房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度改革的探索

郭英韜衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度改革的探索

郭英韜
衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是所有人對(duì)房地產(chǎn)的確權(quán)行為，是保護(hù)房地產(chǎn)所有人權(quán)益的一項(xiàng)制度。自《中國人民共和國物權(quán)法》實(shí)施以來，我國產(chǎn)權(quán)制度不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展起到了重要作用，本文討論了近些年來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革方案，同時(shí)對(duì)未來的改革方向提出了見解。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；改革方案

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度指的不只有房屋產(chǎn)權(quán)登記，還包括土地產(chǎn)權(quán)登記。是規(guī)定公民對(duì)土地及房屋權(quán)利的法律證明。在土地登記方面，一般群眾只有土地的使用權(quán)，中國的所有土地所有權(quán)屬于國家和集體。土地登記按照土地的屬地來劃分登記。與使用者的身份歸屬無關(guān)。房屋登記與土地登記不同，公民可以擁有房屋的所有權(quán)利，包含所有權(quán)、抵押權(quán)等房屋登記。

1、我國房地產(chǎn)等級(jí)的基本類型

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記包涵四種類型：初登記、變更登記、注銷登記、其他登記。初登記：是對(duì)房屋或地產(chǎn)的初次登記，通常是取得了土地使用權(quán)、或者取得房屋所有權(quán)后在房地產(chǎn)登記部門對(duì)房屋或地產(chǎn)的首次記錄。變更登記：地產(chǎn)的使用權(quán)或者房屋所有權(quán)發(fā)生買賣、繼承、贈(zèng)與時(shí)或者法院判決情況時(shí)，房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人發(fā)生改變時(shí)，在相關(guān)部門進(jìn)行更改登記。注銷登記：土地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人自行放棄相關(guān)權(quán)利進(jìn)行的登記。其他登記：對(duì)除了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)之外相關(guān)權(quán)利登記。

2、產(chǎn)權(quán)登記的法律責(zé)任

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人偽造材料進(jìn)行登記，對(duì)他人造成了經(jīng)濟(jì)上的損失，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以及賠償。如果在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中發(fā)生登記錯(cuò)誤的，并對(duì)當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)構(gòu)要賠償相應(yīng)的損失。登記機(jī)構(gòu)在賠償完當(dāng)事人的損失后，有權(quán)對(duì)登記錯(cuò)誤的職工進(jìn)行追償。所以申請產(chǎn)權(quán)登記人要先對(duì)自己登記的材料真實(shí)性和有效性進(jìn)行核實(shí)，不能隱瞞和偽造材料來申請房地產(chǎn)登記。

登記機(jī)關(guān)有相應(yīng)的審查義務(wù)，一種是材料審查，另一種為真實(shí)性審查。第一種審查對(duì)申請人提供的材料的真實(shí)性，以及材料數(shù)量，材料格式要求進(jìn)行審查。另一種是真實(shí)調(diào)查有關(guān)房產(chǎn)地產(chǎn)的情況，是否與申請人相符合，是否有冒名頂替的事情發(fā)生。

3、我國房地產(chǎn)登記還需改進(jìn)的幾點(diǎn)

3.1登記制度不統(tǒng)一，重復(fù)收費(fèi)

房地產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門，多次收費(fèi)，而且部門之間信息傳遞的速度很慢，登記的工作效率很慢，同時(shí)需要很多證明。工作效率慢，需要證明多這個(gè)問題是我國登記部門的一個(gè)通病，原來的設(shè)想是步驟多，證明多就可以保證工作的質(zhì)量，但是卻嚴(yán)重影響了登記速度，為廣大群眾帶來了不便。

3.2責(zé)任賠償方面相關(guān)法律法規(guī)沒有完善

在我國現(xiàn)有的相關(guān)法律上，雖然規(guī)定了在房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，對(duì)相關(guān)權(quán)利人造成損失時(shí)，權(quán)利人可以要求相關(guān)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償。但是在地產(chǎn)方面卻沒有相關(guān)法律保障，也就是說在地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是，如果遇到錯(cuò)誤，相關(guān)的企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人可能無法獲得合理的補(bǔ)償。這就是責(zé)任賠償法律法規(guī)存在的不完善。

