養老地產中的設計要點分析

肖　至

（廣州市景森工程設計股份有限公司）

養老地產中的設計要點分析

肖至

（廣州市景森工程設計股份有限公司）

隨著人口老齡化的加劇，養老問題被提上日程，我國由于老年人口基數龐大和家庭結構變化，加上普遍住房適老化不足，傳統的居家養老模式難以滿足現代的養老需求，怎樣設計好養老地產成為當前的重要問題，本文闡述了養老地產的設計要點，以期為類似的工程及同行提供參考及經驗。

養老地產；設計要點；分析

1　引言

老齡化問題是我國當前社會中面臨的一個重大問題，事關人口紅利，關乎國計民生以及社會穩定，需要妥當處理，不然將會對社會的和諧穩定和經濟的發展產生影響，而當前老齡化問題中最突出的問題就是老年人居住得問題，老年住宅與老年社區的重要性由此凸顯，是解決老年人居住問題的重要方式。老年人居住建筑不能僅僅歸類于“居住建筑”，無論是家庭養老模式下的單元住房還是機構養老模式下的機構養老建筑，都不同于一般的居住區或集體宿舍。同時，隨著我國城鎮化的發展，房地產市場的競爭日趨激烈，建設規?；?、系統化的的老年集聚住宅項目勢在必行。當前，越來越多的開發商逐漸開始關注老年住宅的開發建設，從系統的角度來看，養老地產是將養老產業與房地產業相結合的產物，類似于旅游地產、商業地產。如今在房地產企業如雨后春筍數量不斷增長，競爭越來越激烈的情況下，養老地產成為新的關注點之一。

2　我國養老地產的現狀

如今，我的養老地產還處在小而散的探索階段。原有社會福利機構自負盈虧是社會福利社會化的改革重點，但是由于民政系統財力有限，沒有健全有力的投資環境，現階段養老地產的發展仍是緩慢而不成規模的。例如，我國養老機構床位大約只能供1%的老年人居住，比照發達國家4～5%的入住比例，全國還需560萬～700萬張床位。目前，老年居住主要有購買房屋居住、自行建房居住、租房居住等方式。

圖1　老年人居住意向統計表

3　養老地產的特點——養老公寓

3.1城市系統的開放性

大型養老公寓社區的單一居住功能和純年齡段人群的遠置，體現了一種與城市的消極關系，從城市分割出來，是一種粗暴而機械手段，這是非城市的，逆城市化的。將城市看作系統，其中的老年人和養老公寓作為個體或者子系統，應該是彼此或者與其他個體、部分進行相互作用和聯系，與城市進行能量、物質、信息等的交流變化和作用，才能很好維持自身和城市的生命力和進化力。所以城市養老公寓應該是開放性的，可以與社會與城市對接的，這樣養老公寓和它的使用者們能更多的參與社會活動，與城市發生更多的聯系和互動，老年人可以從中得到足夠多的和不同年齡段的人、和親近的或者陌生的人的交往機會，使他們在城市中有存在感和參與感，達到自我實現。

3.2與城市之間的服務性

城市養老公寓不僅僅是自給自足、自娛自樂的一棟單體，秉承開放性的原則，它應該利用和整合養老的資源和服務，對周邊的城市和社區進行服務，這種服務性可以作為城市開放性的一種具體體現。養老公寓中的養老設施可以為住在公寓中老年人提供服務，還可以為其服務半徑中的居家老人提供相應的上門照顧、上門看護、日托照料等服務，它不但會很好的服務城市，成為健全社區養老體系的重要組成部分，更會形成一個老人、子女、看護人員、社區朋友經常進出往來的場所，增強社交活力。同時，它還可以享受到城市的資源，如公共配套和醫療等，其本身的文化、娛樂、社交等功能可以依托城市，被城市資源所服務。所以，這種服務性在城市和養老公寓之間是相互的。

3.3網絡化與多樣化

城市性的另一個特點是這種模式可以網絡化。每個社區或者街區可以有這樣一個養老綜合體，可以接納老人入住又可以服務周邊社區，形成居住區內的新的配套模式，逐步形成一個服務網絡，輻射整個城市。城市中的事物是復雜多樣的，是秩序和混沌并行的，各個社區的養老公寓模式也肯定會有多元化的發展，而因為這種養老公寓是政府監管、市場化運營，可以更靈活的根據市場變化進行調整，現實中的城市和社區中的養老公寓將會呈現多樣化的特點。當養老公寓在城市中達到規?；l展的時候，資源使用的市場化利用就更加便捷和低成本。

