立足我國目前物權保護現狀，探討“街區制”的可行性

覃柳瓊

（530004 廣西大學法學院 廣西 南寧）

立足我國目前物權保護現狀，探討“街區制”的可行性

覃柳瓊

（530004 廣西大學法學院 廣西 南寧）

近日，中央發布的《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）引發社會各界對“街區制”可行性的猜想與探討。除了對開放式住宅小區的居住環境和治安管理表示擔憂以外，更多人把關注的焦點轉向物權法與“內部道路公共化”之間會擦出怎樣的火花。最高人民法院民一庭庭長程新文在物權法司法解釋（一）的新聞發布會上，對該《意見》提出的城市建設理念，給予了高度評價，認為這一舉措可實現物和有關資源效益的最大化，但同時指出由此可能涉及對相關主體權益的影響，需要在更多的審判實踐中不斷調研，不斷積累經驗，才能更好地協調城市規劃革新與業主權益保護之間的矛盾。［1］本論文以“街區制”的概念及在各國的發展情況為基礎，通過分析我國住宅小區管理和使用現狀，結合目前物權法的保護力度，明確“街區制”從概念到推行亟待滿足的各項條件。

街區制；配套設施齊全；立法完善

從“烏托邦”，到18世紀的“理想城市”，再到“田園都市”，早前的城市與建筑設計，講究的是視覺上的藝術美感，而如今的城市更多傾向于打造以人類為靈魂主體的，具有廣泛親和力與包容性，流淌著商業氣息，流傳著人類文明的多功能區域，將居住、工作、休憩、交通等各項功能活動有機結合起來。街區制，就是在這樣一個環境下產生的。

街區制，又名“BLOCK街區”，這一概念起源于美國，簡·雅各布斯在其經典名作《美國大城市的死與生》中提出“小街道、小社區”的猜想［2］，在當時的美國社會還引起了軒然大波。隨著《馬丘比丘憲章》的通過，城市人口的不斷擴張促使歐美不少發達國家開始嘗試推倒圍墻，打造商業和居住集中融合的開放式住宅區，使公共道路和路網密度進一步增加。與此同時，各國也采取了相應的管理手段以減少街區制帶來的交通安全隱患、噪音干擾、車輛停放等問題，力求最大限度保證住戶的居住舒適度和生活品質。例如美國，由業主投票決定小區是否實行開放式，對小區內道路使用采用限速、限時、限行等方式嚴格管理2；英國則制定了《街區保護法》并將其納入城鄉規劃法體系中，從立法層面上保護住戶的各項基本權益［3］；日本的公共區域分界線靠綠化帶來實現，開放式社區采用門禁、電子鑰匙、監測器等方式減少治安問題。

我國改革開放初期，一些大、中城市也曾涌現過開放式住宅區，由于規劃管理不善，逐漸被高墻大院式的封閉小區所取代。2007年，我國物權法的頒布實施，明確了業主對建筑區劃內的道路、綠地除城鎮公共道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的管理使用權，也明確了業主對侵害自己合法權益可以采取的救濟手段，但真正建立起業主委員會并發揮其作用，實現業主對小區內設施及專項維修資金共同管理、使用及監督的情況寥寥。在這樣的環境下，“街區制”的概念被提上政策層面，不免遭到社會各界的諸多懷疑。

當小區內道路變成公共道路，誰來為道路維修保養買單？當小區綠地變成公共停車坪，誰來為綠化養護買單？當小區休息椅及運動設施變成露宿者的長期床位，當小區的路燈下聚集著午夜未眠的不良游民，誰來為治安管理買單？當業主為享有安靜舒適而選擇均價更高的靠里樓棟變成“臨街”建筑了，多支付的價款該向誰追償？對于一些國家機關而言，推倒了圍墻，原本井然有序的辦公方式從何談起？一些沖擊國家機關的報復行為又該如何防范？

矛頭齊指“街區制”，歸根結底是目前大部分小區周邊的辦公、商業、娛樂、治安等配套設施仍未達標，想要全面推廣開放式住宅小區，必須從以下幾個層面去推動：

（1）建立相應的街區保護法，以保證“街區制”在實際推廣中不與現行其他法律法規的立法精神相違背。譬如物權法中，業主享有改建、重建建筑物及其附屬設施的權利不容侵犯。因此小區是否開放、開放部分、開放時間、開放方式，仍應由各小區業主投票決定。

（2）小區內道路公共化以后，應由政府相關部門對路面、路肩、人行道、路燈等交通服務設施提供日常養護。對駛入小區的車輛管理適用《道路交通安全法》，由交管部門在道路各段安裝監控、設置減速杠、路肩、人行道和斑馬線，采取限時、限速、限行等方式維護住戶出行安全。社區工作人員應不定期到小區調查詢問，及時掌握治安狀況以便聯合公安部門作出積極應對。

（3）小區綠化面積由環保部門核定，業主負責管理和養護，定期接受質量檢查。規劃用于停放汽車的車位、車庫依照物權法優先滿足業主需要，此外，可增設計時收費的臨時停車位，所得收益用于補充專項維修資金或按業主大會的決定使用。對于違章停車、占用他人車位、棄置垃圾、鳴摁喇叭等擾亂小區安寧的行為，小區物業、業主委員會均可向相關部門舉報反映，受侵害的業主也可訴諸法院要求賠償。

（4）行使執法權和司法權的國家機關因其工作內容的特殊性，辦公場所仍不適宜實行開放式，建議按行業類別劃分行政、商務、娛樂、休閑、學校及醫院等區塊，依照各區人口密度大小分布設立，錯開高峰時段人、車流，以緩解交通壓力。

2010年上海世博會的主題“城市，讓生活更美好”反映了當今社會，城市建設飛速發展，高密度的生活模式讓人們對居住環境的舒適便利提出了更高的要求。因此，“街區制”不能簡單定義為“推倒院墻”，更不可能像《六尺巷》里唱的那樣“一紙書來只為墻，讓他三尺又何妨”然后采取一刀切的方式就能一步到位完成規劃變革。早在2005年，大連、廣州、杭州、西安、成都就有不少小區拆除圍墻，打開院門，建立路網，疏導交通，但收效甚微。只有在立法完善，執法嚴密，配套設施齊全的情況下全面推廣“街區制”，才有可能真正實現節約資源、有序建設、高效運行、和諧宜居的城市規劃宏偉藍圖。

［1］小區開放是否與物權法相悖？揚州日報，http：//www.yznews. com.cn/yzrb/html/2016-02/24/content_762855.htm

［2］環球時報.本報駐韓、印、俄、美記者萬宇、鄒松、文心、章山歌、本報記者潭福榕、邢曉婧、胡錦洋.國外大城市街區制什么樣［N］.環球時報，2016-2-24（7）

［3］陶鳳 初曉彤.國外街區是如何煉成的.北京商報網，http：// www.bbtnews.com.cn/2016/0223/139599.shtml

覃柳瓊（1985～ ），女，廣西壯族自治區南寧市人，民族：壯，職稱：助理審判員，學歷：在讀碩士研究生。研究方向：民商法學。單位：廣西大學法學院民商法學專業2012級研究生班。