三線城市商業地產企業融資現狀分析

李思萌　啜華

摘 要：在商業地產企業的發展中，融資是其解決建設與運營資金的主要方式。但是由于主客觀等方面的原因，其融資現狀并不樂觀。本文以三線城市的商業地產企業為例，探究融資現狀。

關鍵詞：三線城市；商業地產企業；融資現狀

在拉動國民經濟快速發展的動力來源上，商業地產行業所做出的貢獻是不可忽視的。伴隨著我國城鎮化建設步伐的加快，大量的商業地產企業迎來了發展的重要契機，一些商業地產商迅速崛起。但是，隨著商業地產企業的井噴式的發展，企業的資金周轉遇到了現實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發展的血液和動力成為了很多商業地產企業面臨的主要發展問題。筆者著重從三線城市的融資現狀入手，探究其在融資進程中出現的問題及今后的改進和提升的策略。

一、我國三線城市商業地產企業融資現狀

1.資金來源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統歷史，在很多三線城市商業地產企業中依然比較流行。一旦商業地產企業無法如實還款，那么企業的經營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統的融資渠道的主要對象都是和商業地產企業經營者有著一定關系的親戚或者朋友。

第二個渠道是商業貸款，因為貸款方是商業銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業地產企業提出了比較高的要求。一些商業地產企業因為不符合銀行的發放貸款的標準，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業地產企業，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業價值與貸款實際數額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當高。

2.資金來源總量

當前，三線城市的商業地產開發尚處在一個初級的階段。這種發展的現實環境，一方面為其市場的占領和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業地產開發體系及工程的相繼完善，一些大型的商業地產企業也開始逐漸將發展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據國家權威部門發布的市場調查結果表明，當前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當下商業地產企業的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發展現狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規模的擴大和進一步的拓展。同時，需要強調的是，三線城市從地理位置及經濟發展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業地產企業經營報告中顯示，有接近一半的商業地產企業由于發展中資金的短缺而宣布停產或者破產。目前商業地產企業在融資過程中，呈現出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業地產企業在申請商業貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經做過一項針對三線城市商業地產企業貸款情況的調查。這一調查顯示：在我國三線城市商業地產企業的外緣貸款98%是來自商業銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業地產企業都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業地產企業資金層面上的不足，在很大層面上是對當地經濟發展水平和市場運營環境的一個折射。

3.資金來源結構

在三線城市商業地產企業的資金來源結構體系中，根據時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業地產企業在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風險事件發生，或者國內金融秩序出現波動，出現了比較嚴重的通貨膨脹，那么三線城市商業地產企業所面臨的資金壓力就會很大。很多商業地產企業如果在資金來源結構體系中，短期資金來源的比例達到了半數以上，那么對企業資金結構的運營安全將會構成一個比較大的威脅。從商業地產企業發展和運營的情況來看，在符合企業的負債承受能力基礎上，所承擔的負債對于企業的發展是具有一定的利好促進作用的。商業地產企業的負債水平處在一個平衡的發展狀態，將會助力企業更好的發揮好企業資產所具有的杠桿功能。作為企業生產發展的重要催化劑，可以幫助企業釋放出更大的市場潛力，進而在市場競爭激烈的大環境中，贏得更大的發展的主動權。

總之，在現在統計在冊的商業地產企業中，有近半數以上的企業處于所謂的負債經營的階段。其中，有很大一部分商業地產企業所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發展中，如何從當前商業地產企業發展的現狀出發，改善其融資的現狀是整個商業地產企業發展進程中的一個重要的研究重點與方向。

二、我國三線城市商業地產業融資面臨的問題

1.國家宏觀調控，增大融資難度

國家會根據市場運行的整體情況，通過銀行的商業貸款的利率及居民購房貸款政策的調整等手段，來對整體的商業地產行業進行宏觀調控。當前，我國的商業地產行業出現了增速過快的現象，大量的樓盤被開發后因為市場需求環境不旺而導致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業地產行業的整體運營和發展。因此，國家通過限制購房及落實房產管理相關制度等方面，來調控商業地產的整體走向。這一點對于三線城市的商業地產企業而言是一個發展中的重要難題與挑戰。

2.融資渠道單一，金融市場結構不健全

當前的市場融資環境中，三線城市的商業地產企業由于自身運營規模及市場發展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業地產企業的融資比例來看，其商業貸款的比例和數量占據了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規模的商業地產企業，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當前的國內金融市場發展體系還不是很完善的情況下，其市場的發展和收益效果并沒有達到商業地產企業理想的預期水平。基于此，今后的三線城市的商業地產企業在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。

3.間接融資過多，投資增長過快

基于自身運營與發展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業地產市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風險。另一方面，在間接融資中，商業地產企業所要承擔的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經濟發展基礎還處在一個較為初級階段的三線城市的商業地產企業而言，投資就會必然意味著一定層面的風險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業的發展帶來諸多的負面的影響，嚴重地還會導致企業無法及時的收回投資而導致企業資金周轉鏈條的斷裂，最后造成重大的經濟損失和發展的困境。

結合上文，筆者分析了當前三線城市房地產企業在融資層面出現的問題以及背后問題產生的原因。當然，關于融資現狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業地產企業自身的信用建設水平還需要提高。金融機構在扶持和助力企業市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業地產企業的發展中得到更多的落地與展開。

