我國西部地區(qū)大中城市商品住宅價格影響因素分析——以南充市為例

黃 欣，王如淵，龍翔云，祁玉蓉

(西華師范大學 國土資源學院，四川 南充 637000)

商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售．20 世紀80年代初，中國大陸城鎮(zhèn)住房開始了對福利分配制的配套改革．1998年6月29日，國務院決定，停止實物分配福利房，推行住房分配貨幣化制度，同年7月，下發(fā)了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，改革的指導思想是穩(wěn)步推進住房商品化、貨幣化與社會化，加快住房建設與改革，通過刺激住房消費，使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，住房商品化開始大規(guī)模的推進．2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)．在此背景下，商品住宅價格開始不斷上漲，全國商品住宅銷售均價從1998年的2 063 元/m2上漲到2007年約3 596 元/m2［1］，2006年深圳房價達到8 830 元/m2，2007年北京、廣州、深圳房價突破10 000 元/m2，2009年上海房價超過20 000 元/m2．高房價問題成為公眾關注焦點，同時也成為學界研究討論的熱點問題．學者們的研究一般集中在房價走勢、房價上漲成因、房地產(chǎn)相關政策、房價收入比、房價影響因素等方面．研究表明我國的房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)定，商品房價格上漲速度變緩［2-3］，房價收入比下落，迫近國際公認的倍數(shù)［4］，但有學者認為一些特大城市房地產(chǎn)市場比較合理，如上海市［5］．我國商品住宅價格上漲的基礎原因是中國土地出讓制度和稅費制度缺陷以及國家出臺的宏觀調(diào)控政策治標不治本［6］，房地產(chǎn)市場的需求旺盛，建設成本增加，住房供應結(jié)構(gòu)矛盾，投資性購房增長過快，房地產(chǎn)融資模式和預售制度，經(jīng)濟高速增長等也是重要原因［7］．商品房需求量的增長會提高土地價格，而土地價格的提高又會引起住房價格的提高［8］．房地產(chǎn)市場中存在著貨幣政策的房價傳導機制［9］，但也有學者認為貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場效果不顯著［1］．還有研究成果表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果并不是一定的，有效與否受到其影響公眾預期形成效果的影響［10］．其它因素如居民消費價格指數(shù)、商品住宅開發(fā)投資、貸款利率、人均生產(chǎn)總值、商品住宅銷售面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等與商品住宅價格有較高關聯(lián)度，其中城鎮(zhèn)居民可支配收入、人均生產(chǎn)總值是商品住宅價格的主要影響因素［11］．此外，商品住宅價格的影響因素還具有相當?shù)牡貐^(qū)性，不同地區(qū)的城市，影響因素各有差異．如供求關系是南京房價變化的主要因素和決定因素［12］;住宅實際建造成本和實際國內(nèi)生產(chǎn)總值，特別是住宅實際建設成本對北京商品住宅價格有顯著的影響作用［13］;商品房需求、商品房市場的均衡性是造成重慶商品住宅價格變動的主要成因［14］．

但是，以上研究對象主要分布在我國沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，并且主要以特大城市為對象，對于我國西部大中城市商品住宅價格的研究相對缺乏．南充市地處我國西部欠發(fā)達地區(qū)，具有我國西部欠發(fā)達城市的基本特征．自1998年以來，南充市城市快速擴張，城市人口從1998年的45．35 萬人增長到2013年的106．28 萬人，商品住宅價格從1998年641 元/m2，上漲到2013年4 716 元/m2左右．因此，對南充市商品住宅價格的研究，可以反映我國西部欠發(fā)達地區(qū)大中城市商品住宅價格變化的內(nèi)在規(guī)律和影響因素．

1 南充市商品住宅基本特征

圖1 1998-2013年南充市房地產(chǎn)投資總額Fig．1 The total amount of real estate investment from 1998 to 2013 in Nanchong

1．1 房地產(chǎn)投資持續(xù)增加

1998年—2013年這16年來房地產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步增長(圖1)．2006年國六條的出臺拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定調(diào)整．2008年受金融危機和汶川地震的影響，房地產(chǎn)市場進入觀望階段，投資有所減少．到2011年受一些限購政策的影響，房地產(chǎn)前景不太被看好，投資額大幅度降低．總的來講，人們對商品住房的剛性需求還是比較大的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展．

