論我國房地產登記制度的不足與完善

屏邊苗族自治縣住房和城鄉建設局

摘要：改革開放后我國經濟發展迅速，建筑行業更是異軍突起成為推動我國經濟水平不斷增長的重要動力。隨著房產總量的增加怎樣有效的管理這些房產成為，我國政府部門不得不解決的重要課題。由于房產交易市場活躍度的不斷提高，人們在交易過程中的風險也在不斷增加，在房產交易過程中怎樣保證權益成為人們關注的重要問題。基于此政府相關部門強化了不動產等級制度，通過該制度對房屋產權建立、變更、滅失進行規范管理。但是由于我國房地產市場開放較晚，相應的房地產登記工作經驗匱乏，房地產登記制度仍待完善，造成了實際的房地產登記管理工作中仍存在較多問題，因此相關部門應當認真分析和研究房產登記制度中存在的問題，并在此處上提出科學有效的完善措施，通過構建科學合理的房地產登記制度推動我國房地產登記工作的有序開展。

關鍵詞：房產登記制度；不足；完善

近幾年我國房地產市場收到了前所未有的關注，無論是投資還是居住目的，購買房屋必然會涉及房產登記環節，只有通過房產登記購買者的房屋所有權才能夠得到保護。然而隨著房產登記數量的增多，我國房產登記制度存在的不足也逐漸暴露出來，這不僅嚴重抑制了房產登記工作作用的發揮，對于我國房地產市場的管控也造成了很大影響。基于此構建科學有效的房產登記制度具有十分重要的意義，本文將對房地產登記制度中的不足進行分析，并在此基礎上探索完善我國房產登記制度的措施。

一、房產登記的職能

第一，管理職能。房產登記管理職能主要體現為管理房產產權，是房產行政機關登記、管理房產產權狀況的活動，登記申請人是主管機關的管理對象。實際當中房產登記主要有以下幾種職能：首先，監督審查房產產權的得失變更，進而為產權登記的合法性和真實性提供保障，最終達到通過行政手段管理房產的目的。其次，通過房產登記構建我國的戶籍資料，為戶籍管理的有序進行提供保證。通過采取房產登記措施，能夠更加科學的整體規劃房產資料，通過提升房屋使用效率降低房產資源浪費現象，進而實現社會效益的提升。

第二，公示職能。房產登記的公式職能中房產權利變動情況會由房產行政主管機關公示，房產產權狀況能夠被社會大眾所了解，進而有效的保護了利害關系人的知情權，并通過房產登記社會公信力的樹立為產權交易的安全進行提供保證。所以，在我國房產登記中存在名義上的權利人和真正權利人不一致的情況，若是沒有及時公開這種情況，就很可能出現名義上權利人和不知情第三人交易產權的現象，這種情況下第三人的權益就有可能受到侵害。

第三，產權確認職能。房產登記能夠確認產權所有人的權屬狀態，也就是產權具備了相應的法律效力，這樣社會就會公認經過法律確認的房產，通過法律規定使房產獲得了國家強制力的保護，這樣就能夠有效對抗他人的非法侵害。房產產權制度的運行正是建立在房產登記的產權確認職能的基礎上的，在我國房價不斷提升的過程中越來越多人選擇租房，通過確認房產的產權，也能夠有效規范租房市場，進而為房產交易雙方的權益提供保障。

二、我國房地產登記制度存在的問題

第一，現階段房屋和土地兩個部門分管仍是我國很多地方房地產業務的處理主要方式，所以只有分別在土地管理機關和房產管理機關進行土地使用權和房屋所有權登記才能夠完成房地產權屬登記。而這種分別登記情況卻嚴重違背了法律設立不動產物權登記的目的，一方面使得不動產物權無法獲得統一的法律基礎，法律之間存在沖突；另一方面不同登記機關的職責沒有明確的劃分，不同部門間的利益沖突引發了很多重復抵押房屋土地的情況。

第二，不動產物權登記立法仍有待健全。實際當中我國很多關于不動產物權法律法規在不動產登記問題上都做出了相應規定，這些規定存在內容沖突、銜接不緊密的問題，同時一些部門在工作中過分強調本部門利益，進而造成不一致的登記權屬證書、不一致的房產和地產、不一致的登記效力、不一致的登記機關、不一致的登記程序等問題[1]。

第三，近年來我國越來越多的農村房屋參與到房產經濟交易活動中來，相應城鄉登記管理不一致的問題愈發凸顯。實際中我國主要由村鎮建設管理部門負責農村的房產登記工作，這樣就使得村鎮管理部門工作人員對此項工作專業知識缺乏了解，進而造成城鄉登記管理的差異[2]。

