基于房地產項目施工管理及成本控制的研究

梁智海

（廣西建工集團第三建筑工程有限公司　廣西　柳州　545001）

基于房地產項目施工管理及成本控制的研究

梁智海

（廣西建工集團第三建筑工程有限公司廣西柳州545001）

在對房地產項目進行建設的過程中，因其具有人員、資金、機械非常廣泛、施工的時間比較長等特點，所以致使施工管理的水平、能力在工程管理的過程中有十分重要的影響。施工管理在房地產項目中屬于比較全面的管理工作，其貫穿在施工進度、施工成本、施工質量以及施工安全等工作中，房地產企業在開展施工管理及成本控制的相關工作時，必須采取規范化的管理措施，才可以保證項目施工有效進行。本文筆者對房地產項目的成本控制、施工管理現狀進行分析，并提出了有效的處理措施對其各種問題進行處理，以期促進房地產項目的持續、穩定發展。

房地產項目；施工管理；成本控制

1　前言

伴隨社會經濟不斷的發展，房地產事業也越來越繁榮，且因國內不斷的對住房制度進行革新，所以給房地產事業深入發展提供了相應的機會。目前，房地產項目早就發展為國內國民經濟的支柱性產業，但與西方國家相比，國內的房地產發展依然相對較為落后，其不管是工程質量還是管理模式都存在較大的問題，而且投資成本等工作也沒有落實到位，進而阻礙了房地產項目的經濟效益、社會效益提升。

2　對房地產項目的施工管理和成本控制現狀進行分析

2.1房地產企業對工程的成本管理不夠重視

工程項目中的成本管理不管在任何企業中都是其經營、管理的核心，相關人員必須給予其足夠的重視，但如今大部分房地產企業都沒有地意識到該問題的嚴重性，對工程的成本管理也不夠重視，導致工程管理過程中出現了許多嚴重的問題。如：在具體的房地產施工中，成本管理的工作停留在了表面，沒有將其落實到位，沒有讓成本管理的重要性得到體現。

2.2工程建設中缺少準確的成本信息

房地產項目的建設過程中，經常會出現成本信息缺少準確性的情況，進而致使成本管理與實際相互偏離。工程的成本信息在成本管理中屬于比較重要的一項內容，如：企業成本的預測、成本控制及成本考核，在這些工作中都必將企業的成本信息當作基礎才能確保相關工作的順利進行。但是，在部分的房地產企業中，其工程成本的信息都缺少一定的準確性，進而導致企業的真實情況能得到反映，對工程成本的管理實效性造成嚴重影響。

2.3缺少健全的責任成本體制

在房地產項目中存在成本浪費比較嚴重的情況，導致該現象產生的因素主要是企業中缺少完善的責任成本控制體系。在現代企業的成本管理中，責任成本的控制體制屬于一項比較關鍵的內容，將責任及成本有效的結合在了一起，但是卻沒有對其進行有效的控制，進而導致出現異常情況時找不到具體的責任人，無法使工程成本得到較好的控制，導致施工成本的管理中出現接連不斷的問題，影響到房地產工程中成本的控制[1]。

3　房地產項目中控制施工管理的有效措施

3.1對于工程的質量應該嚴格進行把關

開展房地產項目的過程中，相關單位及人員應該嚴格掌控好施工管理的整體質量，防止有返工的情況產生，這在落實房地產項目的施工管理具體工作中有重要意義。房地產企業想要將工程質量的控制工作做好，就必須注重施工細節方面的工作，防止質量出現問題而給誤工帶來不必要的損傷，且施工的過程中必須根據具體方案、施工圖來嚴格進行操作。施工的具體過程中，應該安排建設方的相關人員隨時對施工方進行抽查，保證施工方能夠根據要求嚴格進行施工。同時，進行抽查時，如果出現問題必須及時對其進行處理，且與監理方協調好之后再進行施工。另外，建設方應該根據相關需要檢查施工材料，必須保證物料的質量達到相關標準，防止出現偷工減料的情況，若施工中因這樣的現象導致企業發生較大的損失，應由施工方承擔具體的責任。對于強化檢查以及驗收工作主要的針對中間部位、隱蔽工程，在房地產工程中對其隱蔽工程、中間部位進行驗收時，首先應要求施工方進行詳細的自檢，然后由監理部門復檢，還必須將相應的記錄做好，必須將自檢和復檢時間、地點包含在其中。