1．2 南充市商品住宅市場銷售特點

南充市商品住宅供給量和銷售量總體穩(wěn)步增長．根據(jù)南充市新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年南充主城區(qū)共推出新房源29 528 套，同比增長64．42%;推出面積達282．27 萬m2，同比增長54．92%;全年共成交房源32 523套，同比增長36． 63%;成交面積318．84 萬m2，同比增長31．75%;成交金額144． 71 元，同比增長45．74%;成交均價4 716．346 元，同比增長9．48%．

圖2 是南充市2009—2013年的商品住宅供給與銷售情況． 從數(shù)據(jù)來看，2009年住宅銷售量和供給量基本持平，2010年至2011年供給量大于銷售量，住房還有剩余． 2011年是個轉(zhuǎn)折點，由于2011年1月26日國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(新國八條)，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1．1 倍，房地產(chǎn)開發(fā)力度開始減弱，2012年新房供給量大幅度降低，而大量的首置、首改的剛需客戶群體的購房，使得供給量不足銷售量，2013年情況有所好轉(zhuǎn)，新房推出量與銷售量都大幅增長．

圖2 2009-2013年南充市商品住宅新推房源和成交量Fig．2 House resource and trading volume of commercial housing from 2009 to 2013 in Nanchong

商品住宅成交價格逐年上升．由于限購政策的影響，2012年相對于前兩年上升幅度比較緩慢，但由于剛性需求的購買環(huán)境，2013年商品住宅價格漲幅有所上升．

2 南充市商品住宅影響因素分析

為了探究影響商品住宅價格的因素和對其的影響大小，本文借助計量模型，對南充市商品住宅價格的影響因素進行定量分析．

2．1 變量選取與數(shù)據(jù)來源

為了解南充市商品住宅價格變化與影響因素的關系，本文選取南充市經(jīng)濟指標、市場需求、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)績效、房地產(chǎn)業(yè)對南充市經(jīng)濟貢獻五類指標．其中，經(jīng)濟指標包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費支出、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值;市場需求包括城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積;房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模包括房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、完成投資額、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積;房地產(chǎn)行業(yè)績效:建筑企業(yè)利潤總額;房地產(chǎn)業(yè)對南充市經(jīng)濟貢獻:建筑企業(yè)稅金總額．

研究使用的房價數(shù)據(jù)來源于南充統(tǒng)計年鑒、南充房產(chǎn)網(wǎng)、南充房產(chǎn)信息網(wǎng)，以及對南充市商品住宅樓盤的實地調(diào)研．其研究時段為1998—2013年．

2．2 模型設定

設定多元回歸模型:

式(1)中，y 為商品住宅平均銷售價格(元/m2)，x1為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)，x2為城鎮(zhèn)居民人均消費支出(元)，x3為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)，x4為城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積(m2)，x5為房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資(元/人)，x6為房地產(chǎn)開發(fā)投資額(萬元)，x7為完成投資額(萬元)，x8為房屋建筑施工面積(萬m2)，x9為房屋建筑竣工面積(萬m2)，x10為建筑企業(yè)利潤總額(萬元)，x11為建筑企業(yè)稅金總額(萬元)，β0、β1、β2、β3、β4、β5、β6、β7、β8、β9、β10、β11為偏回歸系數(shù)，μ 為隨機誤差項．

2．3 模型的估計

借助Eviews 軟件，采用OLS 方法，得到樣本最初的回歸方程:

式(2)中，R2=0．988 1，可決系數(shù)很接近于1，說明模型對樣本的擬合度很高． F =189．34 ＞F0．05(11，4)=5．95，P=0．000 065 整體效果的F 檢驗通過，回歸方程顯著，故認為商品住宅價格與上述11 個解釋變量總體線性關系顯著．給定顯著性水平α=0．05 時，t 的分布臨界值為t0．025(4)=2．776，但變量x1、x2、x3參數(shù)估計值均未能通過t 檢驗，因此，解釋變量間可能存在多重共線性．為了消除模型的自相關和多重共線性，作逐一剔除不符合要求的解釋變量，得到:

