論我國(guó)“以房養(yǎng)老”的可行性研究

趙麗娜

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233030）

論我國(guó)“以房養(yǎng)老”的可行性研究

趙麗娜

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233030）

伴隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)，老年人的養(yǎng)老問題亟待解決，而目前這種老齡化的程度仍然在不斷深入.與之形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)養(yǎng)老保障體系并不完善，老年人的養(yǎng)老問題成為了重中之重.結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，并從國(guó)外的“以房養(yǎng)老”總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而探索我國(guó)“以房養(yǎng)老”的可行性就顯得很是重要.

老齡化；以房養(yǎng)老；可行性

1 我國(guó)國(guó)民養(yǎng)老所面臨的一系列難題

1.1 家庭養(yǎng)老無(wú)法滿足老年人養(yǎng)老需求

從上世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著我國(guó)計(jì)劃生育的推行，一個(gè)家庭只有一個(gè)孩子的現(xiàn)象成為常態(tài)，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)不斷涌現(xiàn)①.該家庭結(jié)構(gòu)中，一對(duì)夫婦不僅要贍養(yǎng)四位老人還要撫養(yǎng)一個(gè)子女，這樣就大大增加了老齡群體養(yǎng)老的壓力，老齡群體的晚年生活很難得到有效的保障.

同時(shí)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展過程中，社會(huì)結(jié)構(gòu)也在不斷變遷，我國(guó)目前的空巢老人數(shù)量也不斷上升.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所做的調(diào)查顯示，我國(guó)平均每個(gè)家庭的人口數(shù)量在逐年下降，1982年為4.41，2005年則變成3.13.家庭結(jié)構(gòu)的縮小導(dǎo)致老年人很少得到照顧，被關(guān)注度也逐漸變少，養(yǎng)老需求得不到有效解決.

1.2 我國(guó)養(yǎng)老體系的不健全

我國(guó)現(xiàn)階段的基本國(guó)情：老年人人口基數(shù)大、未富先老、“低水平、廣覆蓋”的養(yǎng)老保障體系、社保的資金缺口大、養(yǎng)老金“空賬”狀況日益嚴(yán)重.我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)的“空賬”問題一直未能得到解決并且有惡化的趨勢(shì).城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶中的“空賬”金額2011年比2010年增加約5000億.

我國(guó)老年人今年年底預(yù)計(jì)超兩億，但是與之形成鮮明對(duì)比的是養(yǎng)老院空床僅400多萬(wàn)張.調(diào)查顯示，在我國(guó)建立的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)目?jī)H僅是4.4萬(wàn)個(gè)，擁有床位大約為414.5萬(wàn)張.目前在我國(guó)的公立性質(zhì)養(yǎng)老院，因?yàn)閮r(jià)格適中，大多數(shù)老人愿意接受，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，一張床位即使提前很長(zhǎng)時(shí)間申請(qǐng)，申請(qǐng)者也不一定能夠成功入住；在私立養(yǎng)老院，床位價(jià)格高昂.例如在北京的第一社會(huì)福利院擁有養(yǎng)老床位約1100張，但目前在該院排隊(duì)入住的老人達(dá)到了1萬(wàn)人以上②.

圖1 2007年至2012年60歲及以上老年人口數(shù)量和百分比

2 我國(guó)目前“以房養(yǎng)老“模式的試點(diǎn)情況

2.1 介紹

“以房養(yǎng)老”是指老人為了獲得穩(wěn)定的養(yǎng)老金或者進(jìn)入養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，選擇將其房產(chǎn)作為抵押，并且在老人去世以后，銀行或中介機(jī)構(gòu)收回老人的住房使用權(quán).

2.2 京滬等多地試點(diǎn)均宣告失敗

2007年，上海市公積金管理中心推行，卻因符合條件的人數(shù)很少，最終停辦該業(yè)務(wù).

2011年，北京等市的中信銀行推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，其中規(guī)定了申請(qǐng)者必須擁有兩套以上住房，貸款期限不得超過10年等高門檻要求，但是該業(yè)務(wù)卻沒有很多人申請(qǐng).

