投資性房地產(chǎn)公允價值模式應用情況研究

投資性房地產(chǎn)公允價值模式應用情況研究

程競

（安徽國際商務職業(yè)學院財會金融系，安徽合肥231131）

摘要：文章從企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定入手，對比分析了成本模式和公允價值模式的特點，認為公允價值模式更適合于投資性房地產(chǎn)的價值計量。但從近幾年我國上市公司披露的相關數(shù)據(jù)來看，公允價值模式并未在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中廣泛使用，隨后文章深入分析了公允價值模式未被充分應用的原因，并提出完善公允價值模式計量的建議。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；信息相關性

企業(yè)為賺取租金、資本增值而持有的房地產(chǎn)被稱之為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一直是被探討的話題，企業(yè)在計量時也會糾結于成本與公允價值之間。但從我國上市公司近年來的相關數(shù)據(jù)顯示，在年報中披露有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司中僅有3～4%左右的企業(yè)采用了公允價值計量，可以說上市公司對公允價值的應用依然保持著謹慎的態(tài)度。

一、投資性房地產(chǎn)計量模式的對比分析

我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（2006）規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式，但是同一企業(yè)只能采用一種計量模式對其投資性房地產(chǎn)進行計量，并且投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。”

（一）成本模式

在成本模式下，無論外購或自行建造都根據(jù)購入或建造的實際成本入賬。后續(xù)計量類似固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，需要按期計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還需對其進行測試并計提減值準備。

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，符合會計信息質(zhì)量中可靠性的要求。在成本模式中，投資性房地產(chǎn)的價值在初始確認和計量中一經(jīng)確定，后期只對其進行折舊或攤銷的計提，以及減值準備的計提，不會去考慮房地產(chǎn)市場價值變動的影響，因此對企業(yè)利潤的影響是比較穩(wěn)定的，由于不會根據(jù)市場調(diào)增或調(diào)減資產(chǎn)價值，進而也降低了企業(yè)操縱利潤的可能。另外，在成本模式中，會計準則和稅法的處理是一致的，即便有差異，通過簡單的調(diào)整就可達到口徑一致，這樣不會增加納稅調(diào)整的工作量和難度。

（二）公允價值模式

在公允價值模式下，應用的前提是公允價值能夠持續(xù)可靠取得，即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產(chǎn)價格信息等，并無需對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，但需要按期確認資產(chǎn)的公允價值，同時調(diào)整賬面。

公允價值更能滿足信息質(zhì)量相關性的要求。在公允價值模式中，投資性房地產(chǎn)的價值在初始確認后不是一成不變的，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日，需對其價值進行重新評估，根據(jù)評估后的價值調(diào)整其賬面，差額進入損益，這種做法會使投資性房地產(chǎn)的賬面價值更貼近市場價值，在房地產(chǎn)價值日益攀升的情況下，大大增加了企業(yè)的凈資產(chǎn)，增強了企業(yè)的融資能力，優(yōu)化了財務報告的信息。

（三）公允價值模式的先進性

公允價值計量屬性相較于成本計量屬性有明顯的優(yōu)勢，它能夠更為及時準確地反映當前市場的情況，使會計信息更具相關性，符合決策有用的會計目標。謝詩芬教授在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中提出的公允價值符合經(jīng)濟收益概念、全面收益觀、現(xiàn)代會計目標等的十大理論基礎，已經(jīng)充分說明了公允價值計量屬性的優(yōu)越性和先進性，這也將會是未來會計計量的發(fā)展趨勢。

采用公允價值計量會使資產(chǎn)的價值反映得更及時，更有利于投資人做出決策。由于投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了出租獲取租金或出售賺取差價，有交易性強的特點，這個特點會使企業(yè)更加注重會計信息的決策有用，所以公允價值模式從理論上來說更加適合在此應用。

二、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀

近年來，我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在逐年增加，但是絕大部分上市公司在投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇上依舊沿用了成本模式（如表1所示），即便許多企業(yè)的所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，有很好的公允價值計量條件。還有一些同時在內(nèi)地和香港上市的企業(yè)，由于香港地區(qū)準則要求披露公允價值，這些企業(yè)便選擇在H股用公允價值模式，而在A股繼續(xù)使用成本模式。可見，企業(yè)對公允價值模式的應用積極性并不高，究其原因，應該是多方面的。

表1：投資性房地產(chǎn)計量模式應用情況

三、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應用受阻的主要原因

（一）企業(yè)會計準則對公允價值模式應用的規(guī)定較為苛刻

在國際會計準則中，公允價值計量模式被廣泛運用，為了與國際接軌，我國在06年頒布的新企業(yè)會計準則中引入了公

允價值計量屬性，但是對于公允價值模式的應用，有較為嚴格的規(guī)定。

公允價值模式應用的前提條件是活躍的房地產(chǎn)交易市場或類似房地產(chǎn)的價格信息。但是投資性房地產(chǎn)這種資產(chǎn)與金融工具不同，通常不存在活躍的市場，而且房地產(chǎn)交易發(fā)生的頻率也無法同金融工具相提并論，交易的價格也受很多因素的影響，在這種情況下，公允價值的獲取難度隨之加大。

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（2006）規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，作為會計政策變更處理，已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉為成本模式。”這就意味著，如果企業(yè)在計量模式上選擇采用公允價值模式，即便市場條件發(fā)生變化，也沒有轉回成本模式的可能。

