商業(yè)地產(chǎn)的個性與風(fēng)險

新型城鎮(zhèn)化形勢條件下，商業(yè)地產(chǎn)的前景不容置疑。但鑒于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)復(fù)雜性，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響究竟多大，還需深入研究，冷靜對待。

當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化形勢條件下，商業(yè)地產(chǎn)的前景不容置疑。但鑒于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)復(fù)雜性，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響究竟多大，國內(nèi)有專業(yè)特長和市場實戰(zhàn)經(jīng)驗的商業(yè)設(shè)計人才極為缺乏，對此研究還有欠缺，很大程度上誤導(dǎo)了開發(fā)商，使本不夠成熟與理性的商業(yè)項目面對更大風(fēng)險。記者日前采訪了商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計專家、佛岡駿業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長何植三。

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

正如業(yè)內(nèi)流行的一種說法：“十年前，人們會問什么是商業(yè)地產(chǎn)，而十年后的今天，人們在問，誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)。”在新型城鎮(zhèn)化中，商業(yè)地產(chǎn)將迎來更大的發(fā)展空間。不過，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的幾年中，存在著區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的泡沫，以及同質(zhì)化等問題，因此商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型與升級成為業(yè)內(nèi)人士需要思考的問題。商業(yè)需求在轉(zhuǎn)變，用家期望也會提升，商業(yè)地產(chǎn)項目須迎合不斷變化的市場需要，日久常新，才不至被市場淘汰。因此，何植三認(rèn)為，在設(shè)計過程中就應(yīng)預(yù)計到未來的改變，保證足夠的彈性和靈活性，方便項目日后的改建和更新，使之始終符合潮流需要，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在以人為本的新型城鎮(zhèn)化格局影響下，何植三認(rèn)為體驗消費將成為商業(yè)項目的主要競爭力。非購物的消費方式帶來的營業(yè)收益所占比重越來越大。影院、網(wǎng)吧、茶館、酒吧等非售貨服務(wù)成為商業(yè)設(shè)施中最有吸引力的部分。體驗消費者需求更要求商業(yè)界面的設(shè)計更多元化、休閑化、娛樂化。新一代商業(yè)設(shè)施的界面已不再是簡單的建筑立面。更多結(jié)了廣告、表演、燈光等多元化的電子、機械、光效設(shè)施。

何植三說：“中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，在十年間就把國外幾十年的建設(shè)量完成了，但這種建設(shè)速度過快、復(fù)制重復(fù)過多的情況可能會逐漸通過更加激烈的競爭被遏制掉，而轉(zhuǎn)向質(zhì)量和文化的提升。

中國各地域的氣候、地理環(huán)境、文化、生活方式、價值取向等都有很大差異，可能對商業(yè)模式的追求也不同，需商業(yè)地產(chǎn)的多元創(chuàng)作，更需要量體裁衣，今后中國的商業(yè)地產(chǎn)一定是在整個系統(tǒng)的個性化、地域性上發(fā)揮優(yōu)勢。讓商業(yè)地產(chǎn)滿足各種功能又個性鮮明是今后商業(yè)競爭最基本的競爭力，文化的注入顯得尤為重要。”

商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計

提到設(shè)計，何植三表示：“設(shè)計企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目中扮演了一個非常重要的角色：讓商業(yè)地產(chǎn)滿足各種功能又個性鮮明。我強調(diào)的是：以地域文化特征為基礎(chǔ)，使它具有唯一性，這會使商業(yè)地產(chǎn)更全面。無論商業(yè)運作如何成功，如果不能與地域文化很好結(jié)合，還是美中不足。另外，因為商業(yè)地產(chǎn)確實是龐大復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，要策劃、設(shè)計、招商、運作，內(nèi)容上融合了酒店，商業(yè)、文化設(shè)施、住宅等，各單體相互間的關(guān)系使它更加錯綜復(fù)雜。這些整合確實不是單體的簡單疊加復(fù)制，需要綜合能力。”

設(shè)計本身只是把理念具體到可實施的圖紙，關(guān)鍵價值在于使項目符合商業(yè)運營自身規(guī)律，項目條件最大利用，并具有體驗創(chuàng)新意義，從而取得運營價值的最大化。因而對設(shè)計團(tuán)隊的市場判斷能力、項目分析能力、特色策劃能力要求很高。而這些能力的基礎(chǔ)并非只來自設(shè)計經(jīng)驗，對于商業(yè)運作原理的了解，甚至項目策劃與業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)驗才是最寶貴的。設(shè)計原則的核心原理并非玩弄設(shè)計創(chuàng)意，而是力圖使每一平米的營業(yè)面積價值最大化。商業(yè)項目的價值完全在于業(yè)態(tài)的定位、招商與經(jīng)營。商業(yè)設(shè)計必須在對業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行。這是何植三對商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的評價。

商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險，何植三將其分為以下幾類：設(shè)計布局上的失敗，比如把辦公樓布置在沿街，把商業(yè)布置在后，被辦公樓擋住，阻斷了商業(yè)人流；策劃定位上，如把城市中心的模式簡單復(fù)制到郊外；商業(yè)布局和經(jīng)營上，比如沒有體現(xiàn)招商的主題性和個性。招商應(yīng)該有其自身系統(tǒng)，不可能是一條街全是同一產(chǎn)品的商店，或這條街又賣建材，又賣服裝，無主題和系統(tǒng)。

另外，商業(yè)地產(chǎn)急功近利的銷售，也是造成商業(yè)系統(tǒng)運作故障的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)被分成各小塊，銷售給投資客以后，就很難再集中起來，投資客自行決定租給誰，會導(dǎo)致經(jīng)營的商家層次大大不一樣或內(nèi)容會大相徑庭，這就使商業(yè)布局發(fā)生混亂。商業(yè)地產(chǎn)的特點就是，一旦有大的失誤后，重新振興的可能性就比較小，商業(yè)持續(xù)培養(yǎng)三年左右，若不成功，可能就面臨很大危險。

設(shè)計師應(yīng)如何做商業(yè)地產(chǎn)？何植三表示：商業(yè)地產(chǎn)項目本身要給開發(fā)商帶來利益價值，要滿足政治層面的城市規(guī)劃要求，也是建筑師審美修養(yǎng)的投射。當(dāng)前更應(yīng)當(dāng)深刻理解新型城鎮(zhèn)化以人為本的核心價值，要把商業(yè)地產(chǎn)中的多個業(yè)態(tài)拼成一個天衣無縫、和諧運行的整體，需在更高層面去把握，把這些東西積聚形成多元化、能產(chǎn)生社會價值和經(jīng)濟(jì)價值的系統(tǒng)。

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計專家、佛岡駿業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 何植三