2.3 北京方案：“租房置換”房屋產(chǎn)權(quán)不變更

北京試點(diǎn)重點(diǎn)為租房置換.據(jù)了解，北京市老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中心提出要在本市試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”模式，并且建立公益性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，此機(jī)構(gòu)可由那些商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、銀行和住房公積金的管理部門組成.租房置換是指老人出租房子用來(lái)獲取租金，用該租金入住養(yǎng)老院或獲得其他的養(yǎng)老服務(wù)，但房子所有者仍然是老人本身.租房置換養(yǎng)老要成為一種制度，銀行、保險(xiǎn)公司等相應(yīng)的機(jī)構(gòu)都要加入進(jìn)來(lái)，組成一種固定的機(jī)制，使老人可以放心地通過這套機(jī)制來(lái)出租房屋.“租房置換”是對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的一種創(chuàng)新，此種方式一方面可以安撫老年人的情緒，減少對(duì)失去房產(chǎn)的擔(dān)憂，同時(shí)也可以充分房產(chǎn)，更好的推行“以房養(yǎng)老”政策.

3 國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”在推行過程中所面臨的問題

3.1 我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的猶豫

“以房養(yǎng)老”推行的一個(gè)重大阻力是金融機(jī)構(gòu)的猶豫不決.金融機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的是，房?jī)r(jià)下跌以及老人生存的風(fēng)險(xiǎn).時(shí)間越長(zhǎng)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越小，但“倒按揭”的情況卻正好與此相反.“倒按揭”利率的確定也是一大難題，若貸款數(shù)額少，老人肯定不愿意申請(qǐng)；貸款周期長(zhǎng)，則相應(yīng)機(jī)構(gòu)可能虧損.其次，“倒按揭”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)異常復(fù)雜，不僅要估算老人的預(yù)期壽命，還要評(píng)估房屋的價(jià)值及未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì).這一系列的問題都不是短期內(nèi)可以解決的.

3.2 我國(guó)房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)

目前我國(guó)居民對(duì)住宅用地的使用年限一般為70年.土地使用權(quán)規(guī)定土地的使用年限屆滿，使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)卻未批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)以及土地上的附著物將被國(guó)家收回.當(dāng)老年人為了養(yǎng)老而抵押自己住宅的時(shí)候，房產(chǎn)的實(shí)際使用年限已經(jīng)剩余不多，而當(dāng)老人離世時(shí)住宅的使用年限已經(jīng)接近70年期限.因此，保險(xiǎn)公司或銀行面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn).

3.3 較小的適用人群

“以房養(yǎng)老”的申請(qǐng)需要一系列的條件.首先，老人必須擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人要同子女分開居住.而目前的中青年群體可能更容易接受這一養(yǎng)老方式，他們將是“以房養(yǎng)老”的潛在群體.但需要休息的是，房?jī)r(jià)的非理性上漲已超出很多人的承受能力，倘若現(xiàn)在的青年人到60歲尚未還清貸款.這一部分人60歲以后養(yǎng)房都成問題，更何況是以房養(yǎng)人.

3.4 國(guó)民養(yǎng)老觀念太過陳舊

盡管“養(yǎng)兒防老”的觀念逐漸淡化，但是將自己居住多年的房產(chǎn)不留給子女去進(jìn)行抵押，很多人還是很難接受.盡管老年人退休金不是很多,但是在子女幫助下，生活尚可維系.老年人更希望將自己的房產(chǎn)留給子女，并且這種觀念受我國(guó)長(zhǎng)久社會(huì)發(fā)展的影響，很難改變.此外，我國(guó)還間接的鼓勵(lì)了子女繼承父母的遺產(chǎn)，因?yàn)槲覈?guó)沒有開征任何的遺產(chǎn)稅.

3.5 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不完善

老人不樂意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老的一部分原因是大多數(shù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尚不完善.根據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)僅僅達(dá)到全國(guó)老年人口數(shù)1.59%.我國(guó)的現(xiàn)狀是，“服務(wù)水平高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相對(duì)較高；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)則是服務(wù)水平不到位”.

