當前房地產(chǎn)管理相關(guān)問題的探討

【摘要】改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟的飛速增長，我國的房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展，并逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；但在其發(fā)展和管理的過程中，也存在很多問題；我國房地產(chǎn)業(yè)的管理離不開政府的宏觀調(diào)控，但是同時也需要房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場管理部門的相互協(xié)商、科學(xué)的調(diào)整，在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上改革創(chuàng)新，以適應(yīng)中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；管理；創(chuàng)新；發(fā)展

前言：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)行政管理機關(guān)依法對與房地產(chǎn)交易有關(guān)的機構(gòu)、各種交易活動和交易規(guī)則所進行的各項管理。房地產(chǎn)管理受到個人、企業(yè)和政府的密切關(guān)注，個人通過購買住房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到個人的住房問題；房地產(chǎn)企業(yè)通過建房、賣房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)通過對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀的調(diào)控與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到國家的財政收入和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)市場的管理，主要是通過對市場活動的研究來制定市場規(guī)則，從而來規(guī)范市場行為。房地產(chǎn)市場的管理主要包括兩個方面的內(nèi)容，一方面，管理部門要規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)和多數(shù)從業(yè)人員的行為，也要規(guī)范消費者和投資者的行為；另外一方面，要能夠保證房地產(chǎn)市場能夠向社會提供準確可靠的信息，例如，住房信息、價格信息、房產(chǎn)信息等。

一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段分析

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場從開始試點到現(xiàn)在已有三十多年的歷史了。雖然我國房地產(chǎn)市場起步較歐美發(fā)達國家起步比較晚，但是其發(fā)展速度非常的驚人，同時也是非常讓人擔憂的。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：1978 ～1991 年理論突破與試點起步階段；1992 ～1995 年非理性炒作與調(diào)整推進階段；1995 年～2002 年相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段；2003 年至今，房價不斷上漲，國家宏觀調(diào)控的新階段。隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)在正步入第五階段，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場目前的形勢分析，第五階段很肯能是房地產(chǎn)泡沫破碎的階段，房地產(chǎn)泡沫一旦破碎極有可能導(dǎo)致無數(shù)的投資者瞬間變得一貧如洗，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟危機。這將對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成非常重大的影響。

通過上述對中國房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展階段的分析可知，不管是國家房地產(chǎn)行政管理機關(guān)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商都需要對房地產(chǎn)目前的發(fā)展形和房地產(chǎn)管理中存在的問題進行深入的分析和總結(jié)，然后進行科學(xué)和合理規(guī)劃與管理，才能夠保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)管理中存在的問題及措施

2.1管理方式太過松散和表面化

近年來，隨著房價飛速的上漲，房價動態(tài)已經(jīng)成為民生關(guān)注的熱門話題了；中央政府也非常重視對房價的調(diào)控。2007年以來，國家不斷出臺新政策，致力于控制房地產(chǎn)價格，特別是近幾年來，政府可謂是重拳出擊，短時間內(nèi)密集出臺多項關(guān)于房地產(chǎn)管理的政策，但是收效甚微，房價依舊持續(xù)上揚。造成這種狀況產(chǎn)生的原因主要有三點：首先，大多數(shù)出臺的規(guī)定，形式化色彩太過濃重，只是走過場，沒有切中要害，不知不覺陷入“上有政策下有對策”的惡性循環(huán)，很多政策條文沒有從實際出發(fā)，可操作性不強；其次，房地產(chǎn)市場由于其相對的低投入高獲益特性，在很大程度上成為地方政府創(chuàng)收的重要形式，地方政府為了自身利益，對中央關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價格相關(guān)政策執(zhí)行不力；最后，與房地產(chǎn)價格密切相關(guān)的金融、土地、企業(yè)、地方政府等多個環(huán)節(jié)在日常運行中通常各自為政，缺乏溝通協(xié)調(diào)，這種現(xiàn)象更讓大多數(shù)房產(chǎn)管理調(diào)控政策流于形式。

2.2房產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象端倪初現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個競爭性行業(yè)，占有資源多，資金需求量極大，當社會資金被大量的挪用到房地產(chǎn)行業(yè)的時候，極易形成經(jīng)濟泡沫，事實上，從2009年開始，這種泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象就已初露端倪，全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40%以上。近兩年來，這種現(xiàn)象依然有增無減，購房者的觀望情緒愈加明顯，而房價的上揚也沒有因此而出現(xiàn)停滯。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，樓市若在經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮后，開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力，而大量房地產(chǎn)企業(yè)在價格急劇下滑中同時也將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”，因為靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格拉動的經(jīng)濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟和社會受害，最終榨干社會財富。這一切如果不通過加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，運用創(chuàng)新手段對其進行調(diào)節(jié)，勢必會對于國民經(jīng)濟的總發(fā)展將會構(gòu)成巨大的威脅。

三、房地產(chǎn)管理應(yīng)該如何創(chuàng)新

當前，房地產(chǎn)交易信息日趨網(wǎng)絡(luò)化、交易活動日趨市場化、交易主體日趨多元化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式顯然已經(jīng)難以適應(yīng)這種現(xiàn)狀，需要通過改革創(chuàng)新的方式來建立科學(xué)的、先進的、規(guī)范化的房地產(chǎn)管理模式。具體可以通過以下幾種方法來對房地產(chǎn)管理進行改革創(chuàng)新：

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式。中國的市場經(jīng)濟是一種經(jīng)濟手段，主要有價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律等基本運行規(guī)律。中國的房地產(chǎn)市場想要不斷健康發(fā)展，自身就要不斷探索創(chuàng)新，把科學(xué)的房地產(chǎn)管理方法運用到實際房地產(chǎn)管理中間去。同時還要學(xué)會借鑒國外先進的房地產(chǎn)管理模式，來促進我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）建立寬廣的交流平臺。政府房地產(chǎn)市場管理部門既要對房地產(chǎn)市場進行實際監(jiān)控，又要運用科學(xué)的辦法來對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，為市場主體提供高水平的服務(wù)平臺，從而滿足房地產(chǎn)市場多層次的需求。

（三）建立科學(xué)的評估體系。評估體系是用來對企業(yè)行為進行評價的標準，從而規(guī)范從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)與個人的行為，保障整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。科學(xué)的評估體系建立需要各相關(guān)部門的協(xié)助與配合，才能實現(xiàn)預(yù)期的目標。

四、制定詳細經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

當前，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型期，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著調(diào)整與改革，在這個關(guān)鍵時期，我們必須轉(zhuǎn)變思路，認清形勢，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有極其重要的影響，而住房條件關(guān)乎國計民生，在全民構(gòu)建和諧社會的過程中，我們必須根據(jù)當下房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定長期與短期發(fā)展目標，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，制定出符合實際需求的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，以此來滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。同時，我們要有針對性地把宏觀的、長期的經(jīng)濟管理目標分解為較為微觀的、中短期目標，使其更加符合房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，以求不斷理順當前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)管理是一項系統(tǒng)工程，需要各相關(guān)部門的密切配合，才能從真正意義上帶動我國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。針對當前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，當務(wù)之急就是對房地產(chǎn)的管理進行改革創(chuàng)新，使其適應(yīng)當今中國的發(fā)展形勢。