房地產業生態價值鏈系統的價值增值演化研究

■ 李玲燕 博士 顏維成 博士生 劉曉君 教授（西安建筑科技大學管理學院 西安 710055）

引言

當前，我國的房地產市場已經出現結構性過剩的總體態勢，房地產業也已經由前十年的高速度、高利潤、粗放式增長轉為低速增長期。因此，我國房地產業必須重新審視產業發展方式，逐步放棄規模速度型粗放增長方式，尋找并適應自己的新常態，不斷挖掘房地產業的新型價值增值要素，從而實現房地產業的生態協同化轉型。然而，當前房地產業鏈之間的依存度和成熟度偏低、產業內協同程度偏低、產業價值創造不足等問題嚴重制約著房地產業的轉型發展。

表1 房地產開發企業與中介機構的博弈支付矩陣

表2 房地產開發企業與中介機構博弈均衡點的局部穩定性及其內涵

因此，重構房地產業一般的價值鏈結構，在生態原則的指導下，創建“房地產業生態價值鏈”這一發展新模式，并遵循價值的挖掘和再創造，深入挖掘房地產業生態價值鏈的價值增值，這對房地產業的生態協同化轉型發展具有重要而深遠的意義。本文的目的就是在構建房地產業生態價值鏈系統模型的基礎上，從演化博弈視角入手，研究房地產業生態價值鏈系統內不同價值主體之間的動態決策及其均衡過程，探究其價值增值的形成過程與基本模型。

房地產業生態價值鏈系統構建

房地產業生態價值鏈是指以生態學、價值鏈、循環經濟為理論指導，以最大滿足消費者的市場需求為根本，以促進房地產業可持續發展為目標的新型產業發展模式，通過仿照生態系統的循環模式講求產業價值鏈上各個價值主體合作共生，以最有效的價值鏈組合來實現資源的有效配置及價值創造；講求整個價值鏈的生態化發展，以產業資源的低碳綠色和循環利用、產業廢料的排放最低化來實現房地產業與資源、環境的和諧共生，從而實現房地產項目及其相關產品與服務價值增值最大化，確保產業價值合理分配，并與其他資源、環境的協調發展的動態循環系統。

因此，將生態運作原則、資源與能源的循環利用融合于房地產業的價值創造過程，從而構建房地產業生態價值鏈，具體見圖1。

房地產業生態價值鏈系統的價值增值演化分析

（一）價值增值演化模型的假設

由房地產業生態價值鏈基本模型可知，房地產業生態價值鏈系統的價值創造主體由市場研究機構、策劃咨詢單位、房地產開發企業、金融機構、土地的所有者、規劃設計部門、建材供應單位、施工單位、中介服務機構、各種推廣媒介、物業管理公司和政府機構等構成，它們分別通過市場研究、前期策劃、投資決策、投融資、獲取土地、勘察設計、建筑施工、裝飾裝修、營銷推廣、銷售（或者招租）、物業服務和使用維修等眾多價值活動來創造價值，從而構成房地產業的生態價值創造體系。根據生態學理論，房地產開發企業作為房地產業生態價值鏈系統的關鍵物種，協調著系統內其他各種價值主體，而這些其他物種基本是為房地產開發企業提供房地產開發的各類階段性成果或服務。從而，由房地產開發企業這一關鍵物種與其他物種之間的合作競爭關系形成了一種長期穩定的價值增值共生模式。

假設1：房地產業生態價值鏈系統包含著諸多價值主體與價值創造過程，為了簡化模型的構建，將博弈主體界定為系統內的關鍵物種—房地產開發企業與其他衛星物種，其他衛星物種假定稱為中介機構。

假設2：房地產開發企業與中介機構都來自于房地產業生態價值鏈系統的隨機配對，且均為有限理性的參與人。

假設3：在房地產業生態價值鏈系統中，房地產開發企業和中介機構的行為動機是自身利益最大化和長期穩定健康發展，所以它們的策略空間分別為{協同經營，獨立經營}和{協同經營，獨立經營}，同時它們會根據其他成員的策略選擇，考慮自身的相對效用水平調整各自的策略。

假設4：房地產開發企業選擇協同經營策略的概率為p，選擇獨立經營策略的比例為1-p；中介機構選擇協同經營策略的概率為r，選擇獨立經營策略的比例為1-r。

假設5：房地產開發企業和中介機構各自獨立經營時所能夠獲得的收益（效用水平）為V1和V2；若兩者采用協同經營時扣除因協同發生的各項成本將共同帶來額外的凈收益△V，其中房地產開發企業和中介機構分別獲取協同收益為△V1、△V2，即△V1+△V2=△V。

