房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制

北京中維泰禾置業(yè)有限公司 或者泰禾集團(tuán) 101111

摘要：房地產(chǎn)項目從工程招投標(biāo)制度的實施，施工階段監(jiān)理制度的完善及工程結(jié)算的全面審核，使工程造價在事中及事后得到較好的控制，但是作為設(shè)計階段的事前造價控制，仍未得到很好的控制。據(jù)分析，設(shè)計費用一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%，但正是這1%的費用卻基本決定了幾乎整個工程的全部費用。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是何等重要。本文介紹了房地產(chǎn)項開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制措施。

關(guān)鍵詞：限額設(shè)計；投資控制；設(shè)計招標(biāo)

引言

設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的，特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計，以避免“先天不足”。下面介紹項目設(shè)計階段成本管理的主要措施。

1、實行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選定設(shè)計單位

設(shè)計單位的選擇是設(shè)計階段成本控制的第一步。同一個項目，同樣的設(shè)計要求和規(guī)范，不同設(shè)計單位來設(shè)計，最終呈現(xiàn)的設(shè)計成果也是千差萬別，無論其平面布局與流線設(shè)計、立面風(fēng)格與用材、各功能空間的面寬與進(jìn)深，項目整體結(jié)構(gòu)形式，暖通電氣系統(tǒng)的選擇，乃至項目鋼筋含量、混凝土用量等都會有很大差異，這些都直接影響了開發(fā)項目的建安成本。有如此大差異主要是因為各設(shè)計公司的設(shè)計水平參差不齊，有些商業(yè)化程度較高的設(shè)計公司對于設(shè)計流程有全面的控制標(biāo)準(zhǔn)，可以避免設(shè)計過程受人為因素影響；同時各公司各有擅長，有些公司擅長住宅，有些公司擅長辦公，或者擅長商業(yè)等等，這些各公司對于非擅長的建筑類型，沒有經(jīng)驗的積累，設(shè)計過程容易非常保守，或者容易失控。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)來選擇合適易管、態(tài)度重視、項目業(yè)績好、服務(wù)意識強(qiáng)、市場口碑好的優(yōu)秀設(shè)計單位從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的設(shè)計變更及工程洽商。

在設(shè)計單位確定之前，可以邀請幾家有實力的設(shè)計單位或資深設(shè)計師通過設(shè)計方案競賽等方式來優(yōu)選設(shè)計單位和建筑方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。也有利于控制項目建設(shè)投資——中標(biāo)方案一般所作出的投資估算能控制或接近招標(biāo)文件中規(guī)定的投資范圍，同時也有利于縮短設(shè)計周期，降低設(shè)計費。

2.開展限額設(shè)計

限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關(guān)鍵措施。限額設(shè)計即在設(shè)計中以控制工程量為主要內(nèi)容，抓住控制工程造價的核心，從而能有效地克服和防止成本失控的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)開發(fā)的投資獲得盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益。同時，推行限額設(shè)計有利于增強(qiáng)設(shè)計單位的責(zé)任感，在實施限額設(shè)計的過程中，通過獎罰管理制度，促使設(shè)計人員增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念和責(zé)任感，使其既負(fù)技術(shù)責(zé)任也要負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。實踐證明，限額設(shè)計是控制工程造價，合理使用人力、物力、財力，提高投資效益行之有效的手段。

限額設(shè)計的控制過程是合理確定項目總投資限額，科學(xué)分解投資目標(biāo)，進(jìn)行分目標(biāo)的設(shè)計實施，設(shè)計實施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環(huán)過程，同時在整體的循環(huán)過程中，要求各專業(yè)設(shè)計人員認(rèn)真研究實現(xiàn)投資限額的可行性，對項目的總圖方案、工藝流程、關(guān)鍵設(shè)備、主要建筑和各種費用指標(biāo)提出方案比選，作出投資限額決定。限額設(shè)計應(yīng)貫穿設(shè)計全過程，包括概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計，均要有不同的限額設(shè)計要求。限額設(shè)計主要包括以下兩方面內(nèi)容：

第一：造價指標(biāo)限額，即為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如土建單平米造價、外立面單方造價、園林單方造價、室內(nèi)精裝修單方造價等。造價指標(biāo)與設(shè)計應(yīng)是相互制約，相互修正的循環(huán)過程，而且造價指標(biāo)應(yīng)隨設(shè)計過程的逐步深入提出越來越精確的指標(biāo)要求。如在方案階段進(jìn)行投資估算，控制項目的總投資額，并對方案進(jìn)行修正，指導(dǎo)初步設(shè)計；在初步設(shè)計階段進(jìn)行初步設(shè)計總概算，將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程；在施工圖階段，各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

