房地產業的春天才剛剛開始

潘國堯　宋志嬌　彭亞麗

“中國第一輪城市化是因為大量非城市人口的進入，那時主要解決的是住宅問題。第二輪城市化實際上是為了城市的繁榮，這個對商業地產的需求是巨大的，從這個角度看，房地產的春天才剛剛開始，根本不存在樓市‘倒春寒的問題”

——范小沖

最近，有關房地產“倒春寒”一詞出現的頻率很高，成為媒體報道的關鍵詞。在當前經濟形勢整體下行、房地產企業融資成本上升的現實面前，指望樓市門庭若市的光景再現是不可能的。那么中國的房地產真的迎來拐點了嗎？或者像有人預測的那樣，中國樓市就要崩盤了嗎？帶著這些疑慮，《祖國》雜志記者（以下簡稱“祖國”）日前專訪了陽光100置業集團常務副總裁范小沖先生。

祖國：作為全國百強房企的高級管理人員，您應該對行業了如指掌，您認為當前樓市的“倒春寒”是否存在？

范小沖：所謂的“倒春寒”現象是跟中國經濟現在的整體下行和轉型發展密切相關的，同時也與中國現在城市化發展進程中出現的一些變化相關的。過去我們每一次房地產市場的價格震蕩，都是與宏觀調控相關的，是由政策引起的。而這次樓市出現的寒流實際上沒有政策的影子，完全是一種市場行為，當然與金融收緊是有關的，但是金融機構的作為本身也是一種市場行為。站在行業的角度，我認為對樓市做出“倒春寒來了”的判斷是錯誤的。

祖國：那您對另一種關于樓市崩盤的說法又怎么看？

范小沖：這個觀點就更離譜了。中國樓市離崩盤的距離還很遠。你可以看到，前一段時間，一線城市的買地者還是非常瘋狂的。只是現在很多城市的土地供量大了，房地產開發企業有選擇余地，不同區域的供需結構不同，也就是說，有些地方供量很大，但是客戶并不多，有些地方實際上客戶需求很大， 但是開發商的供地量又不大。這只是一個結構性的問題，并不是整個行業要出現崩盤的問題。

但是為什么大家感覺到有很多的困難呢？就是因為供量很大了，客戶不一定買你家的房子了。市場開始出現了分化，有的人手上有庫存，就感覺到市場有壓力，他就會選擇在這個時候急于出手。

加上現在開發商融資成本也很高，開發商擔心房子賣不掉，回款的壓力就很大，所以出現了一些開發商的跑路現象，但這只是一些個別現象，還沒到面臨崩潰的程度。

祖國：那您覺得現在真實的市場情況是怎樣的？

范小沖：實際上今天的房地產市場還是在歷史的最高點上，至少從需求的角度看是這樣。我們不能因為部分地方的樓市出現價格松動，就說市場沒有了，而只能說，客戶他不一定買你的房子了。過去的情況是大家還擔心房子會漲價，一些人就恐慌性地購房。現在即使是房價降10到20個點，從價位上看，還是歷史上的最高點。

中國房地產市場經過了十幾年的快速增長，到現在市場的供應開始趨于平衡了，過去是嚴重的供不應求，現在供需開始平衡。但平衡是個大概念，在局部地方肯定會出現嚴重的供過于求的情況。比如說杭州那樣的城市，前些年過度開發房產，把樓市炒熱了，現在需求量下降，價格當然會受到影響。加上受整體經濟不景氣的影響，產業發展速度跟不上，人口和家庭結構短時間內也不會發生大的變化，樓市的市場化調整會維持一個平穩的現狀。

祖國：新型城鎮化戰略對樓市會產生什么影響？

范小沖：前些年，不少房產開發企業轉到二三線城市發展，延續了原來的一線城市開發思路，到郊區圈地。比如當年的廣州，郊區圈地的人都發財了。 為什么呢？因為城市建設攤大餅，樓市越炒越熱。一些城市的周邊，原先是農村，現在變成了城中村。現在一線城市已經從城市化戰略走向郊區化戰略了，但二三線城市不一樣，他們的城市化才剛剛起步，人口還在不斷地向城市核心區聚集。

