分析商品房面積糾紛之成因及治理

【摘要】進入21世紀以來，我國城鎮化發展速度不斷加快，人們對于商品房的購買量日益增大，但是，商品房面積糾紛問題卻長期存在，因此，分析其出現的原因，將正確的治理措施制定出來是一件非常重要的工作內容，所以，對于這方面的工作需要有關單位及工作人員高度的重視起來。

【關鍵詞】商品房面積；糾紛；成因及治理

在商品房銷售時，因為銷售面積“注水”或者“缺斤少兩”，會帶給房屋購買者極大的經濟損失，可以說這是對消費者權益上的一種重要傷害，所以這是現階段建筑行業在發展中急需解決的問題，對此，文章通過下文對商品房面積糾紛的成因及治理的措施上進行了闡述，從而為有關的單位及工作人員提供一定的借鑒作用。

一、原因分析

通過社會調查能夠發現，商品房面積糾紛問題時有發生，對房地產行業和人們的購房都帶來了一定的負面影響，其中導致商品房面積糾紛出現的原因主要為如下幾個幾點：

1、開發商不合理經營

目前很多地方的商品房銷售面積是按照建筑面積進行銷售，開發商為了將商品房銷售面積增加上來，經常出現多攤公用面積的情況。因為有著極強的專業性存在于建筑中，在開發商提供的資料時故意隱瞞公用部分的使用范圍，相關部門在進行面積計算過程中，在有些公用部分的使用范圍不明確的情況下，公用面積進行分攤時就可能出現多分攤的情況，誤將屬于整個小區共用的公用面積分攤到商品房中，從而使得商品房建筑面積增大。

開發商在施工過程中經常會出現修改圖紙的情況，未及時提供變更通知和修改的圖紙到相關部門辦理變更測繪并及時修改網簽的銷售面積，就會出現預售面積與確權面積出現誤差，容易引起商品房面積糾紛。

2、客戶的無禮要求或誤解

因為很多購房者的建筑專業知識都不夠，對于房屋建筑面積是否合理他們在確認時也只是從直觀角度出發。將一個熟悉的、認可的套房為標準就是我們一種常見的情況，進而對所購新房的面積進行衡量，針對那些高層住宅和多層住宅而言，商住樓和住宅在對建筑面積進行計算時往往會存在著較大的差距，對于這些很多客戶也是很難知曉的。

3、不夠完善的商品房銷售管理

首先，存在著不夠科學的管理規則。例如，針對當前的一些規定，對隔層陽臺或者層高較高的陽臺，是否在建筑面積中將此空間的水平投影計入進去，并沒有做任何細致的規定。一些開放商在對樓宇進行銷售時，經常抓住這個因素來解釋自己的經營不善。

其次，管理部門的素質缺失。一些不法的開發商為了將商品房的面積增加上來，很多開發商都動用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引發商品房面積糾紛情況的出現，一旦在一些管理環節上，政府管理部門能夠利用法律法規嚴格的去控制和管轄就能夠有效的進行控制，但是，這樣的工作還很難落實。因為很多開發商為了自身利益常常拉關系，例如他們在辦理大產證、小產證或者商品房竣工驗收時，經常會對這種方式進行使用，例如產權屬證上會將他們報的面積數有效的記錄下來，管理部門對于這些是否真實也不好去核實，這樣就會有很多失職的行為出現在其中。

二、治理措施分析

1、對商品房房產面積計算規則進行完善

在目前房地產測量中主要依據《房地產測量規范》進行面積計算，但其中很多細節并沒有做出明確的規定，有很多規章制度還需要進一步的完善和豐富。隨著建筑行業的發展，在現實社會中建筑的構造千奇百變，我們就需要相關的房產管理部門結合當地的實際情況針對房產測量規范中沒有明確規定的細節制定相關的規定，完善商品房房產面積計算規則，規范當地的房產測量市場。進而對于公用面積分攤和建筑面積分攤的新問題使其能夠不斷的予以適應。針對那些用現金購買房屋的客戶來講，這無疑是一個十分巨大的幫助。

2、建立完善的商品房面積測量機構管理制度

現階段的商品房面積測量工作主要是在房管局、測繪所或者相關房產管理部門指定的有房產測量資質的測繪公司負責，應根據各自不同的職責做好計算和審核的工作，確保所出具的測繪成果更具有權威性和說服力。

房管局、測繪所或者相關房產管理部門指定的有房產測量資質的測繪公司，他們的法人都是相對獨立的，經行政機關或者當事人委托，在測量房屋面積時通常依法獨立執行，并且會將有法律效益的測量成果提供出來，有效的承擔測量結果中所存在著的相應法律責任。因此，將房屋面積測量人員持證上崗制度要有效的建立起來，要先培訓這些測量人員之后再讓他們上崗。定期進行培訓教育和業務探討，就大家在實際工作中遇到的問題進行討論，達成統一的面積計算方式。

3、對商品房的預售合同和銷售合同進行完善

目前一手商品房市場基本實現了網上簽訂商品房買賣合同，實行統一的合同范本，絕大程度上減少開發商自行擬定和修改合同條款，因此影響當事人的權利和義務。二手房合同的簽訂也要逐步實現網簽，杜絕簽訂陰陽合同，正確反映買賣的真實情況保障買賣雙方的利益。對于地方性合同范本或者國家示范文本要不斷地予以完善，分析這兩類合同，并沒有存在過多的問題，然而，會時常出現當事人對此兩種文件沒有正確的去使用，所以，應該將一個細致的使用說明配置到其中，并且，對于很多銷售人員都可以進行把握和理解。此外，我們還應該定期的培訓商品房銷售人員的專業知識，將持證上崗的制度建立起來。

4、將商品房面積復測制度建立起來

在商品房銷售過程中，建議開發商將面積計算的測量成果在銷售現場進行公示，購房者可以隨時翻閱，有面積產生疑問的可以要求復測面積。但是，簽訂了商品房買賣合同之后復測面積，和購買其他事物比較起來會復雜很多，因此，我們在復測的時候，可以將兩種辦法假設出來，一旦復測到開發商對面積確定上有誤，就由開發商來承擔，一旦復測到開發商不存在著錯誤，就有購房者來承擔復測的費用。

結 語：

當客戶購買房屋之后，他們會付出很多的資金代價，一旦有缺斤少兩的情況出現在商品房銷售中，可以說對消費者的權益上就會帶來極大的傷害，因此，我們需要分析出現糾紛的原因，將正確的解決對策制定出來，以確保房地產行業順利發展，以保證客戶的權利不夠侵犯。

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