4 國(guó)外“以房養(yǎng)老”的實(shí)施現(xiàn)狀

4.1 國(guó)外“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)狀

美國(guó)：盡管養(yǎng)老體系相對(duì)于其他國(guó)家較健全，但是大多數(shù)老年人，仍然會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”作為個(gè)人養(yǎng)老的補(bǔ)充.美國(guó)針對(duì)62歲以上的老年人，推行了一種“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款.在美國(guó)較流行的倒按揭方式主要有三種，根據(jù)貸款發(fā)放單位的不同來(lái)區(qū)別：第一種倒按揭占90%，由美國(guó)聯(lián)邦政府住房管理局提供貸款，是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；第二種，由全國(guó)聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)提供貸款，該貸款是由政府擔(dān)保的倒按揭；第三種，則是專有的倒按揭貸款，差異性體現(xiàn)在客戶分類上.

日本：對(duì)申請(qǐng)人的要求很苛刻.我們以東京為例，申請(qǐng)人的年齡，嚴(yán)格規(guī)定在65歲以上，并且必須居住在自己所持有的產(chǎn)權(quán)住宅中，不得與任何子女同住.申請(qǐng)人的產(chǎn)權(quán)房屋，必須是獨(dú)門獨(dú)戶的建筑，且其土地價(jià)值必須在1500萬(wàn)日元以上.除此之外，申請(qǐng)人的家庭人均收入要低于當(dāng)?shù)氐牡蜆?biāo)準(zhǔn)水平，并且已申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能申請(qǐng).

英國(guó)：現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”的兩種流行模式，：一是把房產(chǎn)作為抵押，這樣可以用每個(gè)月取得的貸款作為養(yǎng)老金.老人可以選擇在原房屋居住至去世，或者選擇搬進(jìn)養(yǎng)老院，然后使用該住房開始?xì)w還貸款；另一種則是出售面積稍大的房產(chǎn)來(lái)?yè)Q取面積小的房產(chǎn)，用置換中的差價(jià)來(lái)為老年人提供養(yǎng)老服務(wù).除此以外，部分老人還會(huì)選擇出售自己的房產(chǎn)，然后搬到其他物價(jià)水平相對(duì)較低的國(guó)家進(jìn)行養(yǎng)老.

荷蘭：荷蘭人對(duì)該養(yǎng)老方式似乎并不感興趣，盡管他們作為該養(yǎng)老模式的起源國(guó).荷蘭人不喜歡該養(yǎng)老模式的主要原因是，房產(chǎn)觀念.荷蘭人認(rèn)為成功的最直接體現(xiàn)則是擁有屬于自己的房產(chǎn).受到傳統(tǒng)觀念的影響，他們感覺房子必自己擁有，因?yàn)槟鞘撬麄儕^斗一輩子所創(chuàng)造的家.另外，他們也會(huì)選擇將自己的房產(chǎn)留給子女，只有在極其特殊的情況下才會(huì)考慮賣房子或者倒按揭.據(jù)調(diào)查顯示，荷蘭居民的住房自有率為57%，由于無(wú)需面對(duì)住房緊張的壓力，荷蘭居民的生活滿意度會(huì)更為舒適③.

4.2 國(guó)外“以房養(yǎng)老”對(duì)我國(guó)的啟示

4.2.1 細(xì)分市場(chǎng)需求和進(jìn)一步提高產(chǎn)品的可適性

老年人群體內(nèi)部存在著經(jīng)濟(jì)收入的差異，每位老人的是否擁有住房以及住房條件都不盡相同，對(duì)資金需求的量和時(shí)點(diǎn)也都不一樣，因此需要對(duì)老年人以房養(yǎng)老的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)化，對(duì)不同性質(zhì)的老年人群體推出不同的產(chǎn)品，這樣才能更好的提供給老年人完善的服務(wù)，從而可以進(jìn)一步的加快以房養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展幫助其更好的成長(zhǎng)完善.當(dāng)老年人短期內(nèi)對(duì)現(xiàn)金需求比較高或者不希望出售自己住房時(shí)，可以為老年人提供租房來(lái)保證養(yǎng)老；對(duì)那些獨(dú)自居住無(wú)子女在身邊贍養(yǎng)的老人，可以通過以住房換取養(yǎng)老服務(wù)的形式，這部分群體可以得到更多的服務(wù).以房養(yǎng)老的方式在發(fā)展初期由于對(duì)市場(chǎng)未細(xì)分，會(huì)出現(xiàn)需求并不明顯的情況，即顯性需求較少.因此，從國(guó)外發(fā)展以房養(yǎng)老的發(fā)展過程來(lái)看，必須對(duì)老年人市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，進(jìn)而可以更好的找出不同群體老年人的深層次需求，不斷擴(kuò)大以房養(yǎng)老的服務(wù)領(lǐng)域和不同的用途，以此來(lái)使?jié)撛诘氖袌?chǎng)需求顯化，讓老年人可選擇的種類產(chǎn)品增多，只有這樣才可以保證以房養(yǎng)老方式變得成熟和完善.

