二三線城市住房劃分三類

CRIC監測數據表明，2014年，全國樓市筑底回暖趨勢逐漸明朗，尤其是政策環境更為寬松的二、三線城市，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為緩解。

2014年房地產市場整體呈現先冷后熱的走勢，上半年全國樓市快速降溫，各線城市成交量同環比均出現較大幅度下滑，樓市一度跌入冰點。而下半年在限購限貸松綁、公積金調整、降息等等中央及地方接連發出利好政策后，樓市筑底回穩的趨勢明顯，成交逐步上漲，特別是二、三線城市，樓市升溫的跡象更為明顯。另一方面，上半年市場新增供應量卻并未隨樓市降溫而下滑，整體市場供過于求的局面已經形成。

供求角度：絕大多數二、三線城市供過于求

2014年，我國二、三線城市商品住宅供應規模持續維持在高位，雖然上半年樓市迅速降溫，但項目開盤對市場反應相對滯后，加之部分企業急于去庫存，多數城市供應量同、環比均大幅上漲，僅少數城市略有下跌。下半年由于庫存高企，部分城市新增供應量逐步下滑，但總體供應量已處于相對高位。CRIC數據顯示，我國主要的35個二三線城市中，半數城市2014年前11月累計新增供應量同比大幅上升，其中寧波增速最快，累計新增供應面積同比漲幅超過30%，其自2014年1月份開始商品住宅供應量連續7個月以30%以上的環比漲幅向上攀升，供應漲勢驚人；而無錫、武漢、中山累計供應同比漲幅也均在20%以上。

新增供應量增加的同時，市場成交量卻不盡人意。2014年上半年由于前期需求過度消耗、房價高漲等市場內在因素的影響，在信貸緊張而利率上升的外力引導下，市場迅速降溫。二三線城市商品住宅成交面積相比去年同期幾乎全線下滑，市場幾近冰點。下半年在限購限貸松綁、公積金調整及降息等政策刺激下，市場筑底回穩，但復蘇形勢仍不甚理想。據CRIC數據顯示，2014年前11月35個二、三線城市累計成交量同比下滑的城市達29個，降幅在10%以上的城市有21個，其中株洲、廈門、泉州、福州和西安降幅高達30%以上，清遠、貴陽、惠州、沈陽、東莞、青島、大連、合肥、煙臺和成都等10個城市降幅也在20%以上。

正是由于二、三線城市商品住宅市場供求反應的不對稱，市場供求矛盾隨著下半年的市場升溫雖略有緩解，但問題依然較大。從2014年前11個月累計供應和成交數據測算的供求比來看，除貴陽、廈門、南昌和成都略低于1以外，其他城市均高于1，即2014年前11個月市場表現為供過于求。

庫存角度：多數城市庫存下降，但部分城市去化壓力仍處高位

“去庫存”是貫穿于二季度以來房地產市場的基本共識和主旋律。由于供應過大、有效需求不足，房價高位等原因，二三線城市商品住房存量越積越多，去化壓力與日俱增。好在2014年下半年地方政府連續出臺救市政策刺激樓市，房企主動積極自救，加大促銷力度，將以價換量作為基本策略，冷清了大半年的樓市在三季度筑底回穩，多數二三線城市成交量小幅上升，庫存壓力有所緩解；但亦有少部分城市供應驟增，而成交未相應跟上，去化壓力進一步加大。但總體來看，二三線城市庫存壓力依然普遍較大。

從庫存來看，18個二三線城市中，除寧波、無錫、長沙、貴陽和重慶庫存量相比上月微幅上漲以外，其余城市環比均有所下降；但相比去年同期，僅合肥、大連、武漢同比微幅下滑、常州持平，其余14個城市庫存均大幅上漲，且漲幅均在15%以上，濟南漲幅最高，達到61%；南昌和濟南庫存同比漲幅亦分別達到75%和61%，漲勢驚人。

從消化周期來看，沈陽、青島、長春、無錫11月底消化周期仍在18個月警戒線以上，沈陽甚至高達近31個月，且沈陽、青島、無錫消化周期仍處于上行區間，同環比仍有所增長，沈陽和青島同比增幅甚至高達50%以上；福州、長沙和常州雖不到18個月，但也在15個月以上，短期供過于求的矛盾也相對嚴峻。而南京、杭州、寧波、南昌、廈門、大連、貴陽、武漢及濟南消化周期相對理想，短期內供求基本平衡。合肥和重慶11月底消化周期則略低于6，初現短期內供不應求跡象。

庫存消化速度角度：部分城市如寧波、杭州等庫存下降速度搶眼

從三季度以來的庫存去化速度來看，18個二三線城市的市場表現顯著分化。其中寧波、杭州、無錫、長春和青島的較為搶眼，特別是寧波和杭州，在浙江及市級政府輪番政策調整的利好刺激，杭州外加阿里效應的刺激下，成交快速攀升，消化周期則持續快速下滑，兩個城市的消化周期分別由7月的26.9個月和19.9個月的消化周期下降為13.8個月和13.7個月，短短4個月時間消化周期分別下降了13.1個月和6.2個月，順利突破風險區，供求基本達到平衡；而無錫、長春和青島也由7月的24.1、24.1和26.2下降為11月19.8、20.2和22.3，下降了4.3個月、3.9個月和3.9個月，但短期內供求風險依然較高。

而貴陽房地產市場3季度以來雖然也順勢回暖，成交大幅上升，但其供應量漲勢更甚，9月企業表現為信心過盛，供應環比大幅增長近一倍，達到105.68萬平方米，從而致使貴陽消化周期節節攀高，供大于求的矛盾逐步加深。

而沈陽和常州一方面持續保持高速的供應增長，另一方面成交卻增長較為有限，庫存居高不下，消化周期持續穩定在30個月以上，進展不大。其他城市消化周期不高，7月以來的表現也相對穩定。

綜上所述，從近期供求情況來看，18個重點二三線城市大致可以分為三類：

第一類是，當前庫存消化周期相對較長，短期內供過于求的矛盾相對突出，如沈陽、青島、長春、無錫、常州、福州和長沙等7城市；

第二類是，當前短期供求相對平衡的城市中，近期商品住宅消化周期快速下滑，如寧波和杭州庫存消化速度的表現格外搶眼，短短4個月，庫存消化周期從20個月以上的高位快速下降至13個月左右的供求相對平衡的水平；

第三類是，庫存消化周期則一直保持相對低位，短期內供求表現相對平衡的城市，如南昌、濟南、重慶、廈門、大連、南京、合肥、武漢和貴陽等9個城市。