diào)查得到的消費者對綠色住宅的支付意愿為459元/m2。同時，還對兩種方法得到的綠色住宅溢價的差異性進(jìn)行了更進(jìn)一步的分析和討論。

關(guān)鍵詞：綠色住宅，市場溢價，顯示性偏好法，意愿調(diào)查法

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）07-0021-27 收稿日期：2015-03-10

綠色住宅是一種節(jié)能減排、舒適健康的住宅模式，目前中國住房市場上的綠色住宅主要分為以下三類：一是獲得政府等機構(gòu)綠色認(rèn)證（如我國綠色建筑評價標(biāo)識、美國綠色建筑委員會LEED認(rèn)證等）的住宅；二是開發(fā)商在銷售時宣傳的生態(tài)宜居、節(jié)能環(huán)保的科技住宅等；三是由一些長期專注于綠色地產(chǎn)的開發(fā)商（如萬科、朗詩、當(dāng)代置業(yè)等）開發(fā)的住宅。

由于綠色技術(shù)的采用，綠色住宅與普通住宅相比之下有一定的增量成本，因此，只有當(dāng)綠色住宅在住房市場上享有足夠溢價的時候，才能有足夠的動力激勵開發(fā)商從事綠色住宅的開發(fā)。

1 相關(guān)研究綜述

國內(nèi)外的許多研究均表明，獲得綠色認(rèn)證的住宅存在顯著的市場溢價，即其他住房特征完全相同的情況下，僅因為“綠色”而高于普通住宅的價格。Heinzle等（2013）從購房者支付意愿的角度研究發(fā)現(xiàn)，新加坡購房者對不同認(rèn)證級別的綠色住宅愿意支付的溢價分別為認(rèn)證級3.78%和白金級7.98%。Deng等（2014）從開發(fā)商的角度研究得出，新加坡的綠色住宅在預(yù)售階段存在4%的溢價，而再銷售時則會產(chǎn)生10%的溢價。Zheng等（2012）通過建立Google綠色指數(shù)以表征住宅項目的綠色營銷強度，對北京住房市場進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)綠色營銷越多的住宅在預(yù)售時享有顯著市場溢價，但再銷售時卻遭受了價格貶損。張莉等（2013）的實證分析表明獲得綠標(biāo)或LEED認(rèn)證的住宅在中國住房市場上存在6.4%的溢價。

對于這些研究發(fā)現(xiàn)的綠色住宅存在顯著溢價這一現(xiàn)象，本文從顯示性偏好法（Revealed Preference）和意愿調(diào)查法（Contingent Valuation）的對比進(jìn)一步探究目前中國住房市場上綠色住宅存在溢價的原因。所謂顯示性偏好法，是指通過市場交易所反映出來的市場價值，反推人們對于交易產(chǎn)品或者交易產(chǎn)品的某一個特征（在這里就是指住宅的“綠色”特征）的實際支付額，從而分析其支付意愿。

2 顯示性偏好法

2.1 數(shù)據(jù)說明與模型建立

本文采用了中指數(shù)據(jù)庫從2009年1月至2014年12月北京市771個住宅項目的交易信息。其中共有29個項目得到了綠色住宅認(rèn)證，包括25個綠標(biāo)認(rèn)證的項目以及4個LEED認(rèn)證的項目。項目各特征變量的定義以及綠色住宅與非綠色住宅各特征比較如表1所示。

由表1結(jié)果可以看出，綠色住宅的環(huán)線位置相比于非綠色住宅偏高，即綠色住宅的區(qū)位更加偏遠(yuǎn)，這可能是因為開發(fā)商為彌補區(qū)位劣勢而將該項目定位成綠色住宅以增強項目的吸引力和競爭力。另外，綠色住宅的開發(fā)商普遍更為知名，可能是知名房地產(chǎn)企業(yè)出于企業(yè)形象和社會責(zé)任感的考慮，并且知名企業(yè)技術(shù)相對成熟，開發(fā)綠色住宅的增量成本較低。這與曾華華（2013）問卷調(diào)查的結(jié)果相符，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模對其開發(fā)綠色住宅的意愿有顯著正向影響。我們還可以發(fā)現(xiàn)，綠色住宅的容積率相對更低，意味著更高的居住舒適度和更好的采光條件。綠色住宅精裝交付的比例較高，因為統(tǒng)一裝修也是減少污染的重要措施。綠色住宅項目的單月成交面積比非綠色住宅高出很多，可見綠色住宅在住房市場上有很強的競爭力，銷售情況更優(yōu)。

