淺談房屋買賣居間合同報酬請求權

劉文靜

摘 要：房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產經(jīng)紀機構按照委托人的要求，在房地產買賣領域向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同，其中房地產經(jīng)紀機構稱為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔給付報酬的義務，其目的就在于使居間人負擔對待給付的義務，該對待給付的義務即為居間人提供的中介服務。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務具有不確定性。居間人報酬請求權的形成以實現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務是否需履行也具有不確定性。本文就針對居間人報酬請求權的性質、實現(xiàn)條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護居間人的報酬請求權發(fā)揮指導作用。

關鍵詞：居間人；報酬請求權；不確定性；合同成立

一、居間人報酬請求權的基本原理

1.居間合同的特征

（1）居間合同是由居間人向委托人提供居間服務的合同。居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當事人。

（2）居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權。居間人只負責向委托人報告訂立合同的機會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質的介入權。

（3）居間合同是雙務、有償、諾成合同。

2.居間人報酬請求權的性質

與委托人依約或依法負擔的支付報酬的義務相對應的即為居間人的報酬請求權。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權并不是一項完全、具體的權利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權利下居間人所追求的利益將無法得以實現(xiàn)。

居間合同目的實現(xiàn)后，該項期待利益即轉化為實體權利。實體報酬請求權作為請求給付金錢的權利，具備請求權所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權受領該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預先支付了報酬，也會因沒有法律依據(jù)而構成不當?shù)美m法的在委托人與居間人之間產生不當?shù)美畟?/p>

3.居間人取得報酬必須具備的要件

（1）促成所介紹的合同成立。但也有學者認為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應當擴及到買賣合同的履行。

（2）房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關系。即合同的成立，是因居間人全面、適當?shù)穆男辛司娱g義務。只有兩者同時具備，委托人才負有支付報酬的義務。

二、《合同法》對居間人報酬請求權的限制

我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下三個方面來具體闡述。

1.條款的適用范圍

該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報酬請求權的問題。以下為闡述簡潔，如無特別說明，“合同”是指居間人促成訂立的、委托人與相對人為合同當事人的“房屋買賣合同”。分四個方面具體闡述之：

（1）居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷時居間人的報酬請求權。居間人促成合同訂立的，其所實施的民事行為包含三方當事人，當該合同被確認絕對無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力時，屬于《合同法》第四百二十七條所規(guī)定的“未促成合同成立”的范疇，認定了居間人促成訂立的合同被確認無效、被撤銷不屬于“未促成合同成立”的范疇，也并非意味著居間人就當然的享有無瑕疵的報酬請求權。合同被確認無效、被撤銷對居間人的報酬請求權到底有無影響或是有何影響？解決該問題，應當根據(jù)造成合同效力有瑕疵的過錯歸屬來分別認定。

如果該特定事由是因可歸責于委托人的事由發(fā)生的，即僅委托人對合同效力存在欠缺有過錯、居間人沒有過錯的，委托人應當支付居間報酬；如果該特定事由是因可歸責于相對人的事由發(fā)生的，委托人仍應支付居間人的居間報酬，委托人支付報酬后對于因相對人過錯造成合同無效或被撤銷的，委托人可以將已給付的居間報酬作為直接損失請求相對人賠償。

（2）居間人促成訂立的合同事后被依法解除時居間人的報酬請求權。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當事人享有單方的解除權，可因當事人解除權的行使而使合同向將來的喪失效力，或是雙方當事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無論哪種類型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買賣合同的成立，此時居間人當然享有報酬請求權。

2.必要費用的范疇

必要費用取決于居間事務的范疇，一般認為居間事務是居間人在居間合同存續(xù)期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務。通常包括：①居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用；②居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進行協(xié)商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。

三、居間人自我保護的合法途徑

在居間合同中專門設立“后續(xù)期”條款：在實踐中，委托人除通過隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方式來規(guī)避向居間人支付報酬的義務外，還可能通過“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款：“居間人為委托人提供的訂立合同的機會，委托人在該居間合同期限內通過該機會與相對人訂立房屋買賣合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個月內（或雙方約定的其他期間內）直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買賣合同的情形下，委托人仍應向居間人支付協(xié)議中約定的居間報酬。”這就是房地產買賣居間合同中的“后效期”條款。

在《北京市房地產經(jīng)紀合同》中“后續(xù)期”條款得到了確認，該合同第九條明確規(guī)定。“在本合同終止后的一定期限內，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀人有權獲得經(jīng)紀合同中訂立的傭金。”這為雙方當事人設置居間合同的“后續(xù)期”提供了法律依據(jù)。“后續(xù)期”的設定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護房地產居間人的合法權益。

參考文獻：

[1]杜菲.居間合同若干法律問題探析[J].商，2014，（29）：217.

[2]高平.居間合同糾紛案例研究[J].時代報告：學術版，2014，（12）：129-130.