淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理

劉伯鵬

（安徽合肥 230000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理

劉伯鵬

（安徽合肥 230000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制是項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的重要節(jié)點(diǎn)，其對整個房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量有重大影響。本文對影響房地產(chǎn)施工階段質(zhì)量管理的五大要素進(jìn)行了分析，提出了加強(qiáng)施工階段質(zhì)量控制的有效對策和建議，以為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供理論支持和指導(dǎo)。

房地產(chǎn)；施工；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理關(guān)系到廣大人民群眾切身利益，直接影響社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。近年來，國內(nèi)多地爆出了房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題，引起了社會廣泛關(guān)注，例如：南京住宅樓坍塌事故、鄭州“樓歪歪”事故等，這些問題背后都與房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理有很大關(guān)系。高水平的施工質(zhì)量管理是保證高品質(zhì)工程項(xiàng)目生產(chǎn)的重要保證，研究如何加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段質(zhì)量管理，無疑具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)施工階段質(zhì)量影響因素

影響房地產(chǎn)施工階段質(zhì)量管理的因素十分多種多樣，但總體上可以將其分為五大類，即人員、施工材料、施工工藝技術(shù)、機(jī)械設(shè)備和環(huán)境，也就是所謂的“4M+IE”。

（1）人員素質(zhì)。人是施工活動的主導(dǎo)者和實(shí)施者，施工人員學(xué)歷文化、技術(shù)素養(yǎng)、工作經(jīng)驗(yàn)和決策水平直接影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量。例如技術(shù)方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃、材料選用、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制等，都需要發(fā)揮人的主觀能動性來推進(jìn)。因此，施工隊(duì)伍綜合素質(zhì)高低對項(xiàng)目施工質(zhì)量有直接影響。

（2）施工材料。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目所用施工材料類型多種多樣，材料質(zhì)量如果不達(dá)標(biāo)，必然會降低工程整體施工質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工要加強(qiáng)材料質(zhì)量控制，保證施工物料達(dá)到技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，避免因材料質(zhì)量問題導(dǎo)致工程質(zhì)量下降。

（3）工程設(shè)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中需要投入多種機(jī)械設(shè)備，例如吊車、罐裝車、攪拌車以及各種專業(yè)測量和檢測儀器等。施工設(shè)備性能是否穩(wěn)定、操作使用是否規(guī)范、選用型號是否正確都會對工程質(zhì)量產(chǎn)生不可忽視的影響。

（4）施工技術(shù)。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)主要包含兩類，一類是施工過程中使用的作業(yè)技術(shù)、工藝流程、測試方案等；另一類是質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、分析和控制方法。科學(xué)合理的施工技術(shù)是保證火電項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)的重要前提，采用新工藝、新技術(shù)是提高工程質(zhì)量的重要手段。

（5）環(huán)境條件。環(huán)境條件是指可能影響項(xiàng)目施工的環(huán)境性因素，例如：項(xiàng)目所在地的地質(zhì)、水文、濕度條件；項(xiàng)目施工現(xiàn)場環(huán)境，例如施工單位、設(shè)備以及工程安全防護(hù)措施等；人文環(huán)境，例如項(xiàng)目所在地居民文化傳統(tǒng)、風(fēng)俗習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，這些都會對項(xiàng)目施工產(chǎn)生一定的影響。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)質(zhì)量控制

施工是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到實(shí)體的過程，也是開展施工質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)，關(guān)鍵是要做好施工階段質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程受到諸多客觀因素影響，影響質(zhì)量的因素錯綜復(fù)雜，例如施工材料不合格、施工流程銜接不順暢、突發(fā)地質(zhì)條件影響、施工作業(yè)設(shè)備故障等，都會導(dǎo)致施工質(zhì)量下降，留下工程質(zhì)量隱患。加上房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可逆性的特點(diǎn)，一旦留下質(zhì)量隱患就不能輕易解除和處理，因此，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量管理具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期質(zhì)量控制對策

