房地產公司財務風險識別與防范

◎ 文/韓彩虹

房地產公司財務風險識別與防范

◎ 文/韓彩虹

本文聚焦于當前房地產企業運營過程中的財務風險，結合具體的房地產企業財務管理實際情況，進行財務風險的識別，給出具有針對性的規避策略。

房地產； 財務風險； 風險防范

隨著城鎮化進程的逐步推進，我國的房地產企業經歷了前所未有的飛速發展。房地產行業有非常典型的資金密集型特點，在工程項目的生命周期內均涉及到較巨額的資金，由于項目一般會經歷較長的時間，各種不確定因素的影響會導致所投資金的回收和變現面臨不可忽視的財務風險。目前，隨著各大企業財務管理的標準化以及規范化，企業的財務管理逐步確立了自身的核心地位。各大房地產企業均在提升對財務風險的認識，并制定一系列策略進行風險的評估與防范。本文在這樣的背景下進行研究，結合具體的房地產企業運營和管理現狀，進行財務風險的識別，并給出具有針對性的防范策略，具有比較現實的理論價值和實踐意義。

一、房地產企業財務風險識別

本文以某企業為例進行闡述。該公司注冊時間為1999年1月，注冊資金2億元，當前正在開發一個大型房地產項目，為商住兩用型項目。但是該企業目前也面臨著必須正視的財務風險，經過風險識別，闡述如下：

（一）資產負債率偏高

該房地產企業目前面臨著偏高的資產負債率，因此財務違約風險是最需要考慮的一個問題。結合近年來的財務數據，可知此企業2012、2013、2014年的資產負債率分別是79.64％、79.44％、82.56％，可見企業的資產負債率一直維持在比較高的位置，這說明公司目前面臨著較高的財務成本，從而帶來了不容忽視的財務風險。由于資產負債率居于高位，導致公司自身的核心競爭力受到較大影響，如果出現債權人提前主張權利的情況，則由于公司資產一般為比例較高的存貨，因此變現能力不足，所以公司會受到極大的影響，甚至直接導致破產。

結合企業2012、2013、2014年的償債能力數據，流動比率與速動比率分別為1.19、1.33、1.18以及0.18、0.24、0.29，可知這樣的數字是難以實現風險可控的目標的，企業短期償還債務能力較低，如果國家的政策出現變化，或是行業市場出現波動，債權人難以及時收回權益，財務風險較為顯著。

（二）銷售利潤率過低

該企業近年來的規模一直在不斷擴張，其在建工程的數量逐步增高，銷售額也逐步攀升。這首先得益于該企業的拿地時間主要集中于2005年，當時的房地產市場較為平淡，土地出讓價格不高，這為公司贏得了較大競爭優勢。然而該企業在2007年沒能通過提升銷量來搶占市場，在2008年發生金融危機的情況下未能抓住機遇提升市場占有率，2009年至今一直銷量平淡，而近期的各大項目也未能很好地把握住市場需求的脈搏，導致銷售利潤率一直不高，投資者的利益沒能得到較好保障。

（三）資金鏈較為脆弱

結合該公司2012、2013、2014年的報表可知企業的“長期負債”和“一年內到期的未流動負債”的總額達到6.6億元人民幣、6.9億元人民幣以及8.8億元人民幣，然而同期的銷售額數據則為0.75億元人民幣、5.9億元人民幣、8.9億元人民幣，可知當年的銷售額尚難以支付貸款額，為了能及時償債只好通過借新債，一旦遇到國家發生較大的金融政策變動，則企業銷售量較低又難以借到新債，會導致資金鏈斷裂，甚至破產。

二、房地產企業財務風險防范

（一）項目投資階段

在一個工程項目的投資階段對項目做好評估，是財務風險管理的首要一環，也是最重要的一環。結合本文所分析的房地產企業案例，該企業在對每一個項目評估的時候，應該組織富有經驗的專業人員對項目財務方面的多項參數進行評估，包括投資周期、投資回收期等。通過以上的參數分析來確定該項目是否具有足夠的投資價值和可控的風險。在進入實際投資階段后，應嚴格結合評估階段所制定的計劃，對發生的偏差進行及時糾正，從而確保企業合理利潤目標的實現。

