租務市場應由市場主導

租務市場是居民日常生活不可或缺的一部分，除去生活的安逸，大大小小的商業舖頭也是他們生存的必要條件。但時至今日，澳門本土特色商店已經越來越少，尤其是在一些旅遊旺區，舖租價位居高不下，讓中小企業只能“望租興嘆”，被迫搬遷或者退出，而仍在繼續經營的店面日子也“不好過”，薄利多銷的利潤全數都要付給舖租。作為業主，也會因為天價租金吸引不到租客，空置商舖，白白可惜了。在這樣的情況下，政府是否應該出手去調控租務市場？還是應該任由市場自由發展？

澳門科技大學商學院副教授宋宇仔細分析，房屋租賃市場有其特殊性。租金價格由出租方及承租方私下協定成交，此種交易方式較難為監管部門所掌控，在這樣的市場中完全由政府進行剛性監管調控，政府需要付出較大成本。並且，效果如何也很難預測。從西方發達國家房地產市場發展經驗來看，以市場為主導，以政府適當調控為輔不失為一個好的辦法。他認為政府需要考量租客和業主雙方的利益，既要讓租客租得起房，也要讓業主有利可圖。在當前大環境下，政府大規模興建經屋、社屋在客觀上十分受限制，那麼，挖掘空置存量房的潛力，增加供給，疏導需求，可能是政府施政的一個可行方向，通過政府的財政補貼，一方面保證和資格租客能用合理價格租到房屋，緩解房屋市場價格高企與居者有其屋的矛盾；另一方面，也可以適當保證業主的利益，不至於讓租金劇烈下滑，影響到房屋市場及金融市場的安全。更重要的是，引導空置存量房進入市場，增加供給，可以有效降低市場對房價以及租金的預期，利於政府達成市場調控目的，緩解社會矛盾，保持經濟的可持續穩定發展。

澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀直言：“我們直觀認為當下租務市場所呈現的是一種自由運作、汰弱留強所達致的合理局面。表明上，許多業主得益於樓價上漲而大賺一筆，然而在背後，是那些絞盡腦汁的創業者把大部分的精力和營業額交給了業主，間接也令到消費者在消費時需要支付更多，大家的錢都暗地裡被業主抽走了，只因為他們‘合法擁有這些土地或物業，我們這些消費者和小商戶只能默默忍受。”

澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明對此提出另一種看法，他認為在租務市場中，政府的作用不可缺少。政府的約束力可以幫助整個租住過程合理有效，保護業主和租客的利益。例如基於不同原因，有部分業主可能在租約期內收回出租單位，《民法典》中是有提及“協議廢止”的規定，如果業主或租客其中一方主動提出終止租約，對方亦同意，在雙方同意的基礎下，不論租約是否到期，雙方都可按“協議廢止”的方式結束租賃關係，而在特定情況下，即使租約未到期，出租人亦可解除租約，例如：租客不按時交租；租客將出租屋用於不合法用途；租客未經許可將房屋全部或部分轉租或借出；租客未經同意進行更改工程等等。如遇到上述情況，業主當然可提出解除租約，但須向法院提起後，就可以透過法院命令解除，但是，如無其他不法原因，而業主想單方提出終止租約，現時法律對於業主亦作出一個特別規定。如果由從起租至租賃合同期滿不足兩年的話，業主不能向租客提出單方終止租約。相反，租客則不受這兩年年期的限制。此外，亦有租客在租約結束後仍拒不搬走。遇到此情況，根據法律規定，業主可向法院提出“勒遷之訴”。勒遷之訴是勒令租客遷出物業的訴訟，經過冗長的法律程式，業主可要求法官作出命令租客遷出物業的判決。

利嘉閣（澳門）地產分區董事馮偉航肯定地回答說：“一定是由市場主導的，房地產本身是一個自由市場，買賣租入都是自由選擇的。市場的租務水準也是根據本澳的經濟水準自由回落的。”他據數據表明，由去年開始，博彩業收益的下降也導致的了澳門的樓市水準出現了下調，租金已經減少了40%。政府不需要用一個行政手段去干預租務的水準，隨心所欲是行不通的。過期，在2001年，政府出臺了特別印花稅，將所有的炒賣樓宇的人都趕出去了；在2011年至2014年上半年，樓價的升幅超過30%，其中是有政府幹預的行政手段，當然幹預並不是不好，但在自由市場、自由經濟中，所有的東西是以一個經濟和供求的關係來看的，澳門本身的供應量不夠，又用“鎖住”的形式導致一些單位空出，但租客又未必會租，實在難以解決歷史遺留的住房問題。

誠然在市場的自由發展下，會出現房屋空置率高，旺區一舖難求，普通地區無人問津等局面，自由市場的發展似乎總是難以預測發現趨勢，也許下一秒，旺舖的地方就成了普通地區。但無可否認的就是市場自由條件的重要性，政府的干預措施可以起到很好的輔助作用，在市場不合理的情況下，適當地調節會令到市場更加健康地發展。