小產權房業主購房行為研究：基于南京市的問卷調查

金志豐，嚴長清，趙小風，鮑桂葉，黃麗華

（1. 江蘇省土地勘測規劃院，江蘇?南京 210024；2. 國土資源部海岸帶開發與保護重點實驗室，江蘇?南京 210024；3. 河海大學公共管理學院，江蘇?南京 210093）

小產權房業主購房行為研究：基于南京市的問卷調查

金志豐1,2，嚴長清1,2，趙小風3*，鮑桂葉1,2，黃麗華1,2

（1. 江蘇省土地勘測規劃院，江蘇?南京 210024；2. 國土資源部海岸帶開發與保護重點實驗室，江蘇?南京 210024；3. 河海大學公共管理學院，江蘇?南京 210093）

通過對南京市棲霞區兩個小區的小產權房業主的問卷調查，分析小產權房持有群體的特征，揭示小產權房業主的購房行為及利益訴求，從而為政府制定基于保障小產權房業主權益的治理政策提供參考。研究結果表明：由于外地人購買小產權房不辦理戶口遷移的限制和拆遷安置的原因，小產權房的業主多為南京人尤其是原村集體成員；購買小產權房主要是自住，投資性購房很少，并且交易案例很少；利益驅動是小產權房產生的重要原因；目前小區周邊配套較為成熟和完善，采取拆除的處置方式既不符合實際也在經濟上不合理；82.47%的業主對小產權房政策了解甚少，且87.62%的人認為合法或者有存在的合理性；83.5%的人支持小產權房轉正，如果轉正中需要交納相關稅費，土地出讓金應該由村集體和開發商來補交，業主只能補交購房時小產權房與商品房的差價，轉正后的房產應該能在市場上合法交易。

小產權房；業主；購房行為；問卷調查

近年來，小產權房問題引起了社會各界的廣泛關注。2007年以來，國務院及建設部、國土資源部等多個部門不斷出臺政策堅決叫停各類小產權房，國土資源部更是將2010年的工作重點確定為清理小產權房。但由于這些政策缺乏實質性的整治措施，再加上小產權房的業態多樣、利益關系復雜，因此，如此繁多的政策沒有扼住小產權房的建設勢頭，也沒有挫傷小產權房購買者的積極性。截至2007年上半年，全國的小產權房面積就已經達到66億平方米以上，占全國住宅總量186億平方米的比重超過35%[1]。北京、天津、鄭州、濟南、廣州、深圳、南京、西安、成都等城市，均出現了大規模集中成片的小產權房，北京的小產權房銷售量已超過房地產市場供應量的20%，西安占25%～30%，深圳可能高達40%～50%[2]。小產權房已經成為除商品房、廉租房、經濟適用房和單位集資建房外的另一種重要的城市住房形態。小產權房的政策規制失效引起了學術界的熱烈討論[3～6]，并聚焦于小產權房產生的原因[7～13]、小產權房的合法化問題[14～16]、小產權房建設中的利益關系[17～20]、小產權房的處置和治理[21～24]。現有研究大多從理論上探討小產權房問題，缺乏對小產權房業主行為和意愿的調查和關注，而這正是小產權房問題能夠順利解決的關鍵所在。本文通過對南京市棲霞區兩個小區的小產權房業主的問卷調查，分析小產權房持有群體的特征，揭示小產權房業主的購房行為及利益訴求，從而為保障小產權房持有者的權益、提升政府處理小產權房問題的科學行政能力提出有益參考。

本文的調查問卷主要涉及小產權房業主的基本信息、小產權房狀況、小產權房購買行為、對小產權房政策的認知四個部分的問題。問卷調查采用入戶訪問的方式，由調查人員不事先通知、街道辦事處干部不在場的情況下隨機選取業主進行調查。調查人員根據調查問卷向被調查業主提問，隨時解答被調查者的疑惑，并填寫問卷。問卷調查完成后，調研人員對所有問卷進行整理，剔除其中缺失內容較多的問卷。研究中共發放調查問卷110份，收回問卷103份，有效問卷為97份。其中，A小區發放問卷55份，收回問卷53份，其有效問卷為52份；B小區發放問卷55份，收回問卷50份，其有效問卷為45份。