4.2.2 加強(qiáng)監(jiān)管和控制風(fēng)險(xiǎn)

以房養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老模式，同時(shí)也是金融市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的新投資方式.以房養(yǎng)老的發(fā)展會(huì)涉及到多方面的群體，各群體間的利益很難平衡，發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性也隨之加大.由于以房養(yǎng)老主要是面向老年人，老年人群體由于自身因素的影響，缺乏對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力并且在維權(quán)方面也處于劣勢(shì)，會(huì)對(duì)老年人的自身利益產(chǎn)生損壞，甚至?xí)?yán)重的破壞以房養(yǎng)老的發(fā)展，倘若被投機(jī)份子利用9在不加強(qiáng)監(jiān)管的前提下.國(guó)外發(fā)展以房養(yǎng)老的國(guó)家，特別重視監(jiān)管的重要性，同時(shí)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制.美國(guó)會(huì)為那些申請(qǐng)反住房抵押貸款的老年人提供各種事前的信息咨詢，這些咨詢由政府無(wú)償提供，但每位申請(qǐng)貸款的老年人必須接受否則無(wú)法申請(qǐng)，以此來(lái)保證老年人的利益得到維護(hù).美國(guó)政府專門為老年人撰寫了反住房抵押貸款的相關(guān)文件說明，文件中對(duì)不同的貸款方式、貸款的特征以及交易的方式都做了詳細(xì)的描述，同時(shí)還會(huì)提示申請(qǐng)的老人在申請(qǐng)貸款的過程中保持謹(jǐn)慎，文件中給出了反抵押貸款產(chǎn)品的相關(guān)免費(fèi)咨詢電話和網(wǎng)址，以供申請(qǐng)者查詢和了解，通過這些方式讓美國(guó)的老年人可以輕松的決定以房養(yǎng)老服務(wù)是否適合自己.在加拿大，對(duì)以房養(yǎng)老的監(jiān)管同樣十分嚴(yán)格，國(guó)家財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)服務(wù)的提供方會(huì)實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管，還會(huì)要求從業(yè)人員必須由相關(guān)的從業(yè)資格證書.

注 釋：

①耿新.“四二一”時(shí)代呼喚全新的養(yǎng)老模式.新晚報(bào)2005-09-54.http://www.sina.com.cn.

②崔紅.北京以房養(yǎng)老 擬租房置換.北青網(wǎng)，2013 -09-14.

③范子文.以房養(yǎng)老—住房反抵押貸款的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇[M].中國(guó)金融出版社

〔1〕耿新.“四二一”時(shí)代呼喚全的養(yǎng)老模式[N].新晚報(bào)，2012-09-54.

〔2〕蔡昉.中國(guó)或“未富先老”10年內(nèi)出現(xiàn)勞動(dòng)力短缺[N].中國(guó)青年報(bào)，2007-07-07.

〔3〕張然.我國(guó)養(yǎng)老金個(gè)人賬戶空賬已突破兩萬(wàn)億[N].京華時(shí)報(bào)，2012-12-08.

〔4〕崔紅.北京以房養(yǎng)老擬租房置換.北青網(wǎng)，2013-09-14.

〔5〕范子文.以房養(yǎng)老—住房反抵押貸款的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇[M].中國(guó)金融出版社.

F293.3

A

1673-260X（2015）09-0121-03