淺談農村土地制度改革背景下的宅基地使用權流轉

趙 旭

（首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院，北京 100070）

淺談農村土地制度改革背景下的宅基地使用權流轉

趙 旭

（首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院，北京 100070）

文章介紹了宅基地使用權，分析了其特點，強調農村土地制度改革背景下的宅基地使用權流轉必要性，并重點提出相應流轉策略，僅供參考。

農村 土地制度改革 宅基地 使用權 流轉

隨著農村土地制度改革的不斷深入，宅基地使用權流轉問題更加被重視。為促進城鄉(xiāng)一體化建設，提高農村土地資源的利用率，要采取相應措施，促進農村居民宅基地使用權的流轉，以此支持國家建設。

1 宅基地使用權

宅基地使用權是以利用他人（農村集體經濟組織）的土地營造建筑物（農村居民住宅）或其他工作物為目的，而取得的用益物權[1]。宅基地使用權具有身份性、無償性、無期限性及行政審批性的特點[2]。身份性指的是具備宅基地使用權者，其身份必須為農村居民。可見，宅基地使用權在主體身份上存在限制。無償性指的是農村居民在享受宅基地使用權時，不必向國家或集體繳納任何費用。無限期性指的是農村居民可無限期的享受宅基地使用權，任何組織和個人不得將其收回。行政審批性指的是該權利的獲得，應通過行政審批確定。

需要注意的是，在農村土地制度改革前，宅基地使用權還具有限制流轉性的特點，流轉僅限于本集體經濟組織內部。

2 宅基地使用權流轉的必要性

2.1 城鄉(xiāng)一體化的要求

市場經濟的發(fā)展使農村居民逐漸走出了農村，不再以農業(yè)收入作為主要生活與收入來源，農民工數(shù)量逐漸增多。由于工作需要，農民工常年居住在城市，農村閑置宅基地越來越多。因此，對宅基地使用權進行改革，解除其限制性因素，能夠使農村宅基地得到更加充分的使用，有效避免了閑置問題。此外，隨著城市居民生活質量的不斷提升，越來越趨向農村生活。調查顯示，相當一部分城市居民更傾向于農村綠水青山的生活，而法律方面對農村宅基地使用權的限制，卻阻礙了這一目的的達成。從長遠的角度看，如不加強宅基地使用權的流轉，農村居民與城市居民的居住區(qū)域極容易被限制和禁錮，對人口流動性的加強及城鄉(xiāng)一體化十分不利。

2.2 充分利用土地資源的主要途徑

農村宅基地得不到充分利用，造成了大量的資源浪費。在農村土地制度改革的背景下，宅基地使用權流轉能夠使具有宅基地需求的人，進入到農村，并獲取宅基地使用權，這對土地資源的充分利用能夠起到極大的促進作用。由此可見，宅基地使用權流轉十分必要。

3 農村土地制度改革背景下的宅基地使用權流轉對策

3.1 流轉方法

流轉方法包括出租、繼承、買賣與抵押幾種[3]。出租就是農村居民可憑借宅基地使用權，將宅基地出租給需要的人，并獲取租金。但出租并不意味著宅基地使用權的轉讓。在農村土地制度改革前，宅基地使用權繼承人必須為農村集體經濟區(qū)域內部人員。在宅基地使用權流轉環(huán)境下，應放寬限制，可合理采用買賣的方法，將宅基地使用權轉讓。同時，可合理采用抵押的方法，將宅基地使用權抵押給銀行等組織或個人，以拓寬農村居民融資途徑。

3.2 適當流轉

根據(jù)宅基地與城市距離的不同，可將宅基地區(qū)域分為城中村、城市近郊與傳統(tǒng)農村3部分。城中村與城市近郊與城市之間距離較小，聯(lián)系較為密切，應首先將該部分農村居民宅基地使用權的流轉。傳統(tǒng)農村與城市聯(lián)系較少，如過分開放宅基地使用權，容易造成宅基地數(shù)量的增多，擠占耕地面積，影響農業(yè)的發(fā)展。針對這一部分宅基地，可適當放寬流轉政策，除買賣與抵押外，可對宅基地進行出租或繼承。

4 結論

在農村土地制度改革背景下，農村宅基地使用權應適當放寬流轉限制，要根據(jù)宅基地所屬區(qū)域的不同，合理采取流轉措施，以推進城鄉(xiāng)一體化進程。同時，在確保農業(yè)發(fā)展不受限制的基礎上，提高土地資源的利用率。

[1] 陳紅霞，趙振宇，李俊樂．農村宅基地使用權流轉實踐與探索—基于寧波市的分析．農業(yè)現(xiàn)代化研究，2016，（01）：96～101

[2] 張波．農村土地制度改革背景下宅基地使用權申請取得制度的改革與完善．中國農業(yè)資源與區(qū)劃，2016，（03）：148～155

[3] 李勇，楊衛(wèi)忠．農戶農地經營權和宅基地使用權流轉意愿研究—以浙江省嘉興市“兩分兩換”為例．農業(yè)技術經濟，2013，（05）：53～60