為工廈活化政策出謀劃策

自2011年4月12日推出工廈活化措施至今已有四年半的時間，政府曾稱需要更多數據以瞭解措施成效，並於2012年4月延長措施試行期一年，至今已過了三年多，仍未見到任何相關的改進措施出臺，相關政策仍停留在初始階段。既然澳門的工廈值得去改造，那麼該如何檢視本澳的工廈活化政策？工廈活化又該如何發展？對此，受訪者也提出了他們自己的建議。

澳門工聯副理事長李振宇首先建議政府應盡快檢討措施實施以來的成效，根據所收集到的數據評估措施效果，及時優化完善，為該措施今後的發展指明方向。其次工廈活化措施在出臺之前是否進行過充分的市場調研？例如工廈活化措施有兩個硬性指標：第一，工廈若拆後重建成住宅樓宇，則須保證實用面積不超過60平方米的細單位應佔住宅總單位數至少7成或以上;第二，所有細單位的建築面積總和須占整個項目住宅單位總建築面積一半或以上。這兩個指標既是針對工廈業主的硬性規定，又是對本澳未來房地產市場需求的預期判斷。但政府推出的工廈活化措施卻將絕大多數住宅單位的面積限定在60平米以下的細單位，與市場需求似乎不符。第三本澳推出的工廈活化措施內容過於單一，只能改造成住宅單位。本澳政府可以借鑒香港工廈活化經驗，優化工廈活化政策，豐富措施內容，容納更多元、更有效的活化。可以根據工廈的實際情況，調整工廈的改造方向，如可以改造成供商業、教育服務及文創產業等使用的場所，以增加活化措施的社會吸引力和支持度。第四，政府可以優化工廈活化政策，如可以研究分層改建的可行性，讓不能達成共識的工廈申請分層改建，改變用途。另外，工廈活化政策門檻高，落實難度大，投資效益低。其實，本澳工廈活化措施沒有提供相關的鼓勵和優惠措施，僅僅是申請流程上的加快，而這對投資人來說並沒有多少吸引力。政府可以出臺相關的鼓勵和優惠措施，讓業主主動投入到工廈活化計劃中來，加快工廈活化的速度。

時事評論員梁啟賢提出如果政府肯和一些民間機構合作，出資收購一些工廈，再將其活化，然後交給一些社會服務機構或者是一些文創產業，此類舉措對澳門的文化創意更加有益，比直接給資金的用處更加大。政府跟民間機構合作，可以進行一些長遠的規劃，比如說一座大廈是應該做社會企業還是文創又或者是一些社會服務機構的寫字樓？也可以將一些不同的社會服務部門的總部或者是中央行政部門搬進改造後的舊工廈中，可以帶動舊區的發展，帶領整個片區的活化。

本地建築師呂澤強則建議借鏡香港觀塘工業大廈改建和重建成一些商業貿易中心，令觀塘這個區從以前的工業區轉化為商業貿易中心。呂澤強說：“澳門工廈活化在城市規劃的角度來講，可能是需要有一個全局觀一點的策略，例如這些工廈主要集中在哪個位置，活化往哪個方向發展，是朝向文化創意產業還是朝向商貿，從而讓那一區由工業區逐漸活化為另一種區域。城市規劃要有一個目標，而不是零散的這家工廈做這個、那家工廈做那個，對一個城市整體上帶來一個很突兀的形象的。”

中原地產董事何兆恆對工廈活化有不同的提議，他憑藉多年的房產從業經驗提出，工廈活化這方面，要盡快弄好收購法，完善收購法例，才能更容易去更新。同時工業大廈的面積需要縮小，目前一個單位隨隨便便都是一萬呎，但是實際上很多租戶只需要一千呎的面積足已，如果將工廈面積縮小，對於想要購買或者租借商戶的人來說是很好的。現下有的工廈會將一個單位分割成幾個，如此一來存在一定的安全隱患，這種改造不太符合消防法例，拿牌照的時候也難。政府應該出一些法例，制定合乎的手續，完善各種不合乎的情況後，也有利於工廈在市面的流通和自由運作。政府應該把過去守舊的條例更新，讓把工廈面積分小成為可能，像一張白紙如果用不完就撕開變成兩半，這是很正常的，只要是符合消防的話就應該允許它實行。

澳門的舊工廈其實還是一塊沒有被開發的風水寶地，澳門土地資源稀缺，寸金尺土。舊工廈可以開拓自己的新天地，也將會成為新的發展趨勢，政府推出活化工廈多時，但成效不彰，更甚至出現間接推高租金的情況。希望政府檢討政策方向，完善滯後法律，參考香港成功經驗，規劃好日後的發展藍圖，合理規劃舊工廈的發展狀況，讓舊工廈成為新城規劃中的一部分。