舉個例子，在二三十年前，當時上海人說：“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，那還是大上海呢，但是今天這種觀念已經全部改變了，上海人都大量地搬到周邊郊縣區了。這個觀念的改變過程經過了二三十年。那么在一些中小城市也一樣，隔條馬路或者是隔那么幾公里，他寧可在市中心都不愿意搬出去，因為住戶覺得配套設施跟不上，不方便。

我們應該對新型城鎮化戰略有所期待，畢竟這是涉及到幾億農民切身利益的大事，這也是與房地產市場的變化息息相關的。

祖國：您覺得今后房地產市場的最大變化會體現在哪個方面？

范小沖：我覺得技術創新和市場的個性化需求會對房地產業的影響很大。我們回顧一下家電行業和通訊行業的變化，很多產品都因為技術革命退出了市場。手機從模擬機到數字機是一個革命，電視機從玻璃屏到液晶屏，DVD就更不用說了。

那么房地產市場會不會出現這種情況呢？我想應該也會，只是不會出現這樣顛覆性的革命。客戶對房地產的需求現在已經慢慢開始分歧了，不同階層的人對住房會有不同的要求。現在，大家都還在面積和位置上糾結，以后，可能會對住房的結構，性能，功能等會有不同的需求。只要是對住戶合適的房子，可能都會有市場，房地產的個性化時代一定會到來。

單純的住宅市場現在已經在走下坡路，供和需開始逐漸接近了。中國第一輪城市化是因為大量非城市人口的進入，那時主要解決的是住宅問題。第二輪城市化實際上是為了城市的繁榮，這個對商業地產的需求是巨大的，從這個角度看，房地產的春天才剛剛開始，根本不存在樓市‘倒春寒的問題”。

祖國：您怎么看當前的房地產政策？

范小沖：過去中央政府一直在對房地產行業進行政策調控，本屆政府有意強調市場配置資源的作用，對于廣大的房地產開發企業來說，我們認為這是一種好的環境。在過去，房價還在暴漲的時候，誰也不敢放手，一放就會井噴，大家都在瘋狂地開發，因為大家相信政策最后還是會拯救樓市的。現在，在市場面不好的情況下，政府并沒有出手救市，房地產企業是歡迎的，因為這樣可以慢慢把那些扭曲了的、行政化的東西一點點地釋放，到最后完全回歸到真實的市場狀況。趁著這樣的機會，把原來那些歷史問題消化掉，這是好事。對于房地產企業來說，過去騎虎難下的那些事，現在正好可以從虎背上下來。關于市場的波動，慢慢地，大家都會習慣，這個是大勢所趨。

本屆政府站在更高的高度，對房地產市場有更深刻的認識。過去就盯著房價，就盯著民生，房價你越打壓它越高，如果不真正認識到房地產市場的本質，做那種宏觀調控的活是很累的，也是沒有價值的。

中國經濟的轉型發展與中國的房地產市場是脫不了干系的， 無論是過去還是將來，如果總是處在“上有政策，下有對策“的狀態中，這個市場就一定要亂。以前的做法等于是在市場中修了個水壩，政府和開發商一起不斷地把壩往上筑，水越積越多，壩越修越高，但是壩是不可能無限制地增高的，如果不對市場進行疏導，總有一天這個水壩就會垮塌，到那時就是美國次貸危機這種結果了，甚至會影響到全球經濟了，更不用說是我們中國老百姓自己的資產縮水問題了。

所以，從政府、開發商、房地產投資者等角度全面看，對今天的房地產市場，我們切不可草木皆兵，也不能高枕無憂，各方都要有自己的定力，因為，我們始終要牢記，中國是世界上人口最多的國家，中國的人口紅利遠沒有完全釋放，只要保持正確的市場策略，房地產市場的春天還是會到來的！endprint