淺析我國異議登記的發展方向

【摘要】：異議登記是為了阻卻登記公信力而設的一種預防措施，是完善登記制度，保護相關權利人的重要手段。我國物權法中雖然規定了異議登記制度，但較為籠統，存在著較多的不足之處，不能包攬現實的各種問題。

【關鍵詞】：物權法;異議登記;完善

引言：在我國，雖然《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）明確規定了異議登記，但是由于立法規定得過于抽象，加之不動產登記瑕疵問題本身錯綜復雜的特性，因此不動產物權登記瑕疵的法律救濟問題并沒有被一勞永逸地解決。本文先后分析了我國異議登記制度的地位、我國異議登記制度的現時制度構造并就完善異議登記制度提出了有關措施。

一、異議登記在不動產物權變動中的地位：

《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”本條說明我國就不動產物權變動上，采取的是登記要件模式，即不登記，不發生物權變動。該條在原則上規定不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。

《物權法》第十九條明確規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15天內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。可見，在我國，異議登記實際上是一種暫時的保全登記，是更正登記的前置輔助手段。

二、《物權法》規定的異議登記的生效要件：

就目前的《物權法》規定，異議登記的生效要件包括以下三點：

1.申請人為權利人、利害關系人。

2.認為不動產登記薄記載的事項錯誤。

3.不動產登記簿記載的權利人不同意更正。

三、完善異議登記制度的有關措施：

《物權法》第十九條中規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15天內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。可見，在我國，法律對有關異議登記的規定過于抽象和籠統。針對此，筆者粗略地提出了一下幾點完善異議登記的建議：

（一）擴大適用異議登記的法定情況：

根據《物權法》，只有權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，才可以申請異議登記。筆者認為，對于“對于依照有效的財產保全裁定”也可以對相關不動產辦理異議登記。

針對部分學者認為登記機構可以依職權進行異議登記[1]，筆者認為不妥。因為民法的私法性質，其一大原則是“意思自治”，不適宜規定代表國家的登記機構主動依照職權進行異議登記。

（二）明確可提起異議登記的錯誤事項的范圍：

物權法對可提起異議登記的錯誤事項的范圍未做一個明確的規定。究竟是錯誤事項可以針對一切登記事項，還是僅限于權利性事項，尚未可知。

由于異議登記的目的在于為利害關系人通過民事訴訟進行權利確認或者為直接辦理更正登記收取更多的證據提供一種臨時的保障，因此，關于針對不涉及權利狀況的不動產的自然狀況，如房屋編號、房屋坐落、建筑面積、規劃用途等，一旦發生爭議，不能申請異議登記。[2]

（三）不應以不動產登記簿記載的權利人不同意更正為前提：

如果認為異議登記以權利人不同意更正為前提，則必然要求利害關系人提交權利人不同意更正的證明材料，如果登記權利人既不同意更正，也不出具拒絕同意更正的文件，則利害關系人勢必無法申請異議登記。這樣一來，建立異議登記制度的立法目的將會落空。因此，筆者認為登記不應以權利人不同意更正為前提。

（四）應增加“要求申請人提供擔保”的規定。

作為一項保障權利，異議登記也有被濫用的風險。盡管有“15日內不提起訴訟即異議登記無效”的規定，但是一些不動產的價格瞬息萬變，惡意的異議登記還是可能對權利人造成一定的損失。針對此類情況，為避免申請人濫用異議登記的申請權利，應要求申請人提供相應擔保。如此，既可以對申請人起到一定制約作用，也便于申請錯誤情況下事后救濟程序的展開。

（五）異議登記的法律效力：

就世界范圍上看，各國立法規定異議登記的基本法律效力是阻斷不動產登記的公信力，但對于不動產異議登記的效力是否禁止登記名義人行使處分權卻又“事后阻斷模式”和“事前防止模式”兩種模式。所謂事前防止模式，即限制登記名義人行使對爭議不動產的處分權。所謂事后阻斷模式，即異議登記不能剝奪或者限制登記名義人行使處分權。只有在異議登記成立后，該物權變動才喪失法律效力，第三人不得主張自己為“善意占有人”。 [3]

筆者認為，我國應采用事后阻斷模式。因為現實中，一些不動產價值瞬息萬變，采用“事前防止模式”顯然不妥。而“事后阻斷模式”符合“物盡其用”的原則，也尊重了第三人的意思自治——既然第三人甘冒物權變動無效的風險，法律自然應該允許。

（六）規定異議登記消滅的事項：

1.對于依法申請的異議登記，自登記之日起半個月，申請人未起訴的;

2.對于依法申請的異議登記，自登記之日起半個月，申請人未申請仲裁的;

3.利害關系人敗訴的，由法院在生效裁決中撤銷異議登記;

4.異議登記申請人自愿申請注銷該登記;

5.其他使異議登記消滅的事項。

（七）再次申請的條件：

《土地登記辦法》第61條第2款規定：“異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政部門不予受理。” [4]

筆者認為，這個問題應該具體問題具體分析。

1.對于依法申請的異議登記，自登記之日起半個月，申請人未起訴或未申請仲裁的，一般不能重新提出異議，但在不可抗力或其他正當理由的情況下除外。

2.對于判決書或者仲裁裁決證實登記薄記載正確的，或申請人申請撤銷異議登記的，原申請人不得就相同的事實和理由再次提起異議登記的申請，但是異議登記人有新的事實或理由的除外。

四、結束語：

隨著實踐的不斷深入，《物權法》中對異議登記的規定不能很好地包攬現實中的各種問題，本文針對現行《物權法》對異議登記的規定，結合其他法條法規對異議登記提出了一些立法建議。異議登記時不動產登記制度的重要組成部分，其重要性不可忽視。本文只是粗略地分析了異議登記的未來的發展方向。希望以此文拋磚引玉，引發相關學者即有關部門的關注，盡快完善異議登記制度。

參考文獻：

[1]吳國喆：《異議登記制度研究》，河北廣播電視大學學報，2010年第2期

[2]王志紅《完善我國異議登記制度的法律思考》，湖南警察學院學報，2011年8月第23卷第4期

[3]金華市中級人民法院：《試論不動產異議登記的法律效力》，法制與經濟，2012年2月303期

[4]劉倩薇：《論我國不動產異議登記制度的不足與完善》，法制與經濟， 2012年7月11期