1 小產權房基本情況

*通訊作者: 趙小風(副教授/博士): zhao-xf@126.com

小產權房調研區域為南京市棲霞區A小區和B小區。A小區建于2000年，共723戶。其中：別墅143套，每套建筑面積204m2；多層72棟共580戶，有70m2、86m2、100m2、120m2、150m2和180m2等六種戶型。2000年該樓盤銷售均價為1280元/m2，而當時附近商品房銷售價格為1480～1600元/m2。與周邊商品房相比，小產權房的價格每平方米便宜200～400元。B小區建于2002年，多層（5層）7棟共291戶，有76m2、86m2和106m2三種戶型。2002年，該樓盤銷售均價為1590元/m2，與周邊商品房相比，小產權房的價格相對便宜200～300元/m2。在隨后的全國房價上漲的浪潮中，兩小

區的房價也隨之水漲船高，2008年增長至2400元/m2，2010年猛升至6000元/m2。但由于小產權房業主沒有經濟實力在城區購買二套住房改善住房條件，且小產權房沒有房產證，所以兩個小區交易案例極少，處于有價無市的狀態。

A小區和B小區主要是農民的拆遷安置房，政府實行一次性貨幣安置。每平方米小產權房的價格比商品房便宜200～400元，且一次性付款購買實行95折優惠。就100m2的房屋而言，2～4萬元的差價對于2002年的農村家庭收入來說還是比較可觀的。因此，絕大部分被征地農民選擇購買小產權房而不是商品房。選擇購買小產權房的另一個重要原因，是當時業主與村集體和開發商簽訂了購房協議，并且開發商承諾能2年內能夠辦理房屋產權證，并按照40元/m2的標準收取辦證費。

兩個小區存在著共同點：一是購買的小產權房無房產證，但有和村委會和開發商簽訂的協議，協議上約定房屋不能進行流轉，協議上沒有標明土地使用年限；二是購買小產權房主要是自住，投資性購房很少，并且交易案例很少；三是小產權房價格相比周邊商品房低200～400元/m2，相差的總價足夠吸引當時家庭收入較低的農民去購買；四是小區在建設之初的配套較差，尤其是交通配套，但目前周邊配套成熟，成為成熟的小區。

2 小產權房業主的特征

由于兩個小區主要是拆遷安置房，因而97名業主中有64人為南京城市戶口，占65.98%；24人為外地城市戶口，占24.74%；還有7人為南京農村戶口，2人為外地農村戶口。其中，A小區全部屬于被拆遷農民的安置房，被安置農民由農村戶口轉為城市戶口，因此有42名業主是南京城市戶口，占80.77%；B小區除安置房外，還有2棟對外銷售的商品房，因而22名業主為南京城市戶口，21名業主為外地城鎮戶口。

由于拆遷安置發生在2000～2002年，當時被征地農民的拆遷補償標準較低，其他的社會保障也不完善，小產權房業主普遍的家庭收入普遍不高且增長較慢，家庭年收入5萬以下的72戶，占74.23%；5～10萬的19戶，占19.59%；10萬以上的6戶，占6.18%。家庭收入情況決定了小產權房業主沒有經濟能力購買二套房改善住房條件或者進行房產投資。因此，被調查者中有95人是小產權房的購買使用者，占97.94%，沒有出現小產權房閑置或者出租的情況。

對被調查者的職業調查發現，有37人為自由職業者，占38.14%；32人是離退休人員，占33%；其余還有11人務農，8人務工，4人經商，3人是公司職員，2人在事業單位工作。可見，小產權房業主中自由職業者所占比重較高，說明當初在進行拆遷安置時沒有很好解決被拆遷農民的長遠生計。

3 小產權房業主的購買行為

97位被調查者中有95人購買小產權房是為了自住，占97.94%，僅有2人是為了改善居住條件。對當時購買小產權房的心理調查結果顯示，一是經濟上的考慮，價格相比商品房便宜是選擇小產權房的主要原因，再加上購買小產權房幾乎不用繳納稅費，又可以節省一筆費用；二是存在著法不責眾的心理，認為小產權房大量存在，國家不顧己經入住居民利益而進行強拆可能性很小，并且覺得隨著政策法律修改，也許以后就可以辦理房產證；三是小產權房的建筑質量和環境可以接受，房屋是磚混結構，與類似的商品房建設質量相當，雖然小區環境和周邊配套較差，但存在著對周邊配套逐漸完善的預期。