第二：經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)限額，即為保證設(shè)計成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的技術(shù)上不應(yīng)突破的限制值。如：建筑物層高、窗地比、墻地比、地下車庫層高、地下車位平均面積、建筑物鋼筋含量、建筑混凝土含量、建筑可售比等。按高層統(tǒng)計，以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本上鎖定建安成本的 60%左右。作為限額設(shè)計的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)滿足客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行的技術(shù)要求。同時根據(jù)項目的所處區(qū)域、項目的設(shè)計風(fēng)格、項目的平立面方案等相關(guān)內(nèi)容對限額指標(biāo)的影響，可以將限額指標(biāo)設(shè)置合理的浮動范圍。

3.采用合同措施

第一.合同內(nèi)明確設(shè)計周期。在合同簽訂之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目總工期要求及項目特點，與設(shè)計單位協(xié)商確定合理的設(shè)計周期。要注意設(shè)計周期的合理取值，重視設(shè)計周期對總成本的影響。首先設(shè)計周期過長，會相應(yīng)順延項目竣工日期，會降低資金的時間價值，導(dǎo)致貸款利息的增加即住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的期間費用的上漲；另外設(shè)計周期過長，導(dǎo)致工期的增加，使得市場風(fēng)險變化可能越大，畢竟住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目受到政策及市場的影響相當(dāng)大，而且會對產(chǎn)品的實際價值產(chǎn)生影響。但設(shè)計周期如果過短，會導(dǎo)致設(shè)計人員忙于趕工，不僅設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性考慮不周，甚至本身設(shè)計質(zhì)量就得不到保證。

考慮如何在保證質(zhì)量，不增加成本的前提下縮短設(shè)計周期成為重要問題。需要做到以下兩點：

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理的重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)針對項目特征指派熟悉設(shè)計流程、施工工藝及成本控制的專人負(fù)責(zé)與設(shè)計單位的溝通與聯(lián)系，最好能夠做到設(shè)計現(xiàn)場辦公。對于設(shè)計過程中存在的問題可以盡快解決，避免將時間浪費在各單位部門的工作交接傳達(dá)的過程中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視工序的前置和搭接，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計涉及專業(yè)較多，而一家設(shè)計單位往往有同時進(jìn)行這不止一個項目的設(shè)計的工作，因此應(yīng)注意各專業(yè)人員的工序前置和搭接，避免窩工浪費。

其次，推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。工程標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計通常指工程設(shè)計中，可在一定范圍內(nèi)通用的標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖和復(fù)用圖，一般統(tǒng)稱為標(biāo)準(zhǔn)圖。在工程設(shè)計中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可促進(jìn)工業(yè)化水平、加快工程進(jìn)度、節(jié)約材料、降低建設(shè)投資；工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，來源于工程實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)。大量加以實施，能在工程建設(shè)活動中得到最普遍有效的推廣使用，這是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的一條重要途徑。抓設(shè)計質(zhì)量，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范必須先行。據(jù)統(tǒng)計，采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計一般可加快設(shè)計進(jìn)度1～2倍，節(jié)約建設(shè)投資10%左右。

第二.合同內(nèi)明確設(shè)計獎優(yōu)罰劣條款。目前設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制，造成設(shè)計保守、不合理、浪費大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實行設(shè)計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度，設(shè)計單位就會在批準(zhǔn)的項目投資限額內(nèi)，認(rèn)真的進(jìn)行多個方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應(yīng)按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過投資額的設(shè)計單位給予一定的罰款，做到獎罰分明。

第三.合同內(nèi)明確設(shè)計質(zhì)量控制的限制條款。 由于設(shè)計文件的“錯、漏、碰、缺”難以從根本上杜絕，這些往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分被動，使設(shè)計師的執(zhí)業(yè)水平與職業(yè)道德成為影響工程項目成敗的主要風(fēng)險因素。因此可以嘗試在設(shè)計合同中列入一些限制條款。要求設(shè)計單位進(jìn)行2-3次的圖紙自查，并提供圖紙自查的問題及修改意見。

第四.其它問題的控制條款。對于因設(shè)計單位設(shè)計錯誤、設(shè)計延誤時、施工過程中的設(shè)計配合不到位導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損失，均在設(shè)計合同中進(jìn)行約定，明確雙方應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險，提高工程設(shè)計質(zhì)量。針對設(shè)計人