以北京市各住宅項目成交價格的對數(shù)形式Ln（HP）為被解釋變量建立Hedonic特征價格模型，如式（1）、式（2）所示。

（1）

（2）

式中，cons為常數(shù)項；為隨機誤差項；其余為解釋變量及其相應(yīng)系數(shù)。為項目的n個特征，包括是否進(jìn)行綠色營銷（ADVER）、是否由綠色開發(fā)商開發(fā)（GREEN_DEV）、是否由知名開發(fā)商開發(fā)（FAME）、容積率（FAR）、綠化率（GREENRATE）、是否精裝（DECORATION）、是否為學(xué)區(qū)房（SCHOOL）、是否臨近地鐵（SUBWAY）、環(huán)線位置（RING）、總建筑面積的對數(shù)形式（Ln（FLOOR_AREA））、成交面積的對數(shù)形式（Ln（AREA））；T為各住宅項目的交易時間向量，為其系數(shù)向量；D為各住宅項目所處區(qū)縣的17個指示變量（北京市18個行政區(qū)縣，缺省1個避免多重共線性），為其系數(shù)向量。本文主要關(guān)注是否獲得綠色認(rèn)證（CERT）、是否為綠標(biāo)認(rèn)證（LABEL）、是否為LEED認(rèn)證（LEED）這三個變量的系數(shù)。

2.2 結(jié)果分析

利用STATA對上述特征價格模型的回歸結(jié)果如表2所示。其中第（1）列對應(yīng)式（1），研究“是否獲得綠色認(rèn)證”對成交價格的影響；第（2）列對應(yīng)式（2），研究“是否獲得綠標(biāo)認(rèn)證”及“是否獲得LEED認(rèn)證”對成交價格的影響。

從回歸結(jié)果來看，“是否獲得綠色認(rèn)證”“是否進(jìn)行綠色營銷”“是否由綠色開發(fā)商開發(fā)”三個變量的系數(shù)均為正，且均在1%水平下顯著，說明這些與“綠色”特征相關(guān)的變量都會使住宅項目產(chǎn)生溢價。由表2中第（2）列可以得到綠標(biāo)認(rèn)證和LEED認(rèn)證的溢價。但是LEED認(rèn)證的溢價僅在5%水平下顯著，可能是由于國內(nèi)獲得該認(rèn)證的住宅較少，還未被社會廣泛認(rèn)識和接受。

除上述變量以外，其余各變量的回歸結(jié)果也符合預(yù)期。“是否由知名開發(fā)商開發(fā)”的系數(shù)為正，且在1%的水平下顯著，表明住房市場上存在顯著的品牌效應(yīng)。綠化率越高，住宅價格越高；精裝交付的住宅比毛坯房價格高17%左右；小區(qū)規(guī)模越大，價格越低；樓盤越暢銷，價格越高。學(xué)區(qū)房和地鐵沿線住宅都享有顯著溢價，“環(huán)線位置”的系數(shù)顯著為負(fù)，項目的區(qū)位條件對價格的影響較大。

根據(jù)表2的回歸結(jié)果可以得到各類綠色住宅的溢價率，如表3所示。為了和后面的意愿調(diào)查法進(jìn)行對比，由于本次調(diào)研的小區(qū)開盤交易時間集中在2009年前后，可能導(dǎo)致被調(diào)研者對支付意愿的評價還停留在2009年的房價水平上。因此在由顯示性偏好法計算綠色住宅溢價時取2009年北京市非綠色住宅的平均交易價格14377元/m2為基準(zhǔn)。可以看出，綠色住宅的溢價均高于1000元/m2，而根據(jù)近年來綠色建筑增量成本的研究，即使是三星級的綠色住宅，其增量成本也只有219元/m2。由此可見綠色住宅的溢價遠(yuǎn)高于其增量成本，因此開發(fā)商開發(fā)綠色住宅項目可以獲得很高的利潤。

