論未成年人房屋所有權(quán)處分及其規(guī)制

王克先

摘要：未成年人擁有房屋在現(xiàn)實生活中越來越普遍。未成年人大多屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，為了保護未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護制度。監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。如果不處理，被監(jiān)護人房屋將會遭受損失，或者被監(jiān)護人的成長發(fā)展將會受到影響，且處理結(jié)果使被監(jiān)護人實際獲益，該處理才能認為是為被監(jiān)護人的利益。《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，因處分未成年人房屋申請登記的，應(yīng)當提供為未成年人利益的書面保證。但這里的保證法律性質(zhì)僅是承諾。未成年人房屋處分登記應(yīng)予完善，不僅由監(jiān)護人對為未成年人利益作出承諾，同時由第三人作保證；并對為未成年人利益事由進行實質(zhì)性審查。

關(guān)鍵詞：未成年人房屋所有權(quán)；處分規(guī)制

一、問題的由來

近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，家庭財產(chǎn)日益增多。有的人出于種種原因，如：對子女關(guān)愛，夫妻感情不穩(wěn)定擔(dān)心離婚，準備再婚，為逃避債務(wù)，規(guī)避未來開征遺產(chǎn)稅等等，出錢購買房屋，所有權(quán)登記在未成年子女名下，或?qū)⒆约悍课葑兏轿闯赡曜优隆４送猓闯赡耆艘部梢酝ㄟ^繼承、受贈等方式取得房屋所有權(quán)。因此，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實生活中越來越普遍。相應(yīng)的，父母需要處分未成年子女房屋也與日俱增。未成年人房屋的處分及其規(guī)制也就成為人們不得不面對的問題。

未成年人是指未達一定年齡因而其行為能力和責(zé)任能力受到法律限制的自然人。

《未成年人保護法》第2條規(guī)定，本法所稱未成年人是指未滿十八周歲的公民。《民法通則》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第12條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

父母可以未成年子女名義購房，可以將房屋所有權(quán)直接登記到未成年子女名下，也可以將未成年子女列為房屋的共有人。但是，處分未成年人房屋時，卻有一定的限制條件。《民法通則》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。父母將房屋所有權(quán)登記在未成年子女名下容易，但當處分該房屋時，就會遇到法律障礙。

二、未成年人房屋來源

未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房屋。未成年人一般無勞動、經(jīng)營收入，房屋以繼承、受贈或其他無償方式取得。關(guān)于未成年人繼承、受贈，法律有其特殊規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國繼承法）若干問題的意見》8、法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán)、受遺贈權(quán)，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán)、受遺囑權(quán)。明顯損害被代理人利益的，應(yīng)認定其代理行為無效。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》（試行）6、無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。129、贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應(yīng)當認定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)。

當父母以未成年子女購房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會有贈與合同，但房屋登記行為實際上就是將房屋贈與給未成年子女的贈與行為。

未成年人房屋可以個人所有或共有的形式存在，未成年人個人繼承、受贈的房屋歸個人所有，共同受贈、家庭共有房屋則以共有的形式存在。

三、處分未成年人房屋及其法律依據(jù)

未成年人大多屬無民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨立管理、處分其房屋的能力。為了保護未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護制度。

《民法通則》第16條規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關(guān)系密切愿意承擔(dān)監(jiān)護責(zé)任的其他親屬、朋友中有監(jiān)護能力的人擔(dān)任監(jiān)護人。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》10、監(jiān)護人的監(jiān)護職責(zé)包括：保護被監(jiān)護人的身體健康，照顧被監(jiān)護人的生活，管理和保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)，代理被監(jiān)護人進行民事活動，對被監(jiān)護人進行管理和教育，在被監(jiān)護人合法權(quán)益受到侵害或者與人發(fā)生爭議時，代理其進行訴訟。《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。這里的“處理”是指廣義的處分行為，對房屋而言，包括出賣、贈與、抵押等行為。

也說是說，一般而言未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。而監(jiān)護制度重要內(nèi)容之一是管理被監(jiān)護人的財產(chǎn)，代理被監(jiān)護人進行民事活動。監(jiān)護人管理被監(jiān)護人的房屋是監(jiān)護人的監(jiān)護職責(zé)，必須履行，但處分被監(jiān)護人的房屋是有限制的。法律并不禁止監(jiān)護人處分未成年人房屋，只不過法律對該處分權(quán)設(shè)置了條件，即監(jiān)護人必須是為未成年人的利益處分其房屋。

