物流地產升溫背后的拓展之路
——專訪南開大學濱海開發(fā)研究院特約研究員徐保滿

文/本刊記者 李冰漪

物流地產升溫背后的拓展之路
——專訪南開大學濱海開發(fā)研究院特約研究員徐保滿

特別策劃|物流地產——駛入蓬勃發(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

在當前的各類產業(yè)地產中，物流地產開發(fā)炙手可熱，很多金融巨頭紛紛加強對這一領域的投入。在火熱的背后，我國物流地產目前總體狀況如何？盈利情況又是怎樣呢？針對物流地產火爆引發(fā)的一系列問題，南開大學濱海開發(fā)研究院特約研究員，房地產金融與法律研究中心主任，天津市房地產學會副會長徐保滿對此進行了解答。

物流地產需求旺盛

近幾年，倉儲物業(yè)的租金持續(xù)上漲，只上海一地，有分析認為，受電商快速發(fā)展等因素影響，最近幾年間上海倉儲用地的投資價值已經超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產投資資產。實際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，國內外金融資本正在大規(guī)模流入這一領域，推動了倉儲用地需求在短期內快速上升。

對此，南開大學濱海開發(fā)研究院特約研究員徐保滿認為，目前我國物流地產需求旺盛。近年來由于我國互聯網的應用推動電商快速發(fā)展，對現代化的物流倉儲地產需求明顯增加。據中國倉儲協會估算，截至2012年年底，全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據世邦魏理仕的統計顯示，截至2013年年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，顯然這種狀態(tài)難以滿足以電商為主導的零售行業(yè)高速發(fā)展所產生的需求。

物流地產業(yè)火熱的背后，還在于這一行業(yè)的投資回報率趨高。徐保滿說，面對我國城市土地供應處于趨緊狀態(tài)，物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流倉儲用地供應更顯稀缺，促生全國整體優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。據統計，目前物流地產的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業(yè)地產約3%的平均回報水平。這種市場狀況對地產投資商具有較大的吸引力。

模式不斷增多

物流地產行業(yè)經過這些年發(fā)展，模式在不斷增多。徐保滿認為，物流地產行業(yè)目前主要有四種模式。一是物流企業(yè)地產租賃模式。這種模式主要是以物流地產開發(fā)商為投資主體，在國內投資建設標準化、優(yōu)質的物流倉儲設施，然后再轉租給物流企業(yè)，開發(fā)商只負責投資開發(fā)和物業(yè)管理，物流業(yè)務運營由物流企業(yè)負責。

二是物流企業(yè)獨立開發(fā)經營模式。這種模式是物流企業(yè)作為物流設施投資建設主體，建成后自主經營管理。當前國內大多數物流企業(yè)都是這種模式。

三是地產商與物流企業(yè)合資開發(fā)運營模式。就是物流企業(yè)與物流地產開發(fā)商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營，各自發(fā)揮自己相關領域的優(yōu)勢，對于項目建成后的收益按照協議分享同時共擔風險。

四是政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式。在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設立專門的開發(fā)部門的組織下，將物流園區(qū)等物流基礎設施作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)進行開發(fā)和建設。

徐保滿指出，盡管物流地產模式很多，但盈利方式主要來自兩個方面，一個來自土地增值，物流地產投資商從政府手中以購得土地，完成基礎設施建設，土地就會有較大的增值；另一個來自出租收入，物流園區(qū)進入正式運營后，物流經營商從物流倉儲用房及相關配套設施等出租中可獲得收益。此外，從物流投資來說，還可以在物流園區(qū)對物流業(yè)運營相關的服務項目投資從中獲益。

問題不容忽視

隨著物流地產行業(yè)火熱態(tài)勢的持續(xù)，問題也不斷顯現，尤其與發(fā)達國家相比，還存在不小的差距。徐保滿認為，我國在物流規(guī)劃與布局方面還存在一些問題，因此面對我國物流業(yè)加速發(fā)展之勢，物流中心和物流集散地建設用地需求量增加。國家對于各大經濟區(qū)域的物流網點的布局應當根據國家經濟發(fā)展目標統籌規(guī)劃合理布局，以有利于物流用地資源的合理配置。

法律制度的欠缺是另一個不可忽視的問題。目前我國物流在市場準入制度、稅收優(yōu)惠政策、投融資政策和技術政策等等方面與發(fā)達國家相比，相關的法律依據空白點很多，制約著物流行業(yè)管理體制的發(fā)展。

針對近期各方關注的萬科欲做中國的“普洛斯”，進軍物流地產行業(yè)這一舉措，徐保滿認為，萬科進軍物流地產行業(yè)符合市場發(fā)展規(guī)律，萬科在國內房地產行業(yè)具有領軍地位，可以利用品牌優(yōu)勢聯手具有融資優(yōu)勢的國際名優(yōu)企業(yè)，做到產融結合，打造出物流地產的品牌。物流地產需求增大的趨勢必然吸引投資商介入量的增多，但這一市場的競爭程度也將明顯增強。

對PPP模式寄予厚望

近時期的物流地產等產業(yè)地產行業(yè)，隨著土地財政收入減少、地方債受到規(guī)范，PPP作為化解存量債務以及今后城鎮(zhèn)化基礎設施和市政公用事業(yè)建設的重要融資渠道，被各界寄予厚望。2014年10月初，國務院發(fā)布了《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》，明確了地方政府融資的兩個新方向，一是自發(fā)自還的地方債，另一個就是PPP。此后，省級PPP指導意見接連出臺。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發(fā)了關于推廣政府和社會資本合作模式的實施意見。PPP（Public-Private-Partnership），廣義上解釋即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在這一模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

徐保滿認為，運用這一模式，可以使政府和企業(yè)雙方合作形成伙伴關系，存在一個共同的目標。企業(yè)以此目標實現自身利益的追求，而政府部門則以此目標實現公共利益的追求。這其中，政府并不以分享利潤為唯一目的，并且還要對企業(yè)可能的高額利潤進行控制，不允許企業(yè)在項目執(zhí)行過程中形成超額利潤。這種模式將公私結合在一起，還可將整體風險最小化。

當然，實施PPP需要具備一定條件。首先要有健全的法律法規(guī)制度。PPP項目的運作需要在法律層面上，政府部門與企業(yè)部門在項目中要對承擔的責任、義務和風險進行明確界定，保護雙方利益。在PPP模式下，項目設計、融資、運營、管理和維護等各個階段都可以采用政府企業(yè)合作方式，通過完善的法律法規(guī)對參與雙方進行有效約束，這是最大限度發(fā)揮優(yōu)勢和彌補不足的有力保證。其次，要有專業(yè)化機構和人才的支持。PPP模式的運作廣泛采用項目特許經營權的方式，進行結構融資，這需要比較復雜的法律、金融和財務等方面的知識。一方面要求政策制定參與方制定規(guī)范化、標準化的PPP交易流程，對項目的運作提供技術指導和相關政策支持；另一方面需要專業(yè)化的中介機構提供具體的專業(yè)化的服務。

徐保滿認為，目前全面實施PPP的條件還有待完善，但隨著各地方政府對于PPP模式的進一步認可，未來這一模式將會獲得更大的發(fā)展空間。綜上所述，物流地產藍海的說法還是成立的。