3 意愿調(diào)查法

意愿調(diào)查法是通過問卷調(diào)查了解居民在購買綠色住宅時愿意比其他特征都相同的非綠色住宅多支付的價格。我們于2014年12月調(diào)研了北京市三類綠色小區(qū)和同檔次可比的非綠色小區(qū)。綠色小區(qū)包括：A（綠標(biāo)三星級運行認(rèn)證）、B（綠標(biāo)二星級設(shè)計認(rèn)證）、C（無認(rèn)證，但與項目A同為專注于綠色住宅的某知名開發(fā)商開發(fā)）；分別在同一子市場選取相應(yīng)的可比非綠色小區(qū)a、b、c。

3.1 問卷調(diào)研方法

在問卷調(diào)研前，我們在每類綠色住宅和相應(yīng)的非綠色住宅小區(qū)中各選取2戶進(jìn)行了建筑室內(nèi)環(huán)境指標(biāo)測試，測試結(jié)果表明綠色住宅的室內(nèi)溫度、濕度、噪聲和照度4項指標(biāo)明顯優(yōu)于非綠色住宅，可見綠色住宅在冬季更加溫暖宜居，能夠解決冬季室內(nèi)過于干燥的問題，噪聲更小、具有更好的采光效果。

在對綠色住宅居民進(jìn)行問卷調(diào)查時，在不告知上述測試結(jié)果的情況下詢問被調(diào)研者“若發(fā)現(xiàn)購買的不是真的綠色住宅，最低能接受多少補償”以及“如果再購買新房，愿意比其他特征完全相同的非綠色住宅多支付多少”兩個問題，再告知其前面的測試結(jié)果，讓被調(diào)研者了解綠色住宅和非綠色住宅室內(nèi)環(huán)境的差異后再次回答上述兩個問題。

在對非綠色住宅居民進(jìn)行問卷調(diào)查時，在不告知上述測試結(jié)果的情況下詢問被調(diào)研者“若開發(fā)商想將其住宅改造成綠色住宅，愿意承擔(dān)多少改造成本”以及“如果再購買新房，愿意比其他特征完全相同的非綠色住宅多支付多少”兩個問題，再告知其前面的測試結(jié)果，讓被調(diào)研者了解綠色住宅和非綠色住宅室內(nèi)環(huán)境的差異后再次回答上述兩個問題。

針對非綠色住宅居民的問題設(shè)計是從改造現(xiàn)有住宅和購買新房兩個角度來了解居民的支付意愿，以便相互之間進(jìn)行比較和補充。針對綠色住宅居民的問題設(shè)計也是從類似的兩個角度出發(fā)，問其能接受的補償是考慮到直接詢問支付意愿可能會得到偏低的結(jié)果，不能準(zhǔn)確反映其內(nèi)心真實的支付意愿，因此設(shè)計這兩個問題以消除調(diào)研結(jié)果可能存在的偏差。

3.2 結(jié)果分析

本次問卷調(diào)研共發(fā)放634份問卷，其中綠色小區(qū)發(fā)放317份，非綠色小區(qū)發(fā)放317份；共回收463份有效問卷，其中綠色小區(qū)回收205份，非綠色小區(qū)回收258份。對回收的問卷進(jìn)行統(tǒng)計，可以得到綠色小區(qū)和非綠色小區(qū)的居民對于上述兩個問題在告知前后的支付意愿情況，并對統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行t檢驗，如表4所示。