四、為被監(jiān)護人利益的認定

《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。

根據(jù)該條規(guī)定，在處分未成年人房屋時，如何判斷為被監(jiān)護人的利益就成為一個核心問題。對此，我國法律、法規(guī)及司法解釋沒有具體規(guī)定。

有人認為，被監(jiān)護人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長等必須、合理、必要之費用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益。只為被監(jiān)護人設(shè)定權(quán)利而沒有設(shè)定義務(wù)的或義務(wù)小于權(quán)利的，屬于為被監(jiān)護人的利益；只為被監(jiān)護人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，不屬于為被監(jiān)護人的利益。

有人則將為被監(jiān)護人的利益事項作了例舉：

（1）父母為了未成年人的教育，比如子女求學(xué)花費巨大，需要處理未成年人房屋。

（2）父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫(yī)療費用，需要處理未成年人房屋。

（3）未成年人因侵權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，需要處理未成年人房屋。

（4）父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件，且購買的新房價值等于或大于舊房價值，或新購房屋價值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區(qū)的教育、就醫(yī)、成長環(huán)境等條件明顯優(yōu)于原房屋所在地區(qū)，而處理未成年人房屋。

（5）未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補償協(xié)議》，處理未成年人房屋。

（6）父母為未成年子女購房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請辦理按揭貸款。

（7）未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。

《婚姻法》第21條規(guī)定，父母對子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時，未成年的或不能獨立生活的子女，有要求父母付給撫養(yǎng)費的權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法）若干問題的解釋（一）》第21條規(guī)定，婚姻法第二十一條所稱“撫養(yǎng)費”，包括子女生活費、教育費、醫(yī)療費等費用。因此，未成年子女的學(xué)費、醫(yī)療費一般不是父母處理未成年人房屋的正當理由，除非父母確實無力負擔(dān)。

《侵權(quán)責(zé)任法》第32條規(guī)定，有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。不足部分，由監(jiān)護人賠償。未成年人侵權(quán)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時，如未成年人有房屋無其他財產(chǎn)，可以處理其房屋。

購買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補償或辦理按揭貸款，應(yīng)是為被監(jiān)護人的利益。

因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應(yīng)妥善保管出賣房屋所得款項，不得挪作他用。

還有人認為，《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監(jiān)護人追認的，該處理應(yīng)當有效，無需具備為未成年人的利益這一條件。

筆者認為，《合同法》第47條規(guī)定不能機械套用于處理未成年人房屋的合同，監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)屬于法律強制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無效，監(jiān)護人追認該處分，實際上屬于處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)，應(yīng)受監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)規(guī)定的約束。

總體上看，認定處理未成年人的房屋屬于為被監(jiān)護人利益應(yīng)符合下列條件：

一是如果不處理，被監(jiān)護人的房屋將會遭受損失，或者被監(jiān)護人的成長發(fā)展將會受到影響。

二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護人獲益，而不只是主觀上認為被監(jiān)護人能獲益。

五、《房屋登記辦法》未成年人房屋處分登記規(guī)定及其缺陷

《民法通則》第9條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。第10條規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力一律平等。體現(xiàn)了無論是成年人還是未成年人，都享有民事權(quán)利能力，具體到房屋登記申請，成年人未成年人，都平等享有申請房屋所有權(quán)登記和處分房屋的資格。房屋登記機構(gòu)許可將房屋所有權(quán)登記在未成年人名下，而在辦理未成年人房屋出賣或抵押登記時，持十分審慎的態(tài)度。

《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當提供為未成年人利益的書面保證。《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實施細則》第8條則進一步規(guī)定，監(jiān)護人提供的為被監(jiān)護人利益的書面保證應(yīng)當經(jīng)過公證。

