“擔保式委托出售房屋”公證的風險分析

曾赟

摘要：近幾年，民間借貸市場的火爆，催生了“擔保式委托出售房屋”公證這一新形式。本文就此類公證中的風險，進行分析探討。

關(guān)鍵詞：擔保式委托出售房屋；公證

一、基本問題

（一）概念

委托是一方授權(quán)另一方以自己的名義，并在其授權(quán)范圍內(nèi)辦理一定事務(wù)的行為。委托行為一般涉及行為人處分民事權(quán)利等內(nèi)容，行為人辦理公證可以增強行為的證據(jù)效力和公信力，更容易為受文單位所接受并采信，從而順利達到實施委托行為的目的。因此，《公證法》第十一條明確列出委托為公證機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍。

在“擔保式委托出售房屋”公證中，委托人不是以出售其房產(chǎn)為目的，而是因借貸需要辦理出售房屋委托公證。債權(quán)人為保證自身債權(quán)實現(xiàn)，要求債務(wù)人提供自己或第三人所有的不動產(chǎn)為其借款提供擔保，但因程序、費用等原因不愿意按照規(guī)定辦理不動產(chǎn)抵押登記，或雖辦理不動產(chǎn)抵押登記，因債務(wù)人不配合等原因?qū)е聜鶛?quán)實現(xiàn)困難，如解除抵押登記需要抵押人、抵押權(quán)人到場簽字確認，債務(wù)人到期不能履行還款義務(wù)時，很可能發(fā)生債務(wù)人不予配合等情形，給債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)帶來困難，耗費債權(quán)人更多時間、精力和費用。因此，債權(quán)人要求債務(wù)人辦理以債權(quán)人或其指定第三人為受托人的委托出售房屋公證，在債務(wù)人到期不能履行還款義務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照公證委托處置債務(wù)人或第三人所有的房屋，以房屋價款優(yōu)先受償。

（二）法律特征

1.單方性

“擔保式委托出售房屋”公證即公證機構(gòu)根據(jù)委托人申請，依法證明委托人授權(quán)他人以自己名義出售房屋意思表示真實、合法的活動。上述委托是單方民事法律行為，僅依委托人委托即可使代理關(guān)系成立，不要求受托人有接受委托的意思表示，也不涉及有償、無償問題，在使用上側(cè)重于代理關(guān)系對第三人產(chǎn)生的效力。

2.無因性

“擔保式委托出售房屋”行為效力與作為其基礎(chǔ)的借貸等行為效力無關(guān)，即委托行為與基礎(chǔ)借貸關(guān)系獨立存在，前者產(chǎn)生于后者，卻并不因后者影響而發(fā)生改變。

無因性具體表現(xiàn)在以下三個方面：①作為基礎(chǔ)的借貸行為不成立，不影響委托出售房屋行為效力；②作為基礎(chǔ)的借貸行為無效，不影響委托出售房屋行為效力，如《合同法》第210條明確規(guī)定：“自然人之間的借款合同，自借款人提供借款時生效。”實踐中，債權(quán)人雖暫未付款給債務(wù)人，但辦理公證后，委托出售房屋行為即生效，委托書即會被相關(guān)受文單位所接受；③作為基礎(chǔ)的借貸行為不合法，也不影響委托出售房屋行為效力。

二、風險分析

（一）委托人存在的風險

1.面臨“格式委托書”的不利局面

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，受托人基于委托人的委托授權(quán)，將委托人房屋出售，由委托人承擔行為后果。公證實踐中，由于委托人急需借錢處于弱勢，使得委托書內(nèi)容通常都是由債權(quán)人自行擬定。債權(quán)人由于考慮自身利益，方便其進行各種相關(guān)手續(xù)辦理，往往不管是否確實有需要，就將委托事項全盤羅列，不需要委托的、不能委托的事項全部包括進來。而大多數(shù)委托人是百忙之中抽空與債權(quán)人來到公證處，大致瀏覽一遍債權(quán)人提供的委托書，然后直接簽名。因此，辦理公證后，一旦發(fā)生糾紛，債務(wù)人往往面臨不利局面。

2.房屋被提前賣掉或賣價不合理

委托系單方民事法律行為，建立在委托人對受托人信任基礎(chǔ)之上，具有人身性，但在“擔保式委托出售房屋”公證中，受托人只是債權(quán)人或債權(quán)人信任的人，這一信任關(guān)系并不存在。如發(fā)生還款糾紛，受托人不可能維護委托人利益、執(zhí)行委托人意志；還可能會發(fā)生在債務(wù)人未違反借款合同或履行完還款義務(wù)時，受托人仍將房屋出售并攜款潛逃等情形；也可能會發(fā)生在債務(wù)人未履行還款義務(wù)時，受托人與他人惡意串通，將房屋低價售出，并要求債務(wù)人繼續(xù)償還。

3.面臨追責難情形

在公證實踐中，委托人會將作為中介機構(gòu)的擔保公司的一些業(yè)務(wù)員列為受托人，但當這些業(yè)務(wù)員被列為受托人之后，意味著他們都可以獨立地代表委托人進行委托事項的辦理，而當他們以個人身份進行越權(quán)代理、無權(quán)代理等非法行為時，其法律責任并非由作為中介機構(gòu)的擔保公司承擔，而是由該業(yè)務(wù)員個人承擔，但業(yè)務(wù)員流動性很大，一旦某業(yè)務(wù)員違法，甚至潛逃，委托人損失將面臨追責難晴形。