由于國家陸續出臺了小產權房的政策，并禁止其交易，從而給改善居住條件和投資房產的部分人帶來了政策約束。回想當時的購買小產權房的決定，目前有54人表示不后悔，占55.67%；25人表示由于當時經濟壓力購買小產權房是沒有辦法的事情，占25.77%；有18人后悔當初的選擇，占18.56%，認為如果是現在決不會購買小產權房。

小產權房是村集體委托開發商進行建設的，對于村集體和開發商的行為，69人認為開發商能獲得較大利益是開發商和村集體樂于提供小產權房的最重要原因，但是不認為村集體進行小產權房建設是幫助他們解決住房問題，也沒有實現閑置土地的再利用。這說明利益驅動是小產權房產生的重要原因。

雖然經過十多年的發展，周邊的交通、商業、教育、醫療等公共配套逐漸完善，但業主們對小區本身的評價一般。對小區總體情況，有66人評價一般，占68.04%；18人評價較好，占18.56%；13人評價較差，占13.40%。對小區物業，69人評價一般，占71.13%；6人評價較好，占6.19%；22人評價較差，占22.68%。對小區配套，66人評價一般，占68.04%；12人評價較好，占12.37%；19人評價較差，占19.59%。這種評價結果，主要體現在小產權房與周邊的商品房小區在小區景觀規劃、物業管理、保安保潔以及車庫等方面的差距上。

4 小產權房業主對小產權房政策的認知

由于小產權房存在的普遍性，國家多次出臺政策要對小產權房進行治理，同時通過電視、網絡和報紙等媒介披露了這些政策。但據調查，只有17人認為自己關注和了解國家對小產權房的政策，占17.53%；79人對國家有關小產權房處理的政策不清楚，占81.44%，其中包括50人根本不關注，以及29人對小產權房政策的錯誤理解。這些錯誤理解包括全部拆遷、小產權房轉正合法化等。由于在購買小產權房之初，國家并沒有出臺有關小產權房的政策，因此人們對購買小產權房的風險也知之甚少，66人不知道購買

小產權房有風險，占68.04%；22人僅知道不能如同商品房進行交易，占22.68%；9人認為自己對購買小產權房的風險知道的很清楚，占9.28%。

對于小產權房之所以長期存在的主要原因，59人認為小產權房滿足了中低收入群體對住房的需求，21人認為國家的住房政策不完善是小產權房長期存在的主要原因，另外8人認為是政府監管不力。此外，人們對小產權房存在給與了肯定，認為小產權房能減少城鄉差距，打破高額房價壟斷，代替經濟適用房功能。

由于缺乏對國家政策的理解，并與自身利益切實相關，在對小產權房的合法性的問題上，52人認為合法，占53.6%；33人認為不合法（其中14人認為雖然不合法但有存在的道理），占34.02%；12人不知道是否合法。雖然大多數業主自認為小產權房合法，但是在法律上從來沒有給與小產權房的法律地位。只有將集體土地使用權轉變為國有土地使用權，才能實現房屋在市場上的流通。對于小產權房合法化的意愿，81人支持小產權房轉正，占83.5%；12人認為維持現狀就好；3人對小產權房轉正持無所謂的態度；僅有1人不支持轉正。支持小產權房轉正的理由主要有三點：一是因為業主自己購買了小產權房，小產權房合法化保護和增加了自身利益；二是小產權房解決了中低收入家庭的住房困難；三是小產權房已經存在很長時間了，并且很多人都買了小產權房，法不責眾。

