香港典型商業地產解讀

文/張浩 長春新城悅盛房地產發展有限公司　吉林長春　130000

香港典型商業地產解讀

文/張浩 長春新城悅盛房地產發展有限公司吉林長春130000

近些年,我國商業地產發展空間巨大,但經驗不足。本文將通過介紹香港商業地產自上世紀60年代一期“海運大廈”竣工以來中國香港的商業地產形式和經驗，通過對分布在新界、九龍和香港島的各類購物中心約的具體剖析并參照我國大陸地區的地域條件及人文特點進行分析，從可以幫助相關行業和政府有關部門更深層次的了解商業地產的未來發展趨勢[1]。

商業地產；地產形式；地域特點

香港商業地產自上世紀60年代一期“海運大廈”竣工以來中國香港的商業地產有50個以上，總的商業建筑面積超過200萬m2。太古廣場作為香港地區的核心位置，其地理位置優越，建筑外部風格都本著現代、簡約的特點[2-3]。其外部空間布局和內部結構形式均融入了一些綠色和簡單的設計元素。該建筑在1～3層是購物區域，其布局方式更是簡單、合理并不失雅致，它在正常達到了購物商場所必須的空間需求以外還融入了大量的人文特點，比如其通過一些空間的排布以及一些細節的處理方式使該建筑展現出了作為一個國際都市的特點和風度。該建筑還利用視覺特點和空間布局將空間布置方式服務于環境和購物氣氛，為該建筑的成功起到了必不可少的作用[4]。

該購物建筑的主要出人口是一個非常重要的位置，該建筑利用該位置上下3層大空間的空間特點，讓人進入該入口第一眼即看見此巨大的空間，通過色彩差異和空間布局方式，讓購物者以此大空間為中心向其他方向展開，使整個空間的布置更加簡潔，讓進入者的視線通過視覺導識自然、清晰的找到自己感興趣的產品所處的位置。在購物者運用視覺導識的過程中，設計者一定要做到設計元素和整個購物空間環境的完美融合，盡可能的實現空間布置與視覺意識形態的自然結合。這種案例我們也可以在澳門的Grand Cana購物廣場中看到，但該廣場的整體設計風格與太古廣場是差異很大的，Grand Cana購物廣場采用的是古典豪華的歐式風格，不過他們的中心設計理念都是在大空間中植入視覺導識。

太古廣場的空間布局和設計方式是非常具有其特點和借鑒性的。其選用材質從視覺特性來看即是輕，這種輕是一種非常特殊的個性之美，通過復合板上加以米黃，利用顏色將輕進一步突出出來。該廣場是通過小的弧狀天花配加圓狀柱，由加上欄桿共同構成了曲線設計特征。在這些曲線語言中，面與線的轉折，面與面的對接交匯，成為了太古廣場獨特的曲弧線語。輕與曲弧線共同營造出了廣場特有的視覺設計語言，這種語言形成了一種空間元素，也融入了整個空間的每一個細節之中，并最終通過給個部分的匯總和語言透射，將視覺導識體現于整個建筑體的各個細節和大的層面之中。

朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，是該區的著名地標建筑，定位為年輕時尚消費基地，于2004 年10月開業。朗豪坊是一個集酒店（朗豪酒店），購物（朗豪坊購廣場）和辦公樓（朗豪坊辦公樓）三個主要部分組成，三個部分具有相互幫助、互相依托和促進的作用。五星級酒店與辦公樓為購物場所提供了大量的高消費能力的消費人群，而朗豪坊購廣場內部有設置了大量娛樂、店鋪和飲食設施形成了一個較為穩定的消費鏈。朗豪坊的商業樓層：地上13層，地下2層。商業所占比例：約為36%。商業面積：約為6萬平方米。總建筑面積：16.7萬平方米。朗豪坊設計中最大的亮點為：數碼天幕、旋轉購物廊、Happy Man雕塑、飛天梯等[5]。

朗豪坊的四樓Grand Atrium（美食廣場），是酒店、購物中心和商廈的匯合處。在大堂的正中央擺設著Metal Tree（一種藝術品），其內部集冷氣出風和存放消防設備與一體。商場的L4至L8，以及L8至L12，架設兩組總長83米、全港最長之無承拓室內扶手電梯，避免游人在升降機前苦候，或在各層扶手電梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的時間，走至每一家商店

連貫商場8-12F的螺旋樓層，為本地原創品牌及潮流美食集中地，設有香港首個星座藝術雕塑及互動占卜展覽館-Spiral星座館。星座館，每層均有兩個星座雕塑品，配以文字介紹和投幣占卜機，與慈善活動相掛鉤。在Spiral內部的樓層是一個成螺旋狀特點的區域形，一般情況如果想要瀏覽完這一位置所有的店面，購物者一般會沿著沿螺旋梯依次瀏覽。

數碼天幕：全港第一個數碼天幕，面積達138米 x 38米，覆蓋整個購物中心的頂部。天幕時刻播放不同數影像，每日的特定時間，或每逢節日，天幕將會播放特別畫面。街外途人亦可透過玻璃墻身，看到室內數碼特效。

Larry Bell（美國雕塑設計師）設計的Happy Man雕塑高三十呎，該雕塑象征著朝氣蓬勃。這一雕塑放置于購物中心正門。

外 墻朗豪坊商場部 份 由The Jerde Partnership日藉設計師Brian Honda負責。商場以“巨石墜落”作為推廣概念，外墻和內部支柱由巴西開采、再運至臺灣進行切割工作。商場外墻除了以堅固大石作建筑材料外，另一半就以玻璃幕墻設計，增加透明感，盡覽旺角日與夜。朗豪坊于2005年獲香港工程師學會頒發“卓越結構大獎”。

該廣場還根據顧客在逛街過程中常出現迷失方向的情況，在該廣場內部還添置了大量的合理的人性化指引標示。避免顧客出現走回頭路和斷頭路的現象。該建筑處處都是本著以人為本的原則設置的指示牌。

結語：

總之我國商業地產還處于初步發展階段，我國的地產形式和客觀國情特點決定了我們需要學習和借鑒一些與我國內地十分相似的地區的商業地產發展經濟。香港商業地產正是一個非常合適與我國內地發展的成功案例，還需要我們繼續深入探索和思考。

[1]羊衛輝.商業地產中地產與零售企業間的協同效應研究[D].暨南大學，2010年

[2]徐天明.我國商業地產運營模式與策略探討[J].科技情報開發與經濟，2008年19期

[3]謝慧玲.中國商業地產售后返租模式探究[J].金融經濟，2008年22期

[4]程子瀟，韓平，陳媛媛.基于企業所有權性質的商業地產發展模式研究[J].北京工商大學學報(社會科學版)，2008年01期

[5]李永強.我國商業地產存在的問題及發展對策[J].北京建筑工程學院學報，2011年03期