三、發展我國三線城市商業地產融資渠道的對策和建議

1.建立多層次商業地產融資體系

當前，在我國三線城市商業地產企業的商業貸款的申請的對象主要是各大商業銀行。從目前的市場需求來看，商業銀行的貸款提供額度和數量與三線城市商業地產企業的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業銀行在進行貸款發放的時候會根據企業的實力與規模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業地產企業融資問題的順利解決。商業地產融資體系，依照市場營銷學的角度來看，可以經由主要的兩個維度來實現。初步階段，要從商業地產企業的內部程序入手，進步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業的商業地產融資體系的維護與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業發展的內外資源可以更好的實現商業地產企業融資體系的經濟效益。

所以，三線城市商業地產企業在融資的過程中，應該在政府相關政策主管部門的引導下，開展多渠道的融資。國家相關政策職能部門要通過制定相應的政策法規來為三線城市商業地產企業多渠道融資保駕護航。同時，政府還應該積極地做好三線城市商業地產企業與各類金融機構的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調整發展戰略

目前，在三線城市商業地產企業中，存在的一個比較突出的問題是發展戰略目標的不明確。可以說，一個企業在的工作中缺少具體的、明確的發展戰略目標則很容易在發展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發展戰略目標的企業管理和發展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業地產公司在2011年起開始進軍高端商業地產市場，由于缺乏統一的規劃與發展方案，公司資金周轉一度處于很大的被動局面。這種境況的出現在某種程度上就是對公司領導缺乏相應的發展戰略目標而造成的。企業長遠的發展戰略與發展規劃與企業的融資安全之間有著非常緊密的聯系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風險系數的方式來實現成本的管理，因為，一旦在運營中出現了注入經營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發展。

3.慎重選擇開發項目

按照當前的市場運行模式很多開發商要承擔著先行墊付相關人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩定發展的角度對工人工資拖欠問題也已經通過一系列的法律和政策來進行了強制性的規定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進行房產項目的選擇中一定要從政策和法律及相關的市場環境等層面進行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風險系數降低。例如，某一三線城市的房產企業，在進行項目施工中，由于對項目的選址的科學性進行論證，最后因為與市政的整體規劃發生了嚴重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產損失。這些都是三線城市商業地產企業在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當銷售策略

商業地產企業進行樓盤開發的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預期的收益。大量的已經竣工的樓盤由于銷路受阻而導致資金周轉不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業地產企業應該結合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產售后服務來提升房產的美譽度。本土化銷售是企業發展的重要實現路徑，在這一行銷策略的指引下，企業在產品研發，產能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當前的市場發展環境下，通過良好的企業運營策略實施，可以有效地規避或者降低企業在市場中所存在的風險。通過這些系列的營銷策略及手段來構建一個立體的高效的商業地產行銷體系及框架。經過科學合理的規劃和發展為企業資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎。

5.開發適銷對路產品

無論是生產型企業還是服務型企業，其在整個運營策略的實施中，都需要經由創新的運營和生產模式來為企業的發展謀求更大的生產和發展動力。一旦在企業的運營中所出現的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經濟形勢的波動，則企業將會面臨著非常大的市場挑戰。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業地產的價格層面，三線城市由于地理區位及經濟發展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業地產企業在進行房產產品的開發和市場銷售的價格制定層面要與當地的經濟發展水平和大眾的購買力實現一個良好的對接。另一方面，在房產產品的規格和樣式上，應該在不增加相應的生產成本的基礎上，從戶型到結構等諸多層面照顧到所在地區和城市的大眾審美和居住習慣。這種行銷對路的房產產品會在客觀上為其房產銷路的打開提供應有的助力。當然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進行產品的開發和設計的層面應該更多的發揮出本地化的發展策略的優勢。

6.加緊開發商業地產金融投資產品

隨著三線城市商業地產企業規模的不斷擴大，其市場資金的需求也會呈現出不斷上升的態勢。因此，商業地產企業應該在立足原本行業發展的基礎上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉移企業在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業地產企業未來發展方向的是地產金融投資產品的開發與投資。這種利用資產杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業的融資渠道，為企業的市場發展增加新的動力。企業在進行此類產品的開發中，也要將風險的防范置于一個突出的位置。總之，從根源上來講，商業地產企業在嘗試進行金融投資產品開發的那一刻，其所面臨的風險壓力就已經客觀存在。相反的，經由科學的統籌和計算，將金融投資產品風險與自身的經營進行一個有效的對接，其所產生的市場效應還是非常利于企業的發展和市場運營規模的擴大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產品可能產生的風險控制在一個較為理想的狀態，或者將其納入到一個科學的，系統的風險預警和監控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。

商業地產融資渠道的多元化是一個系統的工程，需要包括企業，政府及金融機構在內的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發展中，三線商業地產企業應該在借鑒相關的科學發展理論的基礎上，將企業的融資渠道的多元化發展進行逐一的完善。當然，這一完善并不是直接的抄襲現有的別的企業融資模式，而是應該在借鑒和參考的基礎上，將這一制度和企業自身所在的行業發展環境以及企業發展的諸多實際情況來進行對應的調整。

四、結語

三線城市商業地產企業面臨著巨大的市場發展機遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現在眾多領域企業發展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現狀及今后的改進策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。

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作者簡介：李思萌（1993- ），女，遼寧省蓋州市，本科，財務管理專業