小產權房政策的難點在于如何對目前類型多樣、情況各異的小產權房進行治理。針對于調研案例，無外乎兩種可能，一是拆除；二是轉正。對于通過拆除實現小產權房治理的建議，沒有人認為是合適的選擇，因為目前兩個小區基本上都住著原村集體居民，生活工作的環境都很熟悉，而且周邊的商場、超市、學校、醫院、餐館以及公交等配套都比較成熟，采取拆除的辦法經濟上也是不合理的。如果萬一強制拆除，所有被調查業主均認為應該得到補償，其中71人認為應該按照商品房市場價格進行補償，另外26人認為政府應該提供安置房和房屋裝修、過渡房等資金補償。那么，轉正或許是治理小產權房的合理途徑。而小產權如何轉正是業主門關注的焦點，轉正的難點是土地出讓金的交納。8人認為補交土地出讓金，并且要按照小產權房建設時點的土地出讓金價格交納，按面積分攤到每戶；但更多的83人（占85.57%）認為土地出讓金應該由村集體和開發商來補交，而不是購房者，購房者只應該補辦手續就可以實現轉正，即便是收費，也只能交納購房時小產權房與商品房的差價，也就是每平方米200～400元。對于轉正后后小產權房的地位，71人認為既然轉正為商品房，就應該可以在法律規定的范圍內在市場上進行交易；11人認為可在全市范圍內流轉，但不允許外地人購買或占有；14人認為只能在村集體內進行流轉。

5 結論

通過對南京市棲霞區兩個小區小產權房業主的問卷調查，可以得出以下結論：

（1）小產權房無房產證，但有和村委會和開發商簽訂的協議，協議上約定房屋不能進行流轉；由于外地人購買小產權房不辦理戶口遷移的限制和拆遷安置的原因，小產權房的業主多為南京人尤其是原村集體成員；購買小產權房主要是自住，投資性購房很少，并且交易案例很少。

（2）利益驅動是小產權房產生的重要原因。小產權房價格相比周邊商品房低200～400元/m2，相差的總價足夠吸引當時家庭收入較低的農民去購買；小產權房建設和銷售使得村集體、開發商和農民都能從中獲利。

（3）小產權房在建設之初的配套較差，尤其是交通不便；業主對小區的綠化、保安保潔、物業、治安等內部配套評價一般。但目前小區周邊商場、餐飲、通信、學校、醫院、公交等城市生活配套業已成熟，因此采取拆除的處置方式既不符合實際也在經濟上不合理。

（4）82.47%的業主對小產權房政策了解甚少，且87.62%的人認為合法或者有存在的合理性。83.5%的人支持小產權房轉正，如果轉正中需要交納相關稅費，土地出讓金應該由村集體和開發商來補交，業主只能補交購房時小產權房與商品房的差價，轉正后的房產應該能在市場上合法交易。

由于小產權房分布的廣泛性和小產權房問題的敏感性，本文僅對南京市的小產權房進行了案例研究。案例研究并不能體現全南京市小產權房的普遍情況，但是對小產權房業主的調查能夠揭示他們的購買行為動機及利益訴求，從而為政府制定小產權房治理政策提供參考。

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Study of house-buying behavior for owners with limited property rights: A case study in Nanjing

JIN Zhi-Feng1,2, YAN Chang-Qing1,2, ZHAO Xiao-Feng3, BAO Gui-Ye1,2, HUANG Li-Hua1,2
(1. Jiangsu Institute of Land Surveying and Planning, Jiangsu Nanjing 210024, China; 2. The Key Laboratory of the Coastal Zone Exploitation and Protection, Ministry of Land and Resources, Jiangsu Nanjing 210024, China; 3. School of Government, Hohai University, Jiangsu Nanjing 210093, China)

This paper characterizes the behavior and benefit requirements of homeowners with limited property rights, with the aim of providing policy advice to the government in this regard. Using a questionnaire, the rights and interests of owners in two residential districts of Qixia district were determined. The results show that owners are local citizens and tend to bevillagers with registered residence who are subject to movement and resettlement restrictions. Owners’ objectives for buying a house tend to be to provide a home, rather than for investment purposes. The main reason that owners buy houses with limited property rights is benefits. Infrastructure around residential districts is so dense that it is not practical or economically feasible to demolish these houses. Of the owners, 82.5% clearly understand the policies that control houses with limited property rights; 87.6% of owners believe that the existence of these houses is logical and legal; and 83.5% of owners believe that these houses should be legalized and the village and developers have duty to contribute to the land transfer fee, while owners should contribute the difference between their home and the price of commercial housing.

houses with limited property rights; owner; house-buying behavior; questionnaire investigation

F293.3

A

2095-1329(2015)01-0040-04

2014-09-12

2015-02-02

金志豐(1981-),男,工程師,主要從事土地經濟與政策研究.

電子郵箱: jinzhifeng118@163.com

聯系電話: 025-83398599

國家自然科學基金項目(41201573);江蘇省科技計劃項目(2009029)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.01.009