淺析我國房地產稅法律制度及相關問題

黃蕙心

摘要：隨著我國社會主義市場經濟的蓬勃發展，房地產業也在不斷的發展和壯大，房地產業已經逐步發展成為我國國民經濟的支柱產業。房地產業的穩定與否，直接關系著我國整個國民經濟的穩定與否。房地產稅法制度與房地產業緊密相關，房地產稅法制度在理順房地產產權、規范房地產市場秩序、加強政府對房地產業宏觀調控方面起到了不可替代作用。但隨著經濟的進一步發展，我國房地產稅法制度也逐漸暴露出自身的缺陷。本文從我國房地產稅法律制度存在的問題著手，并再此基礎上提出完善我國房地產稅的幾點建議，期望能對房地產稅收法律制度的深化改革提供思路。

關鍵詞：房地產稅；法律制度；問題；思路

一、引言

從我國取消福利分房制度以后，我國房地產業就在走市場化路線，在對房地產進行相關改革后，房產稅相關法律制度卻基本沿用至今。

故此，我國房產稅法律制度的研究對房產稅的改革一直是社會積極討論的焦點問題。十八屆三中全會決定對房產稅的描述是“加快房地產稅立法并適時推進改革”。可見，新立房產稅法早有規劃和部署。考慮到我國房產稅法律制度在各地執行情況可能有所不同，2011年我國選擇了在上海和重慶兩個地區試點進行房產稅改革。試點的最主要目的是通過新型房產稅對高漲的房價進行科學合理的引導和有效地抑制。從實行一年的效果上看，兩地房產的成交量下降明顯。但是由于兩地區的房產稅試點的改革力度較小，實際的執行效果并沒有達到開征房產稅的目的，與政策制定要實現的結果存在差距，不利于房產稅在全國范圍內有效的征收，但為全國范圍內其他城市房產稅改革再試點提供了有利的借鑒。

二、我國現行房產稅法律制度的缺陷分析

（一）計稅依據不科學

依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的相關法律規定，我國房產稅計稅依據有兩個，“從價計征”和“從租計征”兩種。從價計征指的是依據房產余值計算繳納；從租計征指的是依據房產租金收入計算繳納，這兩種計稅依據的稅率不同。按照這兩種方式確定房產稅的應納稅額，主要會產生以下不合理的地方：第一，隨著社會的飛速發展，房地產業飛速發展，房價變動劇烈，如果按照從價計征的方式征收房產稅，那么就會出現同一小區的待售商品房因為出售時間相隔數月，房屋原值就相差巨大的現象。按照這種方式征稅有悖于稅法的公平原則。按照房產的原值征稅，將會出現房產的市場價值和房產的原值相差較大，老房的原值大大低于新房的現象，即“老房稅負輕，新房稅負重”。故此，將房產的原值作為稅基，不能科學的體現房產的市場價值。第二，從租計征這種房產稅形式存在一定程度上的主觀性。租房合同是由出租房和承租方共同簽署，是其共同的意思表示，房屋的出租價格也是由雙方共同商定，房屋本身的價值并非是影響出租價格的惟一決定因素，地段、年限、租用用途等多種因素也是影響房屋出租價格的關鍵。所以說，房租與房屋價值并不直接存在相關性，常常出現原值相同的房屋租金相差巨大的現象。第三，同時采取兩種計稅方式和采取一種計稅方式所得出的應納稅額差別巨大也是房產稅計稅依據的不合理之處。

（二）稅率設置不合理

依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》相關規定，從價計征的稅率為1.2%，從租計征的稅率為12%，房產稅采用的是固定稅率。但是我國的各個地區的經濟發展水平、居民收入等差距都較大，采用這種固定稅率征收房產稅的方式，收入較高的人自然稅收負擔就小而收入較低的人稅收負擔就大，造成稅負的不公平。

（三）房產稅減免范圍較大且不合理

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條規定，在我國有以下五類房產可以免于繳納房產稅：第一，國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；第二，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；第三，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；第四，個人所有非營業用的房產；第五，經財政部批準免稅的其他房產。其中第一、第二種一律免征房產稅已不再適應我國現行的政治經濟生活，第四種免稅房屋成為房產稅改革的焦點和難點。我國是人口大國，對于房屋的需求比較大，房屋的多種需求持續增加推高了房價，甚至出現了房地產投機情形。如果由于個人的投機行為導致其持有的房產數量明顯多于其實際的住房需求量，擠占了居民正常的房地產需求。如果這種情況對個人所有的非經營用房產不做區分的全部免征房產稅就違背了稅收的橫向公平原則。另外，我國現行的《房產稅暫行條例》所規定的征稅范圍不包括農村，但是隨著我國城市化進程的不斷深入，城中村、城市包圍農村的情況大量涌現，對于城中村中的居住性房屋不征房產稅就不合理了。另外，免征的范圍過大。

三、完善我國房產稅法律制度的建議

（一）設定科學合理的計稅依據

我國房產稅應逐步實行從價計征，將計稅依據確定為房地產的評估價值。評估的好處是能將房地產所處地段、交易數據等多種因素納入到評估中，較好的體現公平。想要建立科學公正的房產評估體系，培養優秀的房地產評估人才，應做到以下幾點：第一，加快房地產評估的相關法律法規體系建設，使得房地產評估早日法制化、規范化。第二，加大對房地產評估人才的培養力度，逐步建成一支專業水平高、法律意識強的高素質房產評估人才隊伍。第三，建立起全國聯網的住房信息系統，根據此納稅人名下的房產狀況，確定其名下房產的房產稅繳稅金額。

（二）實行有差別的稅率制度

我國的稅率制度應在立足我國基本國情的基礎上，借鑒國外先進經驗實行有差別的稅率制度。我國各地區的經濟發展水平參差不齊，房產稅作為地方稅種，應根據各地方的經濟發展水平設計梯度變化的稅率比例。同時，《房產稅暫行條例》也應給予各地市一部分自主權，這樣便于實現房產稅的稅負公平，真正的使房產稅的征收達到調節收入水平，促進社會公平，完善房地產市場發展的作用。

（三）設定科學合理的房產稅免征范圍

免稅范圍設定的出發點是要確保最廣大普通居民在一定范圍內可支配面積房屋而不用繳稅，滿足其最基本的住房需求。隨著房地產業的不斷發展和壯大，設置免征范圍變得十分必要。筆者認為，以人均面積設定免稅范圍最為科學。另外，免稅范圍還要參考城市的綜合經濟實力、發展水平等多方面的因素。