假設6：房地產開發企業和中介機構進行協同經營需要付出一定數量的初始投資成本，如選擇協同伙伴、建立信息溝通渠道等前期投資與維護，假設房地產開發企業和中介機構為了協同經營所付出的初始成本為C1和C2。

（二）價值增值演化模型的構建

依據模型的基本假設，房地產開發企業與中介機構之間的博弈支付矩陣，如表1所示。

由此，可以得到：

房地產開發企業采取協同經營策略時可獲得的期望收益為：

房地產開發企業采取獨立經營策略時可獲得的期望收益為：

則房地產開發企業可獲得的平均期望收益為：

進而，根據演化博弈理論的復制動態方程原理，得到房地產開發企業采用協同經營策略的復制動態方程為：

由此可得到均衡點的概率為：

同理可得，中介機構能夠獲得的平均期望收益為：

中介機構選擇協同經營策略的復制動態方程為：

由此可得到均衡點的概率為：

（三）博弈均衡點的局部穩定性及演化軌跡

按照Friedman（1991）提出的方法，對于由微分方程系統描述的群體動態，其均衡點的穩定性是由這個系統得到的Jacobian矩陣的局部穩定分析得到的。當公式（4）、（7）都等于零時，系統達到5個均衡點，分別為O（0，0）、A（1，0）、B（0，1）、C（1，1）與D），各點的局部穩定性及其含義見表2。

在上述演化博弈系統中，當房地產開發企業和中介機構均選擇獨立經營策略和房地產開發企業和中介機構均都選擇協同經營策略時，系統達到局部穩定，即五個均衡點中的O與C兩點是房地產開發企業與中介機構博弈的演化穩定策略（ESS）。而當房地產開發企業與中介機構選擇不同策略時，系統達到不穩定的均衡點，即五個均衡點中的A與B兩個均衡點。而五個均衡點中的D為系統演化的鞍點。其中的博弈復制動態演化相位圖如圖2所示。

由圖2所示，5個平衡點將房地產開發企業與中介機構博弈復制動態演化相位圖分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個象限，構成四個不同狀態，對其分析如下：

第Ⅰ象限表示房地產開發企業與中介機構關系演化系統經過長期學習與演化將收斂于C點，即雙方都選擇協同經營策略；第Ⅲ象限表示房地產開發企業與中介機構關系演化系統經過長期學習與演化將收斂于O點，即均選擇獨立經營策略；第Ⅱ或Ⅳ象限表示房地產開發企業與中介機構關系有待進一步學習調整，最終的均衡狀態將取決于雙方學習調整的速度。

由此，在房地產業生態價值鏈系統中，房地產開發企業與中介機構博弈的演化關系最終取決于鞍點D的取值，而鞍點D由雙方協同經營產生的超額凈收益（△V）、協同經營策略需要的初始投資成本（C1和C2）以及雙方超額凈收益的分享值（△V1和△V2）共同決定。由圖2可知，當雙方超額凈收益的分享值（△V1和△V2）既定時，超額凈收益（△V）越大，初始投資成本（C1和C2）越小時，第Ⅰ象限的面積越大，則系統收斂于C點（雙方都選擇協同經營策略）的概率越大。那么，當中介機構選擇獨立策略時，房地產開發企業分別選擇協同經營策略與選擇獨立經營策略所帶來的效用差距較小；當中介機構選擇協同經營策略時，房地產開發企業分別選擇這兩種策略時帶來的效用差距越大。對應的，當房地產開發企業選擇協同經營策略時，中介機構選擇協同經營策略與選擇獨立經營策略能夠獲得的效用差距越大；而房地產開發企業選擇獨立策略時，中介機構選擇這兩種策略所能獲得的效用差距較小，由此，房地產開發企業與中介機構的經營關系將向著{協同經營，協同經營}方向演化。

圖1 房地產業生態價值鏈基本模型

圖2 房地產開發企業與中介機構博弈復制動態演化相位圖

現實中，為了實現房地產業生態價值鏈系統的價值最大化和可持續發展，房地產開發企業與中介機構雙方都不希望朝著{獨立經營，獨立經營}進化，這種納什均衡無論對于各個中介機構、房地產開發企業、房地產業生態價值鏈系統乃至整個經濟環境都是不利的。雙方都希望爭取獲得價值最大化，使博弈向著均衡點{協同經營，協同經營}方向發展。

房地產業生態價值鏈系統的價值增值模型分析

（一）房地產業生態價值鏈價值增值模型構建

圖3 房地產業生態價值鏈系統價值增值模型

當房地產業生態價值鏈系統的各個價值主體朝著{協同經營，協同經營}方向演化時，在系統物質流、能量流、技術流、信息流、資金流、廢物流和價值流的引導下，房地產業生態價值鏈系統上每一個系統元素都是價值增值的元素，每一個系統成員都是價值增值的一個主體。通過產業資源的不斷投入，在價值主體活動的作用下，不斷循環利用資源，房地產業生態價值鏈一方面為市場消費者創造“產品與服務”這一價值實體，一方面向外系統排放產業廢物，這是一個價值活動與產業資源共同作用的價值增值過程。因此，房地產業生態價值鏈系統價值增值模型可以用圖3來表示。