式(3)中，模型的擬合優(yōu)度高，被解釋變量和解釋變量之間的線性關系顯著，且在5%的可信度下各變量的前參數(shù)估計值都通過了檢驗．

2．4 結(jié)果分析

經(jīng)過計量模型分析，剔除未通過檢驗的變量x1、x3．變量x1、x3在模型估計過程中t 值均未通過檢驗，說明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對商品住宅價格沒有影響或影響不明顯，或沒有表現(xiàn)出規(guī)律性，說明南充市商品住宅價格與經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)]有直接關聯(lián)規(guī)律性．這表明在西部地區(qū)，城市商品住宅價格已經(jīng)脫離了與經(jīng)濟發(fā)展水平的適應性．

通過檢驗的9 個變量中，城鎮(zhèn)居民人均消費支出這個地方經(jīng)濟指標對房價的影響最大．城鎮(zhèn)居民人均消費支出每增加1 元，商品住宅價格上漲2．80 元/m2，說明購房支出對房價的影響較大，間接說明南充市的房價較為偏高．

城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積對商品住宅價格有一定影響，但影響程度不強．城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積大小可以反映出當?shù)鼐用駥ι唐纷≌男枨螅斎司》拷ㄖ娣e較高時，表明需求量相對較小，反之當人均住房建筑面積較低時，表明需求量相對較大，居民人均住房建筑面積每增加1m2，商品住宅價格會上升0．738 元/m2．目前南充市的居民人均住房建筑面積是33．6m2，而《中國民生發(fā)展報告2012》公布數(shù)據(jù)顯示，2011年我國家庭平均住房面積為116．4m2，人均住房面積為36m2．由此可見南充市居民的人均住房面積低于全國水平，南充市商品住宅需求量還是存在的，但可增長的空間比較小．

行業(yè)發(fā)展規(guī)模方面，房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資每增加1 元，商品住宅價格降低0．731 元/m2．商品住宅價格最近兩年變動幅度不大，比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資與商品住宅價格是反向關系．房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增漲1 萬元，商品住宅價格會下跌0．253 元/m2，并且完成投資額每增漲1 萬元，商品住宅價格會下跌0．006 元/m2，說明南充市房地產(chǎn)市場從供給角度不宜進行大規(guī)模投資，但從需求方角度，對降低購房者的購房支出比例是有益的．房地產(chǎn)房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積和商品住宅價格都是正向關系，影響系數(shù)分別為0．288 和0．13，說明南充市商品房市場還有一定需求量沒有得到滿足．但結(jié)合圖1 分析，2012年、2013年大量的房地產(chǎn)投資已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場需求量得到大量滿足，南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間變小．

行業(yè)績效方面，建筑企業(yè)利潤總額每增加1 萬元，商品住宅價格會上漲0．42 元/m2．建筑企業(yè)稅金總額增加了1 萬元，商品住宅價格反而會降低0．484 元/m2．房地產(chǎn)稅收對住房價格有負向影響，對房價有一定抑制作用．但是，房地產(chǎn)稅收所起的作用相對較弱．劉暢［15］、李莜［16］的研究也印證了此結(jié)論．

3 結(jié)論及建議

城鎮(zhèn)居民人均消費支出、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、完成投資額、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積、建筑企業(yè)利潤總額、建筑企業(yè)稅金總額等因素影響研究對象城市的商品住宅價格變化，其中城鎮(zhèn)居民人均消費支出是最主要的影響因素;其次是房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、建筑企業(yè)利潤總額、建筑企業(yè)稅金總額這4 個因素;房地產(chǎn)開發(fā)投資額、完成投資額、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積對商品住宅價格影響相對較小．

城鎮(zhèn)居民人均消費支出、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積、建筑企業(yè)利潤總額與商品住宅價格呈正向關系，房地產(chǎn)行業(yè)職工平均工資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、完成投資額、建筑企業(yè)稅金總額與商品住宅價格呈反向關系．

因此，從消費者角度看，要降低商品住宅價格，就要減少購房支出，不急于購房．政府及相關部門應合理利用稅收等手段，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;同時允許增加房地產(chǎn)開發(fā)投資額，從而增加供應量，緩解供需平衡，降低商品住宅價格．從房產(chǎn)開發(fā)者角度看，需控制房地產(chǎn)開發(fā)投資和增加建筑企業(yè)利潤總額．

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