申請房屋登記需要申請人具有完全民事行為能力。而未成年人作為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，無法自己獨立完成申請行為，其房屋登記行為必須由監(jiān)護人代理。《房屋登記辦法》規(guī)定未成年人的房屋應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請登記，此時監(jiān)護人是以未成年人法定代理人的身份活動。未成年人買房，簽訂房屋買賣合同和申請房屋產(chǎn)權(quán)登記時由未成年人的監(jiān)護人代理，這種代理屬于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出賣、贈與或者抵押時，與一般的房屋登記有所不同，法定代理人無權(quán)隨意處分被監(jiān)護人的房屋，而必須要以為被監(jiān)護人的利益為前提。

筆者認為，《房屋登記辦法》有關(guān)未成年人房屋處分登記規(guī)定的缺陷是明顯的：

1.《房屋登記辦法》第14條“保證”二字用語不規(guī)范

《擔(dān)保法》第六條規(guī)定，本法所稱保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。即保證人必須是債務(wù)人以外的第三人，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，由第三人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。從法律意義上看該條所稱的書面保證僅是一種承諾，并非擔(dān)保法意義上的保證，由自己保證自己是沒有法律意義的，起不了保障未成年人利益的作用。

2.為未成年人利益的承諾流于形式

處分未成年人房屋是否為未成年人利益的審查，《房屋登記辦法》的規(guī)定及各地房屋登記機構(gòu)的實際做法都停留在形式上，并不作實質(zhì)審查。房屋登記機構(gòu)只是要求未成年人的監(jiān)護人作出書面保證，而這種保證是否能夠被遵守，則無人監(jiān)督，也沒有相應(yīng)的機構(gòu)對違反承諾的監(jiān)護人進行處理。這個書面保證即使經(jīng)過公證，仍是流于形式。公證處對為未成年人利益的書面保證出具公證書，不可能進行深入調(diào)查，也只是審查相關(guān)資料。

因此，這些規(guī)定對于保護未成年人利益的意義不大。但是，這些規(guī)定對防止監(jiān)護人私自處分未成年人房屋具有一定的控制作用。

六、未成年人房屋處分登記的完善

房屋登記機構(gòu)的登記模式是形式審查。在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，只要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，監(jiān)護人實際上是否為未成年人利益，登記機構(gòu)不作實質(zhì)審查。這種形式審查模式僅僅依據(jù)一份“為未成年人利益的書面保證”就可以進行處分未成年人財產(chǎn)有失謹慎，應(yīng)予完善：

1.監(jiān)護人對“為未成年人利益”作出書面承諾，并由第三人作出保證

監(jiān)護人因處分未成年人房屋申請登記的，應(yīng)當提供為未成年人利益的書面承諾，并同時提交第三人為此作出的保證書。

2.對提交的財產(chǎn)憑證、合同、證明等進行真實性、合法性審查

監(jiān)護人申請?zhí)幚砦闯赡耆朔课葸€應(yīng)當提交其他證明材料，以證明其確為子女利益而為處分行為

如監(jiān)護人出售未成年人房屋是為改善未成年子女的住房條件，應(yīng)提交未成年人為買方或買方之一的新購房合同，新房屋價值大于原房屋或新房屋條件優(yōu)越于原房屋條件的證明。

如未成年子女出現(xiàn)重大疾病，父母確無能力承擔(dān)等需要出售其房屋的情況，應(yīng)提交未成年人的病歷和醫(yī)院出具的確需大筆醫(yī)療費用，相關(guān)部門出具的父母確無能力的證明等。

3.認真聽取未成年人本人意思表示

《未成年人保護法》第14條規(guī)定，父母或者其他監(jiān)護人應(yīng)當根據(jù)未成年人的年齡和智力發(fā)展狀況，在作出與未成年人權(quán)益有關(guān)的決定時告知其本人，并聽取他們的意見。處理未成年人房屋應(yīng)該把聽取十周歲以上的未成年人本人意思表示作為必經(jīng)程序。

4.讓當事人自由選擇是否公證

法律并未對贈與、繼承、遺贈等法律行為或事實強制要求公證，但房屋登記中卻規(guī)定強制性公證，可能是考慮讓公證處分擔(dān)房屋登記機構(gòu)審慎審核義務(wù)和登記錯誤時的責(zé)任，對于當事人而言沒有任何益處。因此，保證書是否公證，房屋登記機構(gòu)應(yīng)讓當事人自由選擇。

（說明：本文根據(jù)不同的語境使用了父母、監(jiān)護人；未成年子女、被監(jiān)護人；處理、處分等，為同一意思）