樓市可安好？

志康

在第一財經舉辦的中國新一線城市峰會上，專家學者大多看好2015年房地產發展。交行首席經濟學家連平認為：購房者貸款難、開發商融資難的問題今年將有明顯緩解。北師大金融研究中心主任及社科院金融研究員鐘偉也斷言：一、二線城市未來發展空間繼續存在。

果不其然，近期樓市利好消息接踵而至——1月23日北京副市長陳剛透露，北京房屋限價限貸政策已放開，但不考慮取消限購。戴德梁行的報告則稱：對于土地市場，2015年，全國布局的大中型開發商，會選擇收縮三四線城市拿地，將重點布局一二線城市，上海無疑是所有房企的兵家必爭之地。高緯環球的董事蘇金茂預測：“2015年，投資者將可能不再局限于地產行業內，其他投資者也嘗試在地產市場上分一杯羹。在收益率方面，隨著商業地產交易價格逐漸趨于理性，建議剛需用戶及早入市，以免造成‘今年不買房，一年就白干’的尷尬局面。”

近期央行降息對于房地產市場也算是政策利好。但是，不應過分解讀降息對于房地產市場的影響。此次降息的主要目的還在于穩增長、調結構、促改革，使資金更多、更便宜地流向實體經濟，促進宏觀經濟的發展;至于今年還能降息降準幾次則另當別論;而GDP在經濟新常態下也與往年8%-9%不可同日而語。

筆者認為，房價的走勢自有其內在的規律，看誰把準脈。決定一個城市房價的最終因素是人口。過去三四十年來，中國一直實行嚴厲的計劃生育政策，其結果，到2015年中國的勞動力達到峰值，2018年前后中國人口達到峰值。其后，城市人口的增長就只能靠人口流入。

新一屆政府所推行的城鎮化進程利國利民，但農民在城鎮化過程中，往往繞過三四線城市，直接往二線和一線城市流動，尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。因為大城市就業機會較多，其結果是，三四線城市人口將不會增加，甚至會出現人口凈流出。任志強曾表示：中國的房價泡沫先是在三四線城市破滅，然后是二線城市，再然后是一線城市，最后是北京和上海。

房價何去何從，不是美好的愿望就能推動的。（作者郵箱：wzk1958@hotmail.com）