4　養老地產的設計要點

4.1老年社區的選址

老年社區建設成功的首要條件就是社區的選址。老年社區的選址主要考慮老年人生理、心理和社會行為習慣，并且要綜合開發成本、服務性等特點。在設計人員選擇一塊土地作為其社區建設用地之前，需要對其進行實地調研，以獲得老年社區建設前的相關信息。要充分考慮老年人的心理需求、生理角度和行為需求。老年社區的選址應從老年人對居住環境的需求和公共服務設施的設置條件等方面加以權衡?？傊?，老年社區的選址應交通便利，周邊基礎設施完善，有臨近醫療機構。充分利用當自然水體和山體，營造養生、療養條件。

4.2老年社區的功能設計

（1）居住功能是老年社區最基本的功能要素。老年社區的設計要時刻牢記是為老人所涉及的住宅，要考慮到為入住的老年人提供一些服務，比如生活空間、居住以及日常的起居的護理服務。同時，并不只有老年人才住在老年社區內，老年社區內也應該有一定比例的其他年齡階段的住戶，這樣能夠很好地構建良好的社區氣氛。另外，老年住宅的居住空間大小尺度要做到經濟合理，不能忽視老年人經濟力和使用力。要合理分配社區內公寓、住宅以及獨立住宅的數量比例。

（2）生活護理功能。針對居家養老的老年人生活需求在老年社區內提供一定生活護理服務是必須的，包括生活照料、醫療保健、心理咨詢、班車接送等。

（3）醫護康復功能。身體健康往往是老年人最為關注的問題，也是住戶對社區保障認同的重要方面。這主要包括老年群體的健康情況定期檢查、小病就醫、常見病預防、保健咨詢等。與城市綜合醫院聯網等。

（4）文體娛樂生產活動功能。老年人有大量的空閑時間，在社區進行學習和娛樂，可以培養興趣愛好，充實老年人的生活，使生活品質提高。因此，老年社區應該針對相應的需求，在軟硬件上提供便利，建立如老年大學、健身房興趣活動室、各類活棋牌室等，滿足老年人對文體、娛樂、健身、休憩等幾個方面功能的需求。

（5）社交功能。老年人在社區當中享受各項社區服務的同時，也產生了各種層次的社交活動。老年人害怕孤獨，良好的社交活動是使其建立與周圍社會環境聯系的必然要求，也是社區認同、社區文化得以實現的基礎。

4.3老年社區的道路交通

老年社區應格外重視戶外道路的路網結構、道路寬度、坡度等規劃設計，以滿足入住老年人方便、安全出行。老年社區道路交通設計時，盡量采取環狀盡端式道路插入場地內部的方式，結合道路設置停車場或者回車場，保證機動車可以順利到達任意老年住宅樓下，保證緊急情況下救護車能靠近出入口。道路分級清楚明確，針對老年人的情況，嚴格控制車輛進入社區居住空間，減少噪音和不安全因素。主干道作為主要的車輛行進路線，注意融入城市整體道路系統內，避免對周邊城市交通帶來負面影響。老年社區還需考慮一定比例的私人停車位和客車停車位，針對老年社區的特殊性，還需要考慮設置一部分無障礙停車位，針對部分輪椅老年人出行方便。

4.4老年社區配套服務設施建設

老年社區的公共配套服務設施不僅滿足老年人日常生活需要的重要內容，也是改善老年居住環境的重要途徑。在設計養老地產時，需要考慮到表1所示的設施。

表1　

5　結束語

總之，老齡化問題是關系到國計民生和國家長治久安的重大社會問題，老年社區與老年住宅是解決老齡化社會居住問題的一種方式，怎樣設計出舒適合理的養老地產，讓老人的晚年生活過得舒適一些，增強社會和諧，是所有老年地產設計師的職責。

[1]嚴 勇.淺析老年商業地產項目開發與經營模式[J].經濟與管理，2012 （12）：82～83.

[2]梁 潔.人口老齡化趨勢下的旅游地產規劃設計[J].規劃與設計，2014 （08）：43～45.

[3]蔣亞利.市場化下的養老地產模式探索——全齡混合社區模式[J].專題，2012（22）：15～18.

TU984

A

1673-0038（2015）44-0098-02

2015-9-20

肖至（1973-），男，一級注冊建筑師，建筑學本科，高級工商管理碩士，從事建筑設計工作。