3.3規(guī)章制度的權(quán)威性差，應(yīng)該出臺(tái)統(tǒng)一的法律的規(guī)范

現(xiàn)在的房地產(chǎn)登記規(guī)定一般都是由相關(guān)行政法規(guī)和自己規(guī)定的章程在組成，相關(guān)的法律只規(guī)定了相應(yīng)的基本權(quán)利，但是具體的實(shí)施措施卻沒有完善，所以各地根據(jù)自己的情況制定了相關(guān)的行政和規(guī)章制度，但是這些規(guī)章制度不具有法律的權(quán)威性和嚴(yán)謹(jǐn)性。這就使房地產(chǎn)登記存在很多漏洞和缺陷。同時(shí)因?yàn)樽孕幸?guī)定，所以帶來登記收費(fèi)不合理，重復(fù)收費(fèi)等諸多問題。所以國家要盡快出臺(tái)一套詳細(xì)的法律和行政流程，減少收費(fèi)，簡化步驟。

4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的改革方向

4.1簡化登記機(jī)構(gòu)數(shù)量，提升工作效率

把登記機(jī)構(gòu)合并，把行政管理分開，這是這個(gè)簡化機(jī)構(gòu)的合理方向。把房屋登記和地產(chǎn)登記合并起來，以為他們的工作有很多的共同之處，這樣節(jié)省了人力和物質(zhì)資源的浪費(fèi)。同時(shí)把行政功能從登記部門里分離出來。讓登記部門專心房地產(chǎn)登記工作，行政權(quán)力可以另外成立個(gè)部門專門行駛行政管理的屬性。

4.2強(qiáng)化登記人員素質(zhì)，建立責(zé)任制度

在登記機(jī)構(gòu)里強(qiáng)化登記人員的素質(zhì)，盡量避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。同時(shí)建立責(zé)任制度，在登記時(shí)留檔登記人員的信息，當(dāng)出現(xiàn)登記問題錯(cuò)誤時(shí)，可以馬上找到登記人員，并適當(dāng)追償。增強(qiáng)登記人員的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)長期表現(xiàn)良好的工作能力強(qiáng)，沒有發(fā)生錯(cuò)誤的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提高登記人員工作積極性。

5、完善房地產(chǎn)登記制度的重要性

5.1規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理

房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是國家進(jìn)行房地產(chǎn)管理的一個(gè)十分重要的手段，通過對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，國家能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各類土地和房屋的有效管理，防止和避免房地產(chǎn)交易中的各種違法行為，且有利于收集和建立各種房地產(chǎn)檔案資料，珍惜和合理利用每一寸土地。

5.2權(quán)利人的確權(quán)和公示

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利予以保護(hù)的重要手段，它通過對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人所屬房地產(chǎn)予以登記和發(fā)證，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和公示，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)權(quán)利作為一種民事權(quán)利，需要法律予以保障。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)利是一種民事權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)利人依照《民法通則》等法律、法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，其合法權(quán)益受到包括憲法、民法、刑法等整個(gè)法律體系的尊重和保護(hù)。房地產(chǎn)法作為民事特別法，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是其份內(nèi)之責(zé)，也是制定宗旨之一。

6、總結(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記關(guān)乎著企業(yè)和公民的合法利益。地產(chǎn)登記關(guān)乎著房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度。同時(shí)對(duì)于房屋登記，關(guān)乎著公民的對(duì)房屋的合法權(quán)益，也對(duì)房產(chǎn)中介等企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。只有做好房地產(chǎn)登記的改革工作，完善相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)簡化登記流程，規(guī)范登記制度，提高登記速度，才能解決房地產(chǎn)登記中出現(xiàn)的審查速度慢及登記時(shí)間長的問題。同時(shí)在登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任制度，保護(hù)企業(yè)和公民的權(quán)益。

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