應對農(nóng)村土地流轉糾紛不妨明晰權責再落座

據(jù)2014年司法統(tǒng)計顯示，隨著農(nóng)村土地價值和農(nóng)副產(chǎn)品價格的不斷提高和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、集約化趨勢的不斷增強，土地流轉的范圍與面積一直持續(xù)擴大。與此同時，土地流轉糾紛也呈大幅上升之勢，年增長幅度甚至超過了35%。而究其原因，大多都是源于流轉各方在認識上的偏差。也就是說，要避免糾紛，不妨明晰權責再落座。

協(xié)議不明：是土地征收還是土地流轉

【案例】早在2000年，李卷蘭因土地收益低還要繳納農(nóng)業(yè)稅而不肯耕種。為避免土地被荒蕪，村委會與李卷蘭簽訂了一份“土地征收協(xié)議”，約定李卷蘭將五畝土地的使用權交歸村委會，村委會先一次性向李卷蘭支付2000元補償款，日后費用另行協(xié)商。隨后，村委會將該土地出租。時至2014年5月，李卷蘭見村委會每年租金收入達2萬元，遂感到不平衡并提起仲裁、訴訟，要求確認其對五畝土地的承包經(jīng)營權，且全部租賃收益歸其所有。而村委會堅持認為李卷蘭的土地早已被征收，其主張自然不能成立。

【點評】一方面，村委會與李卷蘭所簽協(xié)議雖名為“征收”，但實則為流轉。因為土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定程序和權限將農(nóng)民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。而村委會既不是土地征收的主體，其行為也非為了公共利益，更不是將李卷蘭的承包地轉化為國有土地。即雙方之間仍屬土地流轉關系。另一方面，村委會作為受讓方，在承擔流轉土地風險的同時，自然也應當享有流轉經(jīng)營收益，故盡管其租賃收益較高，卻與李卷蘭無關。但因村委會未向李卷蘭支付流轉費用，且雙方對費用支付標準約定不明，故村委會應當參照當?shù)赝恋亓鬓D指導價支付。

沒有約定：也應當支付土地流轉費用

【案例】2001年初，尹小香等7戶農(nóng)戶將自己承包經(jīng)營的共計十三畝土地“串”在一起，交給劉金明耕種，并言明大家應負擔的農(nóng)業(yè)稅都由劉金明繳納，但沒有簽訂書面協(xié)議。2003年國家免除征收農(nóng)業(yè)稅費后，劉金明仍繼續(xù)耕種，且沒有支付給尹小香等人任何費用。2014年5月，因就收回土地和支付土地租金事宜協(xié)商無果，尹小香等遂于7月份提起訴訟，要求劉金明返還土地、支付此前租金。法院經(jīng)審理，依法判決劉金明返還承包地，并根據(jù)當?shù)卣?guī)定的土地流轉費指導價格，向尹小香等支付土地流轉費。

【點評】《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。”尹小香等只是與劉金明達成口頭約定，而沒有簽訂書面協(xié)議，明顯是對上述規(guī)定的違反。而引起本案訟爭，恰恰主要是由此所造成。正因為彼此沒有確定流轉期限、流轉費用，決定了尹小香等可以隨時解除協(xié)議并要求支付流轉費用。至于流轉費用的給付標準，則必須依據(jù)民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，按《合同法》第六十二條第（二）項確定，即：“價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行?！?/p>

擅自轉租：被判解除合同并賠償損失

【案例】2013年元月，邱福蓮與曾美金簽訂了一份《承包經(jīng)營權流轉合同》，約定邱福蓮將其承包經(jīng)營的10畝土地流轉給曾美金用于種植業(yè)，期限為15年，每畝流轉費為1000元/年，并特別提及不得用于非農(nóng)業(yè)建設。2014年8月，因曾美金覺得既然土地給了自己，自己便享有一切權利，便將土地轉租給肖某。肖某為在土地上建造工廠而搭建彩鋼板房，用渣土鋪設道路、通道。因制止未果，邱福蓮遂提起訴訟要求解除合同、返還土地并賠償恢復土地原狀所需的費用。法院經(jīng)審理，支持了邱福蓮的訴訟請求。

【點評】一方面，曾美金的行為當屬違約。在合同已經(jīng)明確約定“不得用于非農(nóng)業(yè)建設”，且《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意?！钡那闆r下，曾美金擅自轉租并聽任肖某改變土地用地性質的行為，明顯既屬違約也屬違法。另一方面，邱福蓮有權解除合同并索要賠償。因為《合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定，“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”可以解除合同。第一百零七條則指出：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”