房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算現(xiàn)狀及對策分析

文/朱煥平

房地產(chǎn)開發(fā)是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中興起的一個重要產(chǎn)業(yè)，其對拉動內(nèi)需和促進(jìn)其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在滿足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國家稅務(wù)部門上交，并在準(zhǔn)確計算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面，財務(wù)人員也面臨著一些新問題[1]。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個世紀(jì)九十年代開始，我國南方一些城市開始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也出現(xiàn)了各種顯著的問題，其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會的正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況，制定了相關(guān)的政策。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策，該階段國家剛剛開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進(jìn)行清算處理。隨著國家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國內(nèi)首次進(jìn)行了土地增值稅的清算。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房價的不政策情況，稅務(wù)總局出臺了相關(guān)的文件，使得清算開始。到第三個時期，則是再次遭遇困難的時期。盡管開展了清算以后，有所改善，但房價依然難以控制到一個合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態(tài)度也缺乏堅決性。上述諸多問題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題

我國在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門的重視，其在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為：通過進(jìn)行稅務(wù)清算，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對房價產(chǎn)生影響[4]。短期來看，對于房價，是有一定的抑制作用。從長遠(yuǎn)來看，則推動了房價的上漲。具體概況如下。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但事實卻是其并未進(jìn)行項目的區(qū)別和分期備案，而在實際建設(shè)過程中，卻進(jìn)行了分期建設(shè)。那么，進(jìn)行土地的清算該按照哪種情況進(jìn)行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認(rèn)，不能夠進(jìn)行單獨的清算，同一個房地產(chǎn)企業(yè)的不同類別的商品房，也不能夠進(jìn)行單獨的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)的尾房，其根據(jù)土地增值情況，對相關(guān)稅務(wù)進(jìn)行清算后，如果該開發(fā)商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過程中實施單獨清算。相關(guān)文件已規(guī)定，對于在進(jìn)行土地增值稅清算的時候，沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，需要繼續(xù)銷售，在銷售當(dāng)月進(jìn)行清算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需要繳納土地增值稅，算不算開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會有公維、契稅等費用代收的形式的收費，雖然將該部分費用計入扣除項目并在清算時進(jìn)行扣除，但其實并未減少計算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定，如果在銷售的時候，上述費用納入房價中后，則將該部分費用作為收入所得而進(jìn)行進(jìn)行計稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進(jìn)行清算的時候，建筑安裝成本要如何處理，質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開具的項目所在地進(jìn)行稅費的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進(jìn)行稅前扣除。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進(jìn)行計算，則往往支付金額偏少。在實際計算中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際轉(zhuǎn)讓的土地面積進(jìn)行計算。根據(jù)相關(guān)的文件，按照不同的方式進(jìn)行計算，

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅清算的應(yīng)對措施

土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種工具。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要遵守國家政策，遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負(fù)水平，項目增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下，爭取利潤的最大化。因此，為了應(yīng)對土地增值稅清算對房地產(chǎn)的影響，采取集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價和縮短項目周期的方式，爭取利潤的最大化。

目前，對已經(jīng)具備施工能力的集團(tuán)公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價的方式達(dá)到提高該項目施工的定價，以達(dá)到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個有效的辦法。該方法實現(xiàn)了資本的流動，在短期資本快速流動過程中實現(xiàn)增值，且流動速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是，未實施土地增值稅清算前，通過土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項目周期并不會產(chǎn)生明顯效果；而實施土地增值稅清算后，土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開發(fā)建設(shè)，縮短項目周期的益處就十分明顯了。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據(jù)自身的實際情況，選擇合適的應(yīng)對措施，爭取獲得最大的利潤，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項等，提供齊全的清算資料，了解清算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚，才能夠正確的進(jìn)行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳，存在一些問題，也有了新的稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。但相信隨著文件的不斷健全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會越來越健全。

[1]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業(yè)改革與管理,2014,8(2): 145-146.

[2]夏璟華,朱文國,程春艷,等.土地增值稅清算中存在問題之管見[J].天津經(jīng)濟(jì),2014,4(8): 59-62.

[3]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業(yè)改革與管理,2014,9(2):145-146.

[4]勒楓林,李文,袁素娟,等.土地增值稅清算審核研究[J].統(tǒng)計與管理,2014,12(11):44-45.

[5]高秋豐,高麗麗,趙成濤,等.關(guān)于對天津市土地增值稅扣除項目核定標(biāo)準(zhǔn)的測算研究[J].天津經(jīng)濟(jì),2012,11(3): 54-59+62.

[6]吳曉玲,姚瑩穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探析[J].財會通訊,2013,8(23):103-106.

[7]祝暉,馬彥,歐英,等.促進(jìn)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策落實的審計信息化研究——基于土地增值稅的計算機審計應(yīng)用[J].中國內(nèi)部審計,2013,12(12): 83-87.