淺談我國房地產企業會計信息質量存在的問題與對策

文/范靜

會計作為全球范圍內的通過商業語言，在經濟全球化發展過程中扮演了至關重要的作用。近年來財政部和證監會都采取了諸多措施來推動房地產企業會計準則的修訂和改革，房地產企業的整體會計質量也有較大幅度的提升。但我國現行的《企業會計制度》中的會計體制仍與國際會計準則有較大差異，尤其是我國房地產企業的會計制度，由于行業特性等原因，其會計處理原則和方法同國際會計準則存在差異。隨著房地產行業發展迅猛及資本的全球化流動，我國現有房地產企業的會計制度面臨不能滿足投資者決策需求的難題，整個行業的會計信息質量有待提高。

一、房地產企業會計業務的特點

房地產企業的會計業務特點由其行業性質所決定，其行業性質與其會計業務之間的關系主要體現在以下幾個方面：

(一)項目開發過程繁雜

房地產開發是一個復雜的工程，開發過程中存在著開發周期長、具體環節多、業務涉及對象多及生產過程交復等特點。從最開始的選址立項，到之后的征地拆遷、勘探設計和報建招標，再到工程的具體實施以及之后的工程驗收、工程移交及售后服務等環節，整個開發周期從幾個月到幾年不等，且需要同政府監管部門、上游材料供應商、施工單位和服務對象等多主體打交道。再加上各工種并非逐一開展，存在同時開展等交叉作業等情況，整個房地產項目開發過程并不能清晰界定各單獨環節的會計成本核算。

(二)項目開發風險巨大

房地產行業是一個資本密集型行業，不同于其它行業，其具體投入的資本體量可大可小，少則幾十萬，多則可到數千萬、甚至是上億元。投入資本體量的巨大，也提高了該行業的風險水平。一旦出現房地產項目的運營風險，其對經濟的影響無疑也是巨大的。因而在實際的會計核算過程中也許關注其各環節可能出現的風險，如因市政規劃變更引發的土地功能和價格風險、因國家宏觀經濟政策導致的籌資風險、由施工設計和實施引發的項目質量風險等。高風險的特質也相應提高了對企業財會人員所提供的會計信息質量要求。

(三)單位產品的價值高

從商品市場來看，同其它一般商品來講，房地產開發的單位產品價格通常較高。正因為其單位產品的價值高，其營銷策略也同其它商品不同，消費者普遍更關注產品的質量。同時，為了盡快回籠資金，開發商一般也采用預售及分期付款銷售的辦法。由此導致房地產企業的收款期同房屋的交付期不同，在會計實務中就存在其收入確定同其他行業會計核算不同的現象。

(四)產品銷售成本率差異大

一般來說，銷售成本率對于企業用以衡量其效益具有重要參考作用，銷售成本率越低，說明企業效益越高，然而房地產行業卻不同。房地產開發產品的銷售以為樓層或戶型為單位，同一棟樓的不同樓層成本一般不同，較低樓層的建筑施工成本一般低于較高樓層的建筑施工成本，但其同一棟樓不同樓層的銷售價格卻并非隨樓層增高而增高，反而因為朝向、戶型和消費者對樓層的個人偏好而導致每一單位產品的銷售成本率差異較大。

二、房地產會計財務核算的基本職責

(一)關于建筑用料的核算

建筑用料的會計核算對于房地產企業會計來說至關重要。建筑用料的核算需要結合企業具體經營決策和工程施工安排的實際需求，切實做好工程所需用料的采購、預處理、款項支付、用料儲備等環節的會計核算。

(二)關于固定資產的核算

房地產企業科學管理和正確核算固定資產，有利于企業精準掌握固定資產的整體情況，提高資產的使用率。固定資產的核算幾個關鍵點在于固定資產的初始計量、后續計量及處置上。在初始計量中，一方面，固定資必須要滿足其確認條件：(1)與固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；(2)改固定資產的成本能夠可靠計量；=另一方面，要把握其在建工程的用途，分辨其是否用以自用，還是用以出售或出租，只有用以自用的在建工程才應在其“已達到預定可使用狀態”時轉為固定資產核算。在固定資產的后續計量中，則需要準確對固定資產折舊的計提、減值損失的確定和計量作出恰當的會計處理。在固定資產處置環節，則應準確對固定資產的出售、轉讓、報廢或損毀、非貨幣性資產交還、對外投資、、債務重組等事項做出相應會計處理。

(三)關于運營成本的核算

房地產企業的運營成本核算的重點在于對房地產項目開發成本的分析和研究。從房地產企業項目開發實施過程來看，其開發成本一般分為六個有機組成部分，即土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本。這其中，按成本的不確定性程度來分，土地成本、管理成本和財務成本相對比較穩定，而前期費用、工程成本、營銷成本則因影響因素眾多難以精準控制。正因如此，后三者是運營成本核算的重點和難點，在會計實務中，需要通過合理界定前期費用、全程監管工程成本和合理壓縮營銷成本等措施，完善企業的成本控制。