三、完善我國不動產物權等級制度的策略

第一，為了使第三人利益和財產交付制度得到保障，應當通過法律規定的形式使相應權利主體獲得長期穩定的財產權利和權利效力，為人們的利益期待提供有效的保護。發達國家的不動產登記制度都是以本國民事基本法律為基礎建立起來的，并通過配套的不動產登記法，使得不動產登記制度的可行性更高。我們應當汲取外國經驗的有益部分，通過制定《不動產登記》等法律文件，促進我國不動產登記制度的不斷完善[3]。

第二，為了提升農村集體土地房屋不動產登記管理水平，減小城鄉登記管理水平差異，應當為城市不動產和農村地區不動產設置統一的登記機關，進而實現不動產物權登記統一化、規范化的發展目標。登記機關法定是房屋權屬登記的重要特點，其中縣級以上的地方人民政府房產管理部門是房地產權屬登記機關，這一點已經在城市房地產管理法中得到明確，同時這一規定的適用對象是國有土地范圍內的房屋。當前農村地區主要是根據上世紀的村莊和集鎮規劃建設管理條例進行集體土地的權屬管理，但該條例中規定的村鎮房產登記管理主體有市、縣人民政府建設或房產行政部門以及市、縣人民政府。近年來由于高新產業區、開發區的設立和縣改區等問題，很多部門沒能充分了解權屬登記工作，為了局部利益賦予這些單位自行發證的權力。這種多部門發證的狀況對于我國不動產權屬登記的有序、有效開展造成了嚴重影響。在國際范圍內通行的不動產權屬登記都需要符合“簾幕原則”，也就是對于房地產權屬狀態只能通過一個窗口進行了解，公眾獲得信息的唯一來源就是政府登記簿。只有一個機構對不動產權屬登記進行管轄，是保證這種唯一性的核心手段，所以在區分轄區時不能講土地所有權性質為標準[4]。

第三，當前我國通過建立各種不動產分別登記，分配各種不動產到相應的管理部門。例如在土地管理部門進行土地登記，在建設行政部門進行房屋產權登記，在森林管理部門進行林權登記。基于行政管理的角度這種等級制度似乎不存在什么問題，但是從物權法、民法的角度上看，這種做法并不是那么“無懈可擊”[5]。這是因為實際當中提供統一的不動產物權法律基礎、進行物權公示、完成物權變動是不動產登記的根本目的，而不是單純的行政管理。在分別登記的情況下，就會產生不一致的法律基礎，進而在操作中產生沖突。例如，在我國擔保法中對于無建筑物的土地應當在土地部門登記抵押權，對于有建筑物的土地則應當在房產部門登記抵押權。同時擔保法還規定設定土地權利抵押權是，納入抵押的還包括地上附屬物，而在物上設抵押權時納入抵押的還包括土地權利。實際當中，由于房產部門和土地部門無法共享登記信息和資料，假如有建筑物存在于土地之上，那么房產部門進行了抵押權等級設定，那么土地登記部門也進行了土地抵押權登記，由于兩部門無法知曉土地上房屋和土地是否在對方設置抵押權的情況，就會產生重復抵押的問題。根據擔保法中房屋占用范圍內同時低壓規定，這兩個抵押權具有重合的支配范圍，也就是說這種因重復登記造成的重復抵押會導致權力重復實現的結果[6]。

結語

房地產登記制度的完善程度對于房地產登記工作的開展具有十分重要的意義和作用，而房地產登記工作不僅具有保證產權人權益的作用，還能夠發揮宏觀調控房地產市場的功能。所以相關部門應當充分重視房地產制度的完善工作，根據我國實際情況、借鑒發達國家經驗，對我國房地產登記制度進行建立健全，進而為房地產登記工作提供可靠的制度保障，本文分析了房產登記制度的不足和措施，但仍存在一定局限希望行業人員能夠加強重視，通過不斷完善房產登記制度，推動我國房產管理工作的開展。

參考文獻：

[1]黃利紅，王成明.略論我國不動產登記制度的行政法問題——以房產登記為例[J].湖北成人教育學院學報，2014，（12）：62-63.

[2]史彥維.農村房產登記制度初探——宅基地使用權的物權保護[J].管理觀察，2014，（02）：88-89.

[3]楊凱.論房產糾紛行政與民事交叉案件之審理對策——兼評《物權法》實施對民事行政關聯訴訟審判之影響[J].行政法學研究，2014，（15）：119-127.

[4]孫軍，姬廣鵬.房產登記檔案查詢制度在法治社會中的承載——從“房妹”、“房叔”、“房姐”到“限制以人查房”的思考[J].檔案學通訊，2014，（02）：61-64.

[5]馮浩，向鑫.淺析房產稅改革——基于上海地區實施現狀[J].中國總會計師，2014，（12）：117-120.

[6]陳雪萍.論離婚房產分割中信托法律制度之應用——以英國法上的共同意圖的推定信托和歸復信托為借鑒[J].政治與法律，2014，（12）：128-142.