（二）受托人存在的風險

1.委托人撤銷委托

根據(jù)《民法通則》第六十九條規(guī)定，當委托人撤銷委托，受托人將喪失代理權(quán)。在公證實踐中，債權(quán)人有時會要求委托人在委托書中寫入“上述委托書不得撤消”等內(nèi)容，希望以此來約束委托人，從而保護自己利益。但委托書是委托人授予受托人委托代理權(quán)的單方法律行為，“委托書不得撤消”等內(nèi)容本身不合理，也與我國現(xiàn)行法律相抵觸。

當委托書已經(jīng)做出，并辦理完公證手續(xù)，委托人以受脅迫、顯示公平、重大誤解等理由提出要求撤銷時，或者在其他經(jīng)常居住地、行為地辦理新的公證，以公證來否定前一份“擔保式委托出售房屋”公證，將極易引發(fā)混亂和爭議，也不利于債權(quán)人利益保護。

2.委托人多次委托

在房屋變更以過戶登記為準的情況下，即使辦理委托公證，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬委托人。委托人可以通過多種途徑，多次辦理“擔保式委托出售房屋”公證，債權(quán)人面臨“錢房兩空”風險。

（三）公證處存在的風險

1.為實際并不存在的“擔保式委托出售房屋”辦理公證

在公證實務(wù)中，一些當事人之間通過虛構(gòu)借貸關(guān)系，捏造借貸事實，編造虛假用途，簽訂虛假合同等方式惡意串通，并來公證處辦理上述委托公證，從而達到侵害他人合法權(quán)益，獲取非法利益，或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，逃避對第三人的債務(wù)目的。

2.為意思表示不真實的“擔保式委托出售房屋”辦理公證

當事人意思表示不真實情形主要有：一是當事人意思表示不完整，如委托人在辦理上述公證時，只是在到期不能履行還款義務(wù)時，才同意受托人出售房屋，但實際操作中，受托人為了讓公證書更容易被房管局等受文單位所接受、使用，不會在委托書中附加條件；二是當事人意思表示不自由，債權(quán)人在借錢給債務(wù)人時，債務(wù)人處于弱勢地位，債權(quán)人往往以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下來辦理公證。

3.為不合法的“擔保式委托出售房屋”辦理公證

（1）債權(quán)人明知債務(wù)人是為了進行非法活動而借款，則屬于違法借貸，其借貸關(guān)系不受法律保護。但仍有債權(quán)人借出款項，并要求債務(wù)人提供房屋抵押并來辦理公證。

（2）根據(jù)法律規(guī)定，民間借貸利率可以適當高于銀行利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率四倍。在辦理公證過程中，債權(quán)人往往違反此規(guī)定，而公證人員常常無法查明。

（3）根據(jù)《擔保法》規(guī)定，擔保合同可以是書面保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同，也包括當事人之間具有擔保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中擔保條款。其內(nèi)容應(yīng)當明確擔保的債務(wù)金額、期限等，而擔保性委托書及公證卷宗中看不到擔保意思表示，此委托書顯然不符合擔保合同形式要求。

（四）國家法律面臨的風險

1.法律被規(guī)避

（1）《擔保法》規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

最高人民法院《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。”及第7條規(guī)定：“人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋后，可予以執(zhí)行。”

在“擔保式委托出售房屋”公證中，發(fā)生糾紛時，債權(quán)人可以不經(jīng)協(xié)商直接出賣委托人房屋用于抵債，委托人實際上完全喪失訴訟權(quán)利，避開必須走法院裁決這一法律路徑，避開了法律的強制性規(guī)定，而可以選擇迅捷的自我救濟方式，甚至在房屋為債務(wù)人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋時，也能得到變現(xiàn)。

（2）國家相關(guān)法律規(guī)定，對于房屋產(chǎn)權(quán)取得滿5年的免征營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅契稅，經(jīng)濟適用房在未達到規(guī)定年限前不得上市交易，當債務(wù)人以此類房屋來辦理公證時，在一定程度上來說，達到逃避國家稅費、強制性規(guī)定的目的。

2.不利于民事法律關(guān)系穩(wěn)定

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利訴訟時效期間為2年。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，保證人與債權(quán)人未約定保證期間，保證期間為主債務(wù)履行期間屆滿之日起6個月。

實踐中，債權(quán)人要求委托人在委托書中注明期限為上述事項辦完為止，期限非常寬裕。當債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人不需要及時行使訴權(quán)，在房屋價值遠大于債務(wù)人所借款項時，更是如此，不利于民事法律關(guān)系穩(wěn)定。

綜上，“擔保式委托出售房屋”公證風險相當大，僅靠公證機構(gòu)在辦理公證這一環(huán)節(jié)來降低風險，是行不通的。因此，對于此類公證，公證員應(yīng)當為委托人、受托人分析厲害關(guān)系，告知不予辦理。同時，建議房產(chǎn)部門、稅收部門等其他部門也要采取適當措施，共同約束這種行為，以更有效地維護國家法律、社會正常秩序。