(四)關于企業利潤的核算

企業利潤是企業經營成果的體現，企業利潤由企業收入與企業成本決定。在房地產企業的會計實務中，其企業收入主要包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、出租房租金收入、代理工程結算收入、售后服務收入、無形資產轉讓收入等，會計核算需要在滿足收入確認條件時及時予以確認。房地產企業的成本主要包括開發產品成品的成本、應交納的營業稅、城市維護建設稅教育附加及土地增值稅等，會計核算需要在滿足相應的確認條件時及時予以確認。由此加強企業的利潤核算力度，提高企業的財務核算能力。

三、房地產企業會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認不規范

我國《企業會計準則》對于房地產企業的收入確認提供有四個具體原則以供企業選擇，且要求房地產上市公司應在年報中披露其會計原則選取的職業判斷依據。然而在會計實務中，卻存在上市房地產企業和注冊會計師因企業收入確認存在重大分歧而出現注冊會計師對房地產企業出具非標準審計報告的情形。通常，雙方爭議的焦點均在收入確認的關鍵點，即“商品房在所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移”。由于企業作出的判斷并不能獲得注冊會計師的認可，因而出現兩者間的矛盾。由此可見，部分房地產企業的銷售收入會計信息并不滿足會計的可靠性這一基本質量要求。

(二)會計信息可比性較差

可比性是我國會計信息質量基本要求之一，其包含兩層含義：(1)同一企業提供的不同期間會計信息可比；(2)不同企業在相同期間會計信息可比。在會計實務中，在項目建設年度，主要體現為費用化支出，而不能體現收入；而在項目竣工并實現銷售后，又存在大量的預售款確認為收入。由此導致不同期間的企業收入和費用并不能真實反映企業的實際財務運營狀況，使得不同企業間及同一企業不同期間的會計信息失去了可比性，可能誤導投資者的投資判斷。

(三)風險信息披露不足

在房地產企業的運營過程中，由于其項目涉及的資金體量大，且項目開發周期長，資金從投入到回收過程中面臨諸多風險，如宏觀經濟政策風險、土地用途和價值變更風險和施工項目質量風險等。但在會計實務中，我國相關的會計規章制度對房地產要求披露的信息規定相對滯后，房地產企業所披露的會計信息遠遠不能滿足投資者對企業運營風險評估的需求。

(四)會計人員勝任力參差不齊

會計制度和準則都是作為會計信息形成過程中的技術性規范，其實施的有效性依賴于會計人員的職業勝任力水平。我國會計制度正處于與國際接軌的轉型期，房地產企業會計制度仍存在不足，會計人員的職業判斷能力和勝任力水平愈發重要。如果會計人員的勝任力不足，將導致不能按照《企業會計準則》選擇合理的會計處理原則和方法。面臨制度的缺失和會計實務的需要，我國房地產產業會計人員的勝任力水平亟待提高。

四、提高我國房地產企業會計信息質量的對策

無論從企業自身發展還是從有利于投資者決策的角度來看，提高我國房地產企業會計信息質量都是不可回避的。針對實務中房地產行業會計信息存在的諸多問題，建議從以下幾個方面著手。

(一)完善房地產行業的會計規范體系

由于我國房地產會計制度中存在未加以規范的特殊事項，我國房地產行業會計信息在收入確認、配套工程核算等方面存在諸多問題。在實務中，會計人員往往只能根據自己的職業判斷選擇其認為正確的會計處理原則和方法。由于會計人員職業判斷能力有限，部分會計人員選擇的會計核算方法并不恰當。因此，應借鑒西方發達國家成熟的房地產會計制度，建立關于房地產行業收入確認的專門會計準則指引，不斷完善房地產會計規范體系，以提高我國房地產企業會計信息質量。

(二)擴大會計信息披露內容

對比國外會計準則和我國《企業會計準則》中對房地產行業會計規定披露的信息內容，我國房地產行業可披露的會計信息內容還有充足的調整空間。從風險管理和投資者決策需求來看角度，我國房地產行業可從擴大會計信息披露內容和提高披露信息質量方面著手，加大對預售政策及情況、土地儲備量及成本構成、項目現金流量、質量保證金和存在的風險以及企業配套設施費用的預提標準等內容的披露和公開。尤其是要充分披露與風險相關的會計信息，以利于投資者根據披露的信息作出決策。

(三)提高會計人員的職業勝任力

會計電子信息化水平的提高使得會計人員從繁重的基礎會計勞務中解放。在當前房地產行業的快速發展中，會計人員的職責不僅是提供真實可靠的基礎會計信息，而且還更多地站在管理者制定決策需要的角度，充分發揮會計的監督和財務預警功能。要提高會計人員的職業勝任力，從會計人員自身來講，可以通過加強學習、不斷更新自身會計知識體系、提高會計信息效率和質量、建立企業財管管理觀念等方面著手；從房地產企業來講，可以從完善會計信息管理規章制度、強化內部財務管理和加大企業會計人才的引進和培養等方面著手。從會計人員自身和房地產企業兩個視角來加大對會計人員的投入，提高房地產行業會計人員的職業勝任力以滿足房地產行業會計的需要。

五、結束語

房地產行業是我國國民經濟的支柱性行業，其健康有序發展事關國家經濟社會的穩定。房地產企業會計信息質量存在問題是客觀事實，提高房地產行業的企業會計信息質量勢在必行。只有弄清會計信息質量問題的原因，才能從根源上解決房地產企業會計信息不能滿足企業管理、投資者決策以及政府制定相關政策需求的這一難題。

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