制定科學(xué)可行的質(zhì)量管理目標(biāo)。施工單位在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)時(shí)，要與項(xiàng)目業(yè)主做好溝通，要與項(xiàng)目業(yè)主制定的開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃保持一致。因此，項(xiàng)目施工質(zhì)量目標(biāo)要與項(xiàng)目實(shí)際情況相吻合，目標(biāo)如果定的過低，會降低施工質(zhì)量和產(chǎn)品競爭力；如果定得過高，則會導(dǎo)致工程預(yù)算超支，降低項(xiàng)目綜合開發(fā)效益。因此，施工單位要項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期觀念，根據(jù)投入-產(chǎn)出分析法制定科學(xué)的質(zhì)量管理目標(biāo)，適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，降低非一致成本；適當(dāng)調(diào)高預(yù)防成本，壓縮工程事故成本。

制定工程項(xiàng)目質(zhì)量管理計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)制定具體實(shí)施措施和步驟，保證質(zhì)量管理目標(biāo)貫徹落實(shí)。將質(zhì)量管理目標(biāo)落實(shí)到具體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和工作崗位，實(shí)行質(zhì)量管理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整體質(zhì)量管理責(zé)任，同時(shí)制定項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任書，為開展質(zhì)量管理提供文件依據(jù)。

施工質(zhì)量保證。監(jiān)理方業(yè)務(wù)素質(zhì)高低直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量，要實(shí)行公開招投標(biāo)制度選擇具有從業(yè)資格的監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理工作；要加強(qiáng)人員上崗資質(zhì)審查，保證施工人員具備崗位操作職業(yè)資格和技術(shù)條件；業(yè)主在舉行招投標(biāo)之前，要將具體的質(zhì)量管理目標(biāo)和要求公開，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、進(jìn)度要求、驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)等，保證中標(biāo)單位具備質(zhì)量管理資質(zhì)；項(xiàng)目業(yè)主和行業(yè)主管單位要加強(qiáng)施工圖紙審查，及時(shí)排除設(shè)計(jì)缺陷和瑕疵；要加強(qiáng)施工物料、設(shè)備審查，避免出現(xiàn)各種質(zhì)量問題；要定期組織設(shè)計(jì)單位與施工單位進(jìn)行施工圖紙交底和商討，明確施工技術(shù)要求和質(zhì)量管理目標(biāo)；要定期對施工單位質(zhì)量管理制度落實(shí)情況進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)提出整改意見。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)過程中施工質(zhì)量控制對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程質(zhì)量管理，主要包含兩個方面內(nèi)容：①程序控制；②過程偏差糾正。過程控制是對比施工效果與預(yù)期設(shè)計(jì)目標(biāo)，找出其中存在的偏差和問題；根據(jù)施工單位與項(xiàng)目業(yè)主簽訂的施工合同，對比實(shí)際施工效果與約定質(zhì)量管理目標(biāo)，找到偏差成因；比較施工方案與實(shí)際施工組織活動和工序，查找質(zhì)量隱患和問題；采用定期與不定期監(jiān)督手段，對施工活動進(jìn)行跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并整改。

實(shí)行施工現(xiàn)場技術(shù)管理工作負(fù)責(zé)制，明確技術(shù)崗位人員工作職責(zé)和權(quán)限，保證每個技術(shù)人員各盡其責(zé)、各司其職，貫徹執(zhí)行施工技術(shù)規(guī)范。項(xiàng)目施工之前，技術(shù)部門要將施工技術(shù)方案上報(bào)監(jiān)理方審核。施工過程中要組織現(xiàn)場管理人員制定質(zhì)量監(jiān)督管理辦法和條例，督促施工人員照章操作，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)要進(jìn)行復(fù)檢、復(fù)核，通過質(zhì)量檢查后方可進(jìn)入下一個施工環(huán)節(jié)。

嚴(yán)格執(zhí)行“三檢”制度，每道工序結(jié)束后，施工人員自行檢查，之后再由項(xiàng)目部組織施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢互評。對于隱蔽工程，要在完成“三檢”基礎(chǔ)上組織專家進(jìn)行復(fù)檢。對于發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題，要堅(jiān)持“三不放過”原則處理，即原因未明不放過、事故責(zé)任者沒有認(rèn)識到錯誤不放過和沒有做出整改措施不放過，要一絲不茍清除質(zhì)量隱患。