由于準則對公允價值模式的種種限制，致使企業(yè)對公允價值模式的選用采取了謹慎的態(tài)度。另外，準則對很多問題也沒有具體詳細的說明，比如，公允價值應用的前提是要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場，但缺乏判定一個市場是否為活躍交易市場的標準。有了活躍的交易市場，還要能從市場中獲得同類或類似房地產(chǎn)的價格信息，同類和類似房地產(chǎn)也缺乏具體的判斷標準。

（二）公允價值模式的應用成本較高

在成本模式下，只需按期提取折舊或攤銷即可，而在公允價值模式下，則需要按期進行公允價值的確定。但現(xiàn)實是，有很多地區(qū)的房地產(chǎn)交易并不活躍，其公允價值信息的質(zhì)量很難保證，在這種情況下，公允價值的取得就需要聘請專業(yè)的評估機構來評估確定了，而高昂的評估費用則增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。

相較于香港地區(qū)，中國內(nèi)地企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量明顯劃算很多，這是因為香港會計準則更加注重公允價值的披露。即使企業(yè)采用成本模式計量，也需要在附注中披露其公允價值，如果公允價值無法可靠確定，也需要說明無法可靠確定的原因，并且盡可能地披露公允價值的估計范圍。在這樣的準則要求下，兩種計量模式的應用成本幾乎相同。而在中國內(nèi)地，準則要求完全不同，采用成本模式進行后續(xù)計量的企業(yè)無需披露其公允價值情況，這樣一來，企業(yè)就可以省下一筆代價不菲的評估費用。

（三）成本模式計量投資性房地產(chǎn)使會計信息更具可比性

根據(jù)近年來我國上市公司披露的財務信息來看，在擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)中，僅有4%左右的企業(yè)采用了公允價值。所以企業(yè)在選擇計量模式時，為了和大多數(shù)上市公司保持一致，為了保證會計信息的可比性，更傾向于選擇成本模式。

在為數(shù)不多的采用公允價值計量的企業(yè)中，公允價值取得的方法不同也影響著會計信息的可比性。由于我國企業(yè)會計準則對公允價值的計量依據(jù)沒有特別限定，導致企業(yè)在實際應用中采用了多種方法來確定公允價值，《財政部關于我國上市公司2010年執(zhí)行會計準則分析報告》指出，在當年27家采用公允價值模式的上市公司中，15家公司采用房地產(chǎn)評估價格，9家公司參考同類同條件的房地產(chǎn)價格，1家公司采用實地調(diào)查取得的價格，還有兩家公司未披露其公允價值確定的方法，總之，采用不同方法獲取并確認的公允價值會在一定程度上影響會計信息的可比性。

四、優(yōu)化公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應用的建議

從我國上市公司披露的數(shù)據(jù)情況來看，企業(yè)在選擇計量模式時，對公允價值依舊保持了謹慎的態(tài)度，這是企業(yè)基于多方面考慮的結果。為了使公允價值模式更好的應用在投資性房地產(chǎn)中，本文提出如下建議。

（一）調(diào)整準則導向，完善準則細節(jié)

我國企業(yè)會計準則盡管在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上給了企業(yè)選擇的權力，即可以在成本模式和公允價值模式中選擇其一，但是準則對公允價值模式的使用條件較為苛刻且有諸多限制，相較之下成本模式的使用則簡便經(jīng)濟。要提高公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用普及程度，則準則的導向首先要有一定的變化，應該鼓勵和引導企業(yè)積極的使用公允價值，倡導企業(yè)關注會計信息的相關性。

準則內(nèi)容需要做一定的調(diào)整。首先應當改變計量模式只允許從成本模式轉為公允價值模式，反之不允許的規(guī)定，如若出現(xiàn)公允價值無法持續(xù)取得的情況，應當允許其轉回成本模式計量。其次，準則應當要求企業(yè)在披露投資性房地產(chǎn)價值時，無論使用何種計量模式，都應提供公允價值的信息及其確定的方法，確實無法取得公允價值的，也需像國際會計準則要求的那樣，披露公允價值無法取得的原因以及公允價值的大致范圍。再次，準則對投資性房地產(chǎn)公允價值的獲取方法也應有所規(guī)定，特別是在沒有活躍房地產(chǎn)交易市場的情況下，公允價值在估計過程中所涉及的估值模型、參數(shù)等應具備一定的標準。

（二）構建活躍市場，規(guī)范評估業(yè)務

公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應用最理想的狀態(tài)是有公開活躍的房地產(chǎn)交易市場，在完全競爭的市場中，公允價值是最可靠的。但我國目前的房地產(chǎn)市場尚不完善，信息獲取的渠道非常有限，在這種情況下，我們應該充分利用網(wǎng)絡，建立房產(chǎn)交易系統(tǒng)及行業(yè)市場信息數(shù)據(jù)庫，提高房產(chǎn)交易的公開透明度，也為公允價值估值提供必要的參考數(shù)據(jù)。

在房地產(chǎn)市場活躍性不足的情況下，估值計價便成為公允價值重要的取得來源，公允價值的真實性與可靠性也就同評估業(yè)務的規(guī)范程度息息相關了。相關部門應嚴格規(guī)范資產(chǎn)評估制度，設立專門的房地產(chǎn)評估機構，并對其評估人員的專業(yè)資質(zhì)進行審查，以保證公允價值取得的質(zhì)量，保障會計信息的相關性。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2006.

[2]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解[M].北京：人民出版社，2007.

[3]張奇峰、張鳴、戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例[J].會計研究，2011.

[4]陳利霞、葉啟貴.上市公司放棄投資性房地產(chǎn)公允價值計量的原因[J].商業(yè)會計，2014.

[5]張?zhí)?公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用研究[D].廈門：廈門大學，2014.