樓市回暖但并未陽光普照惠澤眾樓盤上海高端物業豪宅市場仍需“政策扶貧”

孫華良

樓市政策“變臉”，市場行情轉暖，房地產“政策市”效應發揮出明顯的功效。

二套房首付比例下調和個人住房轉讓營業稅減免年限縮短的“3·30”樓市新政，以及央行不斷降準降息等政策利好，是樓市轉暖的一帖強勁催化劑。

中國指數研究院5 月1 日發布的數據顯示，一線城市對新政反應迅速，市場已呈回暖跡象。二、三線城市反應較為滯后，但市場向好趨勢明顯。

4 月，中國100 個城市新建住宅平均價格為10522 元/ 平方米，環比基本持平，微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14 個百分點。此前，中國房價逐月下跌已持續近一年。

全國十大重點城市4 月新建住宅均價環比轉跌為漲，為18961 元/ 平方米，環比上漲0.12%。其中，深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津7個城市環比上漲，較上月增加4個，深圳上漲1.09%，居首位。而杭州、重慶、廣州等城市則出現了環比下跌。

據悉，上海4 月新建商品住宅成交面積為124.25 萬平方米，環比上漲59.33%，同比上漲63.21%，為5 年來成交量最高的一個4 月。

同時，上海“紅五月”的樓市轉暖行情依然處于上行通道，使不少地產人產生了樓市形勢一片大好的幻覺，甚至“自淫”著大幅上漲房價的意念。

上海樓市真的是政策利好促漲價，市場轉暖春滿園嗎？

我的觀點仍然是上海樓市的冬季已過，但春天依然是沒有來臨。因為政策利好并沒有“陽光普照，惠澤眾樓盤”，而是呈現“幾家歡喜幾家愁”的半冷半熱局面。

確實，樓市新政惠澤了房地產市場的剛性需求和改善型需求，釋放了這個部分的市場購買力。盡管市場銷售競爭依然激烈，但至少市場購買需求的不斷增加和釋放，增加了市場的交易量，亦給樓盤提供了良好的市場銷售氛圍。

但目前上海樓市的高端物業，或者稱之為豪宅市場仍然處于市場供大于求的“水深火熱”之中。據悉，上海約1200 萬平方米的商品房庫存量中，此類高端物業所占比例是40%，即480 萬平方米。如果以單價6萬元計算，庫存高端物業的交易金額至少是2880 億元。這是一筆相當驚人的金額，為何我要如此定義。因為稍懂房地產市場行情者都會知道，去年上海新建商品房市場交易總金額也僅僅是3000 億元左右。

為何會造成上海多數高端物業豪宅滯銷呢？其最大的因素是“限購限貸”無情地扼殺了市場的有效購買力。

同時，上海試行的“房產稅”征收，也損傷了高端物業豪宅市場的購買積極性。

我認為，在我國經濟增速放緩，市場購買消費能力下降，甚至是部分富豪階層肆意置業海外地產的特殊背景下。我們的房地產政策決不能再固步自封而一成不變了，應靈活松綁或者調整上海高端物業豪宅市場的政策，逐步有效地釋放高端物業豪宅市場的購買需求，使房地產市場健康有序地發展。

我認為要松綁和調整上海高端物業豪宅市場政策的“兩大”理由是：上海松綁和調整高端物業豪宅市場政策，并不會影響社會資源的合理分配，而且是更能有效地釋放市場消費需求，體現市場公平原則 恕我直言，其實，我國的社會財富占有不均衡已是一種客觀存在的現象，我們也不能無視社會富裕財富階層的存在。如果僅僅從經濟角度而論，富裕財富階層確實存在著高消費的市場需求，而我們僅僅用房地產消費來約束他們的高消費能力，顯然會產生另類的畸形消費。

因此，我認為，有效而可控地釋放上海高端物業豪宅市場的購買需求，并無大害。

其一，可以讓富裕階層有效地釋放市場購買消費能力，平衡貨幣和物業之間產生的“剪刀差”，防止產生市場的畸形消費。我認為，如果上海高端物業豪宅市場削弱此類客群的購買消費，肯定會導致此類購買消費轉向其他行業，拉高其他行業的消費水準。或者是置業異地，甚至資金外流置業海外地產。

其二，加快上海高端物業豪宅市場的庫存去化，這樣既可以增加政府財政稅收，又可以滿足市場的特殊購買需求。

我認為，高端商品購買消費已存在于我們的正常生活中，如名包名車，或者其他名牌奢侈品市場消費。這種商品的市場價格高漲，并不影響普通市民的市場消費購買，因為這是一種特殊購買消費需求。其實，高端物業豪宅市場亦是如此，即使豪宅價格上漲，也不會影響整個房地產市場的市場消費秩序。猶如上海的某個豪宅標出單價38 萬元/ 平方米，也沒有因此而促動上海房價的飛速上漲。

其三，目前上海暫時“限購限貸”一般住房，而松綁高端物業豪宅市場，購買需求其實是一種對社會資源合理分配的有效保護。我認為，合理保護普通市民的住房購買需求，防止房價無節制上漲，而采取“限購限貸”政策尚可以勉強接受。但對高端物業豪宅市場采取“限購限貸”顯然是不妥的。而且，對于銀行信貸而言，此類豪宅市場客戶群體是最優質的客戶資源。 毋庸置疑，一個城市的高端物業水準，代表著一個城市的發展實力和品牌形象。尤其是上海作為一座國際性大都市，更應該擁有舉世聞名的高端物業。

前幾天，我參加《鳳凰網》鳳凰房產舉辦的“海派豪宅發展新趨勢論壇”時，看到一則資料，全球十大頂級豪宅都坐落于世界著名城市，如紐約、巴黎、倫敦等。上海目前尚排不上號，顯然，上海還不具備擁有世界頂級豪宅的資格。

“開發和建設上海高端物業——豪宅，是一座城市的發展需要，也代表著一種城市發展實力的水準。同時，也是一座城市的品牌標志和實力體現。但是，高端物業——豪宅的開發建設，是政府和開發商應該共同承擔的發展責任。政府應該鼓勵和支持開發商建造出最具品質的豪宅。”上海仲益控股公司湯曉丹副總裁的一席話雖然直白，但也代表著一種聲音，我是比較贊同的。

確實，上海住宅的發展水平，也代表著一種居住水平和質量的提升。

高端物業——豪宅作為商品房的組成部分，開發商的高品質開發標準，應該得到鼓勵和支持。同時，更應該以世界的目光來看待和衡量上海高端物業——豪宅的發展水準。這不僅僅是一種比價格的標準，更是一種比質量和品質的標準。而目前上海的豪宅開發建造，缺乏這樣一種勇于攀比世界頂級豪宅的發展氛圍。

于是，上海的高端物業——豪宅市場遭受到“限購限貸”的嚴重沖擊，而別墅市場盡管受到“限墅令”的名義上保護，但實質上別墅市場購買力卻萎縮。同時，別墅產品趨于平庸化，而高端別墅產品更是市場購買力被人為地扼殺。

我相信，這不是一種自然的市場生存和發展法則。因此，我們必須以與時俱進的胸懷，來寬容高端物業——豪宅市場的生存和發展。

如果對上海高端物業——豪宅市場能給予政策松綁和調整的支持，實屬明智之舉。因為，這不會影響整個上海樓市的交易秩序，盡管可能會存在一絲風險，就是上海的整體房價會上漲一些，這其實也不足為奇吧。

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