3.2對于工程進度應該嚴格進行控制

房地產項目的建設方應該掌控好工程的實際進度，應將合同工期當作主要的依據，檢查施工部門是否根據原定的組織計劃進行施工。而且進行檢查時，若發現施工部門沒有根據施工計劃來施工，且無法達到合同的工期規定，建設方應從具體的情況出發并協調施工部門采取相應的措施進行處理。建設方還應該在施工的合同中制定合理、科學的獎懲策略，針對工程施工質量問題、工期等進行相應的獎懲。只有讓建設方充分協調與施工方的相關工作，進而才可以使施工工程的進度、整體工程質量得到有效保證[2]。

3.3應該加大施工安全管理的力度

不管是在何種工程中，工程得以有效進行的前提是必須保證施工安全，尤其是在房地產工程施工的安全管理工作中其有較強的重要性，相關單位必須引起重視。安全不僅是施工部門生命的保障，其對施工企業、建設單位的管理素質同樣提出較高的要求。如：要求建設企業必須認真做好房地產項目的施工管理工作，應該高度重視其安全管理質量、水平，確保安全施工的同時加強工程的進度管理及質量管理，防止各種安全隱患的產生。

4　完善房地產項目中成本控制的有效措施

4.1必須做好設計階段成本控制的相關工作

對房地產項目的成本進行控制時，其最關鍵的就是將設計階段的工程成本控制工作做好，這對項目的投資有重要影響。因此，建設部門應該積極開展設計招標的工作，對設計單位進行優選，應將建筑方案、經濟方案結合在一起，且將工程的主體與綠化、配套圍護等相關事項進行集中，使其實現共同招標。同時在進行招標時，應該通過多家競投的形式、組織專家對其進行評比，進而將最好的設計部門選出來，才可以使設計方得到不斷的創新、開拓，且在該基礎上使施工成本得到相應的降低[3]。房地產企業應該對設計變更進行嚴格的控制，使投資限額穩定性得到有效的保證，這就需要設計部門與造價管理的人員有效配合，進而才可以給工程施工提供有利條件。

4.2必須做好施工階段成本控制的相關工作

在房地產項目的施工階段成本進行控制的過程中，必須做好資金的管理、控制工作，這是招投標的延伸及施工合同具體化。通情況下，房地產企業都是以盈利為主要的目的，因而就決定項目投資必須實現預期的目標，成本控制中的關鍵則是對工程的變更進行有效控制。企業應該在管理的模式上建立相應的監理制度，對項目投資進行控制，使其根據監理的規定嚴格進行操作，并對責任分配的制度進行完善。施工中應該選擇新材料、新工藝，這樣才可以使勞動生產率得到提升，并有效縮短工期。合理、科學的對進料計劃進行安排，能夠使儲存的成本得到最大限度的降低，使施工階段成本控制的管理工作得到進一步完善，其具體如圖1所示。

圖1　施工階段的成本控制管理

4.3必須做好竣工階段成本控制的相關工作

竣工階段屬于對施工成本進行管理、控制的最后一個階段，房地產項目的施工管理中，要求建設部門必須參照合同、法律法規、預算以及竣工的資料等對工程款展開合理、科學的審核。如：應該根據政策規定，送審竣工的決算應該對其進行詳細、認真的核實，控制、管理好工程簽證費用，確保其可以落實到實際的工作中，最終使工程項目的成本能夠得到有效控制，并得到相應的節約，使房地產企業的效益得到有效保障。

5　結束語

施工管理在房地產項目中屬于一項比較復雜的工程，其貫穿在整個工程施工中，施工單位如果要想確保房地產項目正常的進行，其施工管理必須實現科學化、合理化。同時，企業還必須做好成本控制的相關工作，施工管理、成本管理二者之間的關系是相輔相成的，而施工管理的工作包括對工程質量進行控制，對工程的進度、成本進行控制，施工管理主要是為成本控制進行服務，而成本控制可以使施工管理得到更好的實現。因此，房地產項目中施工管理的相關人員必須根據施工標準將相應的工作做好，進而才可以促進工程有效開展。

[1]陸智銘.房地產項目施工管理及成本控制方法分析[J].經營管理者，2013，54（17）：196.

[2]張曉鵬，付會敏.房地產項目施工管理與成本控制[J].城市建設理論研究（電子版），2013，26（17）：578～579.

[3]黃黨生.房地產項目的成本控制需要注意的幾個問題[J].建材發展導向（上），2014，67（6）：279～280.

F293.33

A

1673-0038（2015）12-0153-02

2015-3-6

梁智海（1974-），男，中級工程師，大專，主要從事房地產開發、高層建筑施工等方面的研究。