（二）房地產業生態價值鏈價值增值要素挖掘

根據圖3可得，房地產業生態價值鏈系統價值增值主要由以下六個部分構成：

1.協同增值。房地產業生態價值鏈系統的協同增值具體包括管理協同增值、經營協同增值和財務協同增值。所謂管理協同價值是指房地產業生態價值鏈系統在協同經營過程中，各個價值主體由于各自管理優勢的不同，可以實現管理優勢的互補，不斷提高各自的管理效率與運行效率。經營協同價值主要指的是房地產業生態價值鏈系統通過價值主體的協同合作，將各個價值主體的資源結合起來，并進行生態化運行與管理，實現規模經濟與范圍經濟，同時也降低了產業內部的交易費用。財務協同價值是指房地產業生態價值鏈系統的協同經營給各個價值主體在財務方面帶來的種種效益，主要表現在合理避稅、降低資金成本、獲得股票上漲等預期效應。

2.資源增值。房地產業生態價值鏈系統的資源增值主要包括資源的集約利用增值、資源的循環利用增值兩方面資源增值要素。資源集約利用增值是指房地產業生態價值鏈系統經過對房地產業的物質資源的節約利用而帶來的資源價值增值，具體包括建筑材料的成本節約、土地集約利用的成本節約，水資源費用節約以及煤、電、氣、油等綜合能源費用節約。循環利用增值是在房地產業生態價值鏈系統中，以建筑材料的循環利用為主，且包括可再生材料利用、可再生能源利用、廢舊土地的循環利用、污水處理與回用利用、雨水的循環利用、廢氣的循環利用等所帶來的價值增值。

3.生態增值。房地產業生態價值鏈系統的生態增值主要從房地產項目出發來考察其生態價值，包括房地產項目選址遠離污染源帶來的生態增值、房地產項目的“聲環境”、“熱環境”、“光環境”、“空氣質量”、“室內環境質量”不斷改善帶來的增值、房地產項目在未建設前原始資源的利用與保護等方面。

4.技術增值。技術創新價值指各個價值主體通過將設計理念、生態技術、循環技術等知識產權類、無形類資產引入房地產業生態價值鏈系統，使技術創新引領產業價值提升的效應。房地產業生態價值鏈系統的技術增值是指向房地產業通過將生態技術與循環技術引入系統，提高整個房地產業生態價值鏈系統的管理水平、經營水平，并提高其競爭力和效益。

5.品牌增值。在房地產業生態價值鏈系統運行中，品牌增值主要包括以下方面：首先，依托房地產業生態價值鏈系統內某個或者諸多價值主體的名牌及其經營的經驗，可以提高房地產項目的銷售速度和價格，提升整個房地產業生態價值鏈系統的市場競爭力和經營業績，從而創造和分享更大的產業價值；其次，在知名價值主體的引領下，房地產業生態價值鏈系統中其他原本并不是非常知名的價值主體也可以提高其名牌意識、質量意識和素質的效益，從而帶動整個系統的品牌價值和競爭優勢。

6.市場增值。房地產業生態價值鏈系統市場價值的提升主要依賴于兩個方面。首先，通過生態節能技術與再生資源的不斷投入于價值主體的生態協同運作，為市場消費者提供更具有生態價值的房地產項目及相關服務，從而獲得由消費者支付的更高的市場價值。其次，整個產業品牌價值的提升也帶來了房地產產品的品牌價值提升，從而帶來了市場價值的提升。

結論

本文基于演化博弈論的分析視角，構建了房地產業生態價值鏈系統的價值增值演化模型，從而探索房地產業生態價值鏈系統內各個價值主體間關系狀態不斷演化直至達到共生模式的過程。價值增值演化模型最后進化成兩個均衡點，即{獨立經營，獨立經營}和{協同經營，協同經營}，各個價值主體都會爭取收益最大化和可持續發展，使博弈向著均衡點{協同經營，協同經營}方向發展。進而，基于這種協同經營的穩定模式，構建了房地產業生態價值鏈系統的價值增值模型，凝練出房地產業生態價值鏈系統價值增值具體包括價值主體的協同價值增值、資源的節約利用與循環價值增值、房地產項目的生態價值增值、技術創新帶來的價值增值、品牌價值提升以及市場價值的提升六個全新增值要素，從而為房地產業實現生態協同化轉型并提升價值創造能力提供對策建議。

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