房產測繪在不動產統一登記中的應用

嚴煥強

Point

房產測繪與人民群眾的房產權益息息相關，在不動產各個領域中經濟價值最高，因此，房產測繪在不動產統一登記后將變得更為重要。不動產統一登記也為不動產測繪提出了更高的要求。房產測繪作為不動產測繪中重要部分，其市場準入方面發展較為成熟，信息化、現代化的房產測繪系統也較為完善，將能夠更加適應不動產統一登記中信息化平臺的發展要求，為我國的不動產統一登記工作的順利開展提供有力的技術支持。

1.不動產登記改革

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產權及其變動事項記錄于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。2O13年3月，國務院辦公廳下發關于不動產登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實行不動產統一登記制度。不動產登記目前處于分散狀態，分為登記機關、登記內容和登記依據三部分。不動產登記這種分散狀態也使得不動產測繪難以有效統一。當前不動產測繪主要有房產測繪、地籍測繪、林業測繪等方面，可以預見，隨著不動產統一登記改革的逐步實施，不動產測繪也將隨之發生變化，各部分測繪工作將能得到統一，不同類型的不動產測繪將有機結合，標準更加明確，有效減少重復測量。

2.房產測繪簡介

房產測繪是一項基礎性測繪工作，是不動產測繪的重要組成部分。房產測繪的工作主要包括房產平面控制測量、房產要素測量、房產圖測繪、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。在房產測繪中，房產平面控制測量是房產測繪的第一步，也是關鍵一步，是房產基礎測量；房產要素測量和房產調查以及房屋用地要素的調查是產籍管理和房屋產權登記的依據；房產面積的測算主要包括建筑面積、產權面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產變更測量是由于房屋產權等信息不斷發生變化而需要不斷進行的一項經常性測量工作；成果資料的檢查與驗收是房產測繪的關鍵一步，是保證房產測量的質量，為日后產權登記、轉移以及解決房產糾紛提供準確依據的重要工作。房產權利人在申請登記之前，到房產測繪窗口申請房產測繪。經過測繪人員的現場測量勘察，獲得房產測量信息，并經過審核人員的審核，獲得房產登記。在審核階段，審核人員無需到實地勘察，直接在房產信息系統中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權屬、位置關系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進而確定該房屋的現狀信息。可見，房產測量的精度和準確性，直接影響房產登記結果。房產管理中的房產測繪工作，由主管房地產的行政部門委托具有房產測量資質的測繪單位進行。房產測繪單位與委托人不應有任何利害關系，且是獨立的經濟實體房產測繪的技術標準，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標準房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》等，在地方上也有房產測繪管理辦法的細則，在測量的過程中需要嚴格執行。

3.房產測繪在不動產統一登記中的應用與前景

不動產統一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動產統一登記在冊，基本做到登記機關、登記內容、登記依據、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統一登記改革的重點。隨著現代測繪技術的發展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術為核心的數字化測繪，其數據采集、存儲、管理、傳輸方式，非常好的適應了現代電子信息系統的快速發展，為構建不動產統一登記信息平臺提供了技術基礎。在幾個不動產測繪細分領域中，房產測繪最早在2002就提出“數字化房產測繪”的概念。數字化房產測繪是以房產為對象，建立信息化、智能化、網絡化的房產數字信息系統。數字化房產測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現代測繪技術進行房產信息的采集、存儲和管理，并利用工作流、辦公自動化、云技術等實現數據格式統一、快速查詢、平臺共享等目標。現代中國城市建設速度非常快，房產信息變化頻繁，需要房產測繪人員快速、高效、準確的采集房產信息，并實時更新。數字化房產測繪能夠保證房產信息的準確、有效，為政府部門的房產辦公提供堅實的技術保障。因此，在構建數字化信息平臺領域，房產測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動產統一登記的需要。隨著我國經濟的快速發展，房價也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產信息越來越重視。房產測繪作為房產信息的數據來源，其準確性、及時性變為尤為重要，房產測繪在不動產登記中的作用非常重大。在不動產統一登記的大背景下，房產測繪主要有以下幾個重要作用：(1)房產測繪為我國人民的房產以及相關權益提供技術保障，為解決房產糾紛等問題提供數據依據。權利人或者利害關系人通過申請房產測繪獲得房產數據信息，為不動產登記提供依據，保障權利人的權益不受損害。(2)房產測繪能夠為房地產管理部門提供詳細、專業的信息。房地產測繪根據當前房地產開發的基礎圖紙繪制房地產控制圖，使得房地產信息清楚、詳盡的存儲在房地產信息管理系統中，為房產使用者以及登記管理者提供參考信息。(3)房產測繪能夠為房地產市場提供準確的數據資料房產測繪通過對城市房產建筑的測量和繪制，為房地產開發商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學合理的商業決策。同時，房產測繪也為住房購買者提供準確、及時的住房數據，保障消費者的合法權益。(4)房產測繪能夠為政府規劃部門提供數據參考。目前我國城市建設以及城鎮化建設依舊很快，房產信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發展計劃，進行拆遷改造、道路擴建、地鐵、輕軌開發時則需要準確的數據依據。房產測繪的數字化、信息化、網絡化、一體化的特點能夠很好的滿足這一要求。

4.不動產登記在智慧城市建設中應用

2014年智慧城市建設正式進入頂層統籌期，國家發改委等八部委聯合下發《關于促進智慧城市健康發展的指導意見》，并于2015年2月建立了由26個部門和單位組成的“促進智慧城市健康發展部際協調工作組”，正式開始了全國智慧城市統籌落地，2015年必將是智慧城市統籌建設的“落地期”、全面建設的“黃金期”。現階段的智慧城市建設的問題是缺乏主線，缺乏落地的抓手。城市規劃、建設、運行管理是城市發展核心流程(如下圖所示)，不動產統一登記(主要是房地產登記)是城市建設流程的最后一個環節，是承接城市運行管理流程與服務功能的關鍵節點，從城市發展核心流程的角度，應將不動產統一登記納入智慧城市建設，通過不動產“一張圖”數據庫建設推進智慧城市建設。

圖 城市規劃、建設、運行管理流程分析與一張圖應用

城市運行管理是對城市基礎設施、環境、公共秩序與公共安全的管理，涉及市容環境、市政設施乃至社會環境等城市日常運行的方方面面。隨著網格化城市管理和社會管理模式發展，網格化城市管理將向大城管模式發展，集成市容、市貌、市政設施、公安、消防、衛生等相關職能，從城市公共空間管理擴展到社區管理，形成全方位、多尺度的綜合管理體系。城市建(構)筑物數據庫將是網格化大城管的基礎，也是智慧社區及智慧家居的基礎。在城市發展的核心業務流程中，城市建設項目的“一張圖”多部門協同全過程管理將是智慧城市建設需要重點解決的核心問題，而不動產登記處于流程的最后環節。因此，以不動產統一登記為契機，可以打通城市規劃、建設與運行全過程“一張圖”管理的脈絡，為實現城市環境的智能化奠定基礎。

不動產統一登記不僅可以在城市建設管理中發揮重要作用，同時也對城市的稅收、金融、房地產市場調控起到關鍵的作用，從而對民生產生影響。通過不動產統一登記管理信息基礎平臺的建設，可以更好地促進城市經濟的智能化發展。不動產統一登記將促進城市各部門的信息共享與業務協同，從而促進智慧政務的發展。總之，不動產統一登記可以從城市核心業務流程的智能化、經濟智能化、智慧政務等方面在智慧城市建設中發揮重要的作用，成為智慧城市建設的重要抓手或突破口。