嚴(yán)格按照施工圖紙和設(shè)計(jì)施工。設(shè)計(jì)單位要與施工單位做好技術(shù)交底工作，對重點(diǎn)技術(shù)問題要組織專項(xiàng)培訓(xùn)。對新采用的施工技術(shù)和工藝，要對施工人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，通過后方可執(zhí)行。要指定專人負(fù)責(zé)重點(diǎn)施工環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)質(zhì)量管理工作。要建立施工質(zhì)量數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，定期收集相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)，為開展質(zhì)量隱患排查和檢測提供數(shù)據(jù)支持。

3 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)質(zhì)量控制

在項(xiàng)目施工過程中，要分別做好分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分部工程驗(yàn)收。

3.1 分項(xiàng)工程驗(yàn)收

比較關(guān)鍵的分項(xiàng)工程，要嚴(yán)格按照施工合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，要對所有質(zhì)量檢查項(xiàng)目進(jìn)行覆蓋，將實(shí)際抽取的質(zhì)量參數(shù)和數(shù)據(jù)對比質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，然后評定質(zhì)量等級和分?jǐn)?shù)，以判斷是否通過驗(yàn)收。

3.2 分部工程的驗(yàn)收

完成分項(xiàng)工程驗(yàn)收之后，根據(jù)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以前期驗(yàn)收結(jié)果和數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分部工程質(zhì)量等級評定（工作流程具體見圖1），以判斷是否通過驗(yàn)收。此外，在作業(yè)程序交接時(shí)，要做好中間環(huán)節(jié)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，否則不得進(jìn)入下一個施工環(huán)節(jié)。

圖1 分部工程質(zhì)量檢查流程圖

3.3 竣工驗(yàn)收

在分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收完成后，對驗(yàn)收結(jié)果和數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過工程設(shè)計(jì)和質(zhì)量保證資料、技術(shù)人員工程觀感開展綜合質(zhì)量評價(jià)，對工程整體結(jié)構(gòu)安全、性能和質(zhì)量進(jìn)行合規(guī)判斷，判斷工程項(xiàng)目是否達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，最后做出是否通過驗(yàn)收決定。

一般來說，竣工驗(yàn)收主要從以下幾方面著手：

（1）根據(jù)竣工驗(yàn)收規(guī)定和合同約定，組織竣工質(zhì)量驗(yàn)收，對單機(jī)測試、聯(lián)動測試以及系統(tǒng)綜合運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，遇到異常情況要組織論證和分析，找出原因；根據(jù)施工檔案組織審查工作，建立工程質(zhì)量檔案。

（2）組織專家、技術(shù)人員進(jìn)行全面質(zhì)量（觀感質(zhì)量、內(nèi)在質(zhì)量、試運(yùn)行質(zhì)量）驗(yàn)收。

（3）根據(jù)施工質(zhì)量管理要求，搜集相關(guān)施工參數(shù)和資料，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行工程質(zhì)量評價(jià)，判斷工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。

4 結(jié)束語

在影響工程質(zhì)量的五大因素中，人的因素最為關(guān)鍵和重要。在施工過程中，要充分調(diào)動施工人員積極性和主動性，加強(qiáng)質(zhì)量管理意識，自覺在施工過程中履行工程質(zhì)量管理責(zé)任和義務(wù)，最大程度減少質(zhì)量事故。希望本文研究能夠起到拋磚引玉的作用，今后有更多學(xué)者投入到這方面研究中來。

[1]劉永杰.我國建設(shè)工程監(jiān)理存在的問題及對策.山西建筑，2008（01）：222～223.

[2]劉議澤.工程監(jiān)理質(zhì)量控制與管理系統(tǒng).廣州：廣東工業(yè)大學(xué)，2005.

[3]叢培經(jīng).工程項(xiàng)目管理.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010.

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1673-0038（2015）35-0223-02

2015-8-16

劉伯鵬（1985-），男，本科，主要從事房屋建筑工程施工管理工作。