城市混合土地利用新趨勢及其規劃控制管理探微

文/南泓喬 烏魯木齊市高新區（新市區）規劃房產局 新疆烏魯木齊 830011

?

城市混合土地利用新趨勢及其規劃控制管理探微

文/南泓喬 烏魯木齊市高新區（新市區）規劃房產局 新疆烏魯木齊 830011

混合土地利用避免了城市土地資源的浪費，讓更多的可使用的土地產生了價值。作為一種能夠迎合當前市場所需的新的發展方式，在變幻莫測的社會和經濟環境下，混合土地利用顯現出很多優勢。隨著經濟的發展和科技水平的提高，全國各地涌現了多種混合土地利用新方式，相對落后的思維觀念和整體之后的管理體系，雖然國內產生了多種多樣的混合土地利用方式，但還是在這個平臺上收到了約束。不利于我們的進步，城市的進步。本文根據現有的一些實際例子，像深圳等地的規劃管理實踐，針對當前我國規劃體系對混合土地利用管理的問題進一步研究，積極的提出的規劃管理建議應對這一局面。

混合土地利用；新趨勢；規劃控制管理

前言

過去的規劃圖紙就是板上釘釘的規劃，圖紙是什么樣，最后完成基本就是什么樣子。國家希望通過有效的計劃，達到自己想要的最終藍圖，這是政府的一貫做法和想法，也是落后的經濟體制帶來的不良影響。現在，土地使用被人們更加充分合乎科學和實際的得到利用，這是在新時代背景下，新的經濟體制下的重大轉變，通過不斷地拆分和組合，分配的模式更能夠適應市場多變和社會的需求。很顯然，時代發展證明了想通過有計劃的管控來實現發展的方式完全不適合當前的城市發展腳步和趨勢，最根本的就是人工無法將市場的所有因素考慮充分，跟別說配合的靈活使用，以及發展的多樣化使用等問題了。

近幾年來，都市型工業和產業園、集成生產工廠、大型超市等新產業被新的經濟發展所催生，城市土地利用的特性就是要適應新變化，不斷地改變自身整體組合迎合發展。然而，還是會有很多新的問題，在實踐的過程中慢慢浮出水面。本文以我國城市混合土地利用新趨勢為出發點，此文結合實際項目經驗，總體按照未來可能的發展趨勢，總結出很多國內回合利用土地的新的方式和模式，發現在應對問題大多存在于利用土地時，規劃控制管理出現很多弊端。城市混合土地利用需求一時得不到合理的解決，于此就針對這些問題責做幾點合理的闡釋，提出一些具體的解決辦法。

一、新趨勢的多樣化和具體現狀

傳統的商業和住房之間的交互影響一直被我們自己認為成既影響人們的居住環境，又帶來商業發展的阻礙。然而，混合土地的利用不受這些問題的約束。為適應人們對產業發展的需求、給予新產業空間興起的主推力，不斷提高建筑建造水平，多種利用途徑用地的多維度混合方向成為現在土地混合利用的主要趨勢。

現代產業特性發生改變是我們的經濟、科技的發展造成的。現在的部分工業轉變為低污染的都市型產業，是通過產業多方向的分工，各個環節的分離與重組，圍繞建筑的科技水平的提升延伸出的。用地特征根據產業發展特征做出相應的改變，用地需求變化的快速變化，一時間我們落手的一些管理方法和體制機制很難緊跟其后。歸納總結我國體制結構十分龐大的復雜產業，我們大體劃分這些高度混合的產業需求用地模式。物流用地當前缺少嚴格規范的分類標準，沒有合理的規整用地名冊，忽視規范的重要性，擾亂了規劃的編制，脫離物流用地的實際效用。

生產數值高，污染系數小、經濟帶動能力強是新產業的主要特征。新興產業被商業圈認定為下一個經濟高潮的引領者。由于對經濟發展、產業轉型的帶動能力較強，新產業空間已成為城市發展的重點。從土地利用情況看，強大的新興產業展現出的是整體性，為功能的自由發揮提供了基礎，嚴格按照開發的流程，保證在有效的時間內完成高質量的產品。

用地的功能在現實中會有所偏離，我們也很難用一種界定方式定義一片用地的名稱，使其用地性質的區分成了一件十分困難的事，讓人頭疼。比如這個例子----江蘇的一所都市工業園，主要是發展電子商業和生產加工，大體分為三個區域，電商貿易區、都市產業生產區和人才集中提供居住區。從實際用地性質看，這三個功能的整體構想，在中途性質卻發生了變化。

二、混合土地利用發展中的突出問題

采取多種多樣的形式表達土地混合用途來編制規劃，以應對建筑用地的不確定使用。標準一直沒有一個準確的定義，造成十分不明晰的規劃編制與表達，只是為了滿足是用途的混合用途的一些需求。這個例子就可以深入了解這一情況了，有兩個法定圖，在深圳的某個公示區，多種不同的用地性質組合地塊占地塊總數的24的百分比，各種用地性質混合搭配多達38種。給控規的實際工作帶來很大不便，這種比較混亂的定義表述方式，同時也帶來了很多不好的壞影響。

三、適應城市發展需求的混合土地利用的規劃管理思路

根據上面的案例我們也可以清晰的得出很多對策，總結下來大體就是：一定要清晰地將用地分類標準進一步的精確劃分，對土地用地使用的范圍要不斷地擴充和延伸它的外延，對于一些專業的容量指標不斷提高認識等等。生產利用的土地的混合利用已經是確定的發展方向，所以在具體的管理的把握上要融合硬性指標和軟性建設一期推進，不能對混合土地利用管理過于的放松和忽視，不能任由城市建設秩序混亂不管不顧；但是也不能過于苛刻的要求有關企業必須按照上綱上線的要求下定義，不能適應今天的變化。建筑技術的進步，致使建筑行業的新型和創造，價值充分被挖掘帶來資本積累的快速增長，最后成為國家經濟進步的好幫手。做好上面所說的幾點建議要求，也許就可以更清晰地認識當下問題的關鍵所在，很好的解開這個癥結。

結語：

總而言之，找到適應強的管控思路，對接好發展的不斷革新和創新，這就要求我們的工作思路要具有遠瞻性，同時在做計劃的時候也要針對城市的空間和框架做出具有良好引導性的設計。管控思路要能夠緊密貼合實際，具有適應一切變化的能力，做好整個混合土地利用大局的引路者。

［1］林莉，王英行.再思土地利用的相容性—新形勢下土地利用模式的思考［J］.現代城市研究，2011（11）：64-68.

［2］陳敦鵬，葉陽.促進土地混合使用的思路與方法研究—以深圳為例［C］//轉型與重構—2011中國城市規劃年會論文集，2011.

［3］王興平.中國城市新產業空間：發展機制與空間組織研究［M］.北京：科學出版社，2005.

［4］易維.我國高科技園區標準廠房設計研究［D］.沈陽：沈陽建筑大學，2012.

［5］方帥.農地入市需重構頂層法律——專訪福建省國土資源廳黨組書記、副廳長林依標［J］.中國房地產業.2014.4