由表4可以看出，綠色住宅居民對綠色住宅的支付意愿普遍比非綠色住宅居民高。綠色和非綠色住宅的居民在被告知綠色住宅居住環(huán)境優(yōu)勢后，其支付意愿均有所提高。考慮到綠色住宅居民對綠色住宅的特點和優(yōu)勢更為了解，其支付意愿更具參考價值。且如前所說，若發(fā)現(xiàn)購買的不是真的綠色住宅，居民要求的賠償更能夠反映居民對綠色住宅價值的衡量，因此取綠色住宅居民被告知后要求的賠償459元/m2作為本文意愿調(diào)查法衡量的綠色住宅溢價。

4 顯示性偏好法與意愿調(diào)查法對比

本文由顯示性偏好法得到的綠色認(rèn)證的住宅溢價為1136元/m2，由意愿調(diào)查法得到的居民愿意為綠色住宅支付的溢價為459元/m2。兩種方法得到的北京市綠色住宅的溢價水平存在一定差異。造成上述差異的原因可能有以下幾個方面：

第一，目前國內(nèi)綠色住宅尚處于起步階段，相關(guān)市場發(fā)展還不成熟，綠色住宅的開發(fā)由于技術(shù)要求較高或認(rèn)證程序繁瑣等原因只由少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)掌控，導(dǎo)致綠色住宅市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，即為由賣方定價的賣方市場，因而綠色住宅的交易價格較高。

第二，消費者在進(jìn)行購房選擇時并不是完全理性的，由于住宅的異質(zhì)性，他們并不清楚相比于其他特征都相同的非綠色住宅，自己為綠色住宅多支付的具體金額。正如表1所示，綠色住宅往往位于更加偏遠(yuǎn)的劣勢區(qū)位，以至于僅從平均價格來看，綠色住宅的平均價格反而低于非綠色住宅。

第三，我們從問卷的統(tǒng)計結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，綠色住宅小區(qū)居民整體上比非綠色住宅小區(qū)居民收入更高，受教育程度也相對較高。綠色住宅帶來的居住群分效應(yīng)使得其溢價產(chǎn)生了乘數(shù)效應(yīng)（multiplier effect），人們不僅是在為住宅的節(jié)能環(huán)保、舒適度高等優(yōu)點買單，顯示性偏好法計算得到的溢價中可能還包含了群分效應(yīng)導(dǎo)致的溢價。

5 結(jié)語

本文基于近年來北京市住房市場的交易數(shù)據(jù)以及我們進(jìn)行的問卷調(diào)研，分別利用顯示性偏好法和意愿調(diào)查法得到了北京市綠色住宅的溢價水平，顯示性偏好法計算結(jié)果表明獲得綠色認(rèn)證的住宅溢價為1136元/m2，而根據(jù)意愿調(diào)查法可知居民對綠色住宅的支付意愿為459元/m2。兩種分析方法得到的結(jié)果存在一定差距，說明目前北京市綠色住宅市場在一定程度上是賣方市場，消費者在做出購房選擇時存在信息不充分的現(xiàn)象，并且綠色住宅除節(jié)能環(huán)保、舒適度高之外還能為住戶帶來更廣泛的效益。

鑒于目前北京市綠色住宅存在的顯著溢價，開發(fā)商可以適當(dāng)在此類項目增加投資，既有益于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能減排，又可為自身帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。而政府應(yīng)該進(jìn)一步激勵綠色住宅的供給，并增強住房市場的信息透明度，促進(jìn)市場理性發(fā)展。

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作者簡介：

張莉，清華大學(xué)建設(shè)管理系、恒隆房地產(chǎn)研究中心，博士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

趙鶴，清華大學(xué)土木工程系，在讀本科生。

胡曉珂，清華大學(xué)建設(shè)管理系、恒隆房地產(chǎn)研究中心，博士研究生，研究方向為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市空間結(jié)構(gòu)、住房經(jīng)濟(jì)學(xué)等。

鄭思齊，清華大學(xué)建設(shè)管理系、恒隆房地產(chǎn)研究中心，教授，研究方向為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市空間結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、住房經(jīng)濟(jì)學(xué)等。

基金項目：

本研究受到國家自然科學(xué)基金項目（71322307，

71273154）和中綠盟投資控股有限公司科研基金的資助，特此致謝。