合理的投資估算是制定投資決策的最可靠依據，本文所分析的房地產企業雖然在新項目決策之前通常都會制定可行性報告，但這個報告沒能解決實際問題，而是作為一個可供檢查的文檔出現的，難以在質量上達到要求。可知這會導致投資估算不具足夠的可操作性，也無法作為投資糾偏的依據。只有結合每一個項目的特點進行嚴謹的項目投資測算，并引入動態的目標成本管理模式，才能真正保證項目的合理利潤。

（二）籌集資金階段

房地產企業的項目，通常會涉及到較大的地塊體量以及建筑面積，這就使得其開發周期比一般的項目歷時時間長，因此這類項目符合滾動開發、分階段融資的前提條件。但眾所周知分期融資是具有一定財務風險的一種模式，必須進行妥善的監控與管理。

首先應當不陷入資金籌集的兩個極端，如果盲目圈錢，則很可能致使項目的資金成本居高不下，使項目的合理利潤被擠占；而如果太過保守，便有可能使企業的資金鏈過于脆弱。結合此房地產企業當前的狀態，第一個極端的風險是尤為需要重視的。因此管理者必須在對金融政策與環境綜合考量的情況下，避免本公司過高的資金成本，合理借入資金。

其次應構建合理的財務監控體系。將項目運行期間的各類財務報表定期遞交給財務管理部門，必要時召開財務會議對當前的資金鏈進行分析，避免由于金融政策和環境的變化導致企業資金鏈受到嚴重沖擊。

第三還應避免融資成本涉稅風險。本文所分析的房地產企業采取了分期融資的模式，由此而出現的利息應該合理分攤在項目實施的各個階段，并涉及到嚴格的稅務要求，假若由于核算工作不扎實，便會使得稅務機構認定為后期成本費用提前列支。所以，企業應當構建一個利息列支臺帳，以規避此類財務風險。

（三）銷售回款階段

由于房地產企業往往存在應收款項難以及時收回的現象，因此應該在這方面加強管理，制定合理有效的防范措施：

首先，應當周期性地統計分析公司的銷售情況，對一些主要的銷售指標，包括銷售面積、銷售金額、收回金額等數據進行分析，從而把握當前的銷售狀態。

其次，對于沒能及時收回的金額進行分析，將其進一步劃分成按揭未收回額和非按揭未收回款兩個類別，進而將其繼續分為“約定到期”未收回款和“約定未到期”未收回款。

在以上分析之后，可以結合每一種細分情況詳細剖析，尋找原因，列出表格用統計軟件進行詳細分析，結合不一樣的原因制定具有針對性的回款策略并規定出實施的時間。為了確保回款能夠按期到達，結合具體情況制定特定方案。同時對回款進行考核，以提升相關負責人員的積極性。

（四）提高風險意識

房地產企業的管理者應該具備財務方面的大局意識。不但在工程項目方面實現專業化的管理，在產品銷售和融資方面進行標準化管理，也應將視角投向公司的長遠發展，通過合理嚴格的管控制度實現風險的及時識別和規避。只有樹立起必要的風險防范和控制意識，才能在企業的發展中站穩腳跟。應該意識到任何的投資活動均含有或大或小的風險，高收益必然對應著高風險，二者之間呈現出一種矛盾辨證的關系，可以說為了增強房地產企業管理者的風險意識，主要指的是增加其合理收益和定量風險之間的權衡水平。這就要求企業的管理者應該對于所有的重大決策均引入風險評估機制，理性選擇。

三、結束語

本文結合具體的房地產企業財務管理實際情況，尋找其風險點，并給出具有針對性的規避策略。房地產企業為了夯實自身的綜合實力，應該理性地分析財務風險，并結合風險的類型和原因進行有針對性的規避，以實現企業的可持續發展。

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（